厦门大学住宅区物业管理服务方案

“厦门大学住处区”物业管理服务方案

物业服务策划方案（征采建议稿）

目 录

一 、厦门大学住处区现状┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 1

二 、推行物业服务策划方案

之一：服务模式及地域划分┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈

1

之二：收费标准┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┄┈┈┈┈ 2 之三：经费估量┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈ 3 之四：物业服务内容和标准 ┈┈┈┈┈┄┈┈┈ 7

厦门大学住处区现状

“厦门大学住处区”包括白城、海边、东区、敬贤、凌峰、勤业、笃行、大南、国光、南光等十个片区。分不座落于厦门大学校内东、西部，

其中白城 31 幢楼、海边 59 幢楼、东区 30 幢楼、敬贤 13 幢楼、凌峰 10 幢楼、勤业 4 幢楼、笃行 3 幢楼、大南 3 幢楼、国光 3 幢楼、南光 3 幢楼、

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厦门大学住宅区物业管理服务方案

总 159 幢住处， 3319 户，住处区绿化及道路占地面积约 100072 平方米（其中道路面积约 32206 平方米，绿地面积约 67866 平方米），住处区总建筑面积为 229392.81 平方米。

推行物业服务策划方案

一、物业服务模式及地域划分

（一）物业服务模式：整体服务模式

以整个住处小区为单位由一个物业企业来服务，建立一个业主委员会，将按下述四地域建立四个业主委员分会。

（二）地域划分：

拟将各片区划分以下：

①凌峰、敬贤住处区：凌峰 1#～13#，敬贤 1#～5#，7#～15#，大南 1 5#～16#，国光 1#～3#，笃行 1#～3#，勤业 1#～3#，敬贤 6#、南光 7#～9 #、勤业 5#，40 幢楼，需绿化面积 6100 平方，需硬化面积 1300 平方；

②海边住处区：海边 1#～50#，博士后公寓 1#～4#，共 幢楼，需绿

化面积 5200 平方，需硬化面积 2300 平方；

③白城住处区：白城 7#～17#，18#～31#，共 25 幢楼，需绿化面积 20

00 平方，需硬化面积 1000 平方。

④海边东区： 1#～30#，海边 51#～55#，共 35 幢楼；

(三)推行各住处小区物业治理先期需要投入的花销

(1)配套设施：

①绿化花销：校内住处区还没有绿化的总面积达 13300 平方，暂按 30 元

/平方造价进行概算，约需 39.9 万元；

②围栏花销：有条件进行半封闭式服务的小区，周边需要安装浸塑隔

离栅和铸铁隔断栅，经概算，此部分花销需 123.84 万元；

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③植草砖铺设：由于各个小区状况各异，为了结合住户的使用状况，

局部需要进行铺设植草砖， 有些地址需要采用硬化办理的措施 （铺设水泥），

经概算，此部分需经费 24.7 万元；

④各个小区门的制作花销：全部采用铸铁制造进行概算，需经费

万元；

上述四部分共计约投入经费 204.84 万元。我校已决定先期投入 160 万

元此部分的基础设施建设。

(2)安防设施：

由于我校教工生活区差不多为开放式格局，因此安防措施也应结合其特点来设定。由于我校安全、保卫系统是一个整体，目前我校除了几个校门正在建立新的车辆出入治理系统外，公共地域也正在建立全球眼安防系统，我校住处物业服务是开发式治理的模式，将住处小区安防系统与校园公共保卫系统相结合，全球眼布设深入到各个住处小区重要出入口和重点地址，将全校的安防系统连成一体，以便能更便利、迅速、有效的实现全校的大保卫。开放式小区出入路七通八达，难以设定固定岗位，以“技防为主，人防为辅”为工作目标，应用电子巡更统，有效的保证保安员巡逻的时效性与完满性，及时掌握小区动向，保证小区的安全；而对有条件半封闭治理的小区，坚持“人防、技防、物防三结合”的原则充分发挥社区内配置的摄像监控、防盗对讲、电子巡更等智能系统作用，建立立体交织的安全防范系统。目前详细方案还在商讨中，待业主委员会建立后交由主委员会判定。

二、收费标准

（一）综合服务费

（ 1）依照厦门市马上宣告的《厦门市物业服务收费等级指导价方案》中的规定，服务收费标准等级划分为一至五级，最高为五级，最低为一

级。我校教工生活区将参照厦门市物业服务收费等级指导价方案中

最低一级等级收费标准 （按建筑面积 0.73 元/平方米 .月）来定价，待业主委

员会建立后由业主委员会与物业服务企业协商。

（ 2）单间宿舍区按多层公寓按 15 元/月.间，向业主或房屋使用人收取。

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（二）公共维修金

拟按多层住处按 0.2 元/平方米 .月收取，单间宿舍区则不予收取。其使用与治理方法参照：厦大财产 [2001]19 号《厦门大学住所维修基金治理方法》。

综合服务费与公共维修金每季度收取一次，公共维修金由有关部门设置专项帐户。综合服务费与公共维修金每季度收取一次，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务花销的，从每季度最末一日起，按欠缴服务花销的千分之三向服务单位缴纳违约金。

（三）住处区车位使用费

由于我校停车费收取方案也正在拟订中，将另行通知。

（四）房屋装修保证金

装修保证金由物业服务方按单元建筑面积每平方 15 元的标准向装修人收取（最高限额为 5000 元）。装修达成由服务方查收，对装修人员履行装修协议的，服务方应在装修人向其报告装修项目竣工查收合格后的五个工

作日内退还；服务方对装修人违反装修协议的，服务方可责其整改，如坚持不改的，可报请学校有关部门办理。

三、经费估量

（一）各区服务费汇总表：暂按建筑面积① 0.4 元/平方米 .月，② 0.7 元/平方米 .月分不进行测算，仅供参照。

服 务费 ①

建筑面积（ m2）

元 /

服务费② 元 /月)

公维金

序号

片区名称

月 )

（0.2 元 /月）

1 2 3 4

海边东区 海边小区 白城小区

凌峰、敬贤小区

小 计

96.33 万元 /年 168.57 万元 / 年 48.16 万元 /年

(2)单间宿舍共计 651 间，按 15 元/间月计，可收取服务费

年

11.72 万元 /

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(3)上述两项共计可收取物业服务费① 108.05 万元 /年，② 180.29 万元 /

年，公维金 48.16 万元 /年。

（二）分项核算服务费：

按分项核算服务经费测算，物业服务投入成本每年需：

135.59 万元，

而全球眼的花销经概算每年需

25 万元，则成本每年需： 160.59 万元。

若物业服务费按 80%收取（参照 06 年厦门市物业行业服务费平均收费

率 80%），按 0.4 元/平方米 .月收取服务费，则可收入 86.44 万元，资本缺口还差： 74.15 万元（若收取率按 100%，服务费①缺口还差 52. 万元，服务

费②则还有结余）。

整体服务模式经费测算：

表 1-1：人员装备表

序号 1 2

片区名称

海 边

海 边

白城

大南 小区

筒子楼 小区

小计（人）

装备

主管（人） 治理员（人） 班组长（人） 其他用工 人员（人） 合 计

东区

小 区 小区

1 1 3

1 1 3

56 61

4

表 1-2：各项经费测算表：

序 号

项目名称

经费运算

小 计

( 万元 /年）

备注

其 他 用

1人头经费

工人员

1、(12+1)按新《 法》 第 四 十七年 定：“

⋯..,每 一年支付一个月 工 的 准向 者支付”

消杀费（万元 /年）

2保洁花销

垃圾容器（万元 /年）

3

13

消毒、防疫、除四害药

按四年更新一次

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垃圾三轮车（万元 /年） 易耗品（万元 /年）

绿化花销

工具及农药（万元 /年）

4

按四年更新一次 扫把、畚斗等

3

3

3

每年施肥、药及工具购 置

用于购置对讲机、应急

安防装备 4

费 综合管

装备费（万元 /年）

1

1

灯、手电筒等

综合治理费包括企业办 公费、职员培训费、福 利劳保、奖金、衣饰等 按总收入的％

5

理费 税金 共计

108.05 ×10% ＝10.8 万元

6

×5.55%＝ 6 万元

6

(注：其中安防人员按最低人数进行经费测算，若本质安防人员增加，

则相应的人工成本也要增加 )

四、物业服务内容和标准

（一）物业服务内容

1、综合服务

2、住处区内共用部位、共用设施的增加、使用、维修和更新

3、房屋共用部位、共用设施的使用、维修和更新

4、安防服务

5、交通及停车场所的服务

6、绿化养护服务

7、保洁服务

8、装修服务与特约有偿服务；

（二）物业服务质量和标准

依照厦门市马上宣告的《厦门市物业服务收费等级指导价方案》

中的规定，服务收费标准等级与其相应的服务内容与质量划分为一至五级，

最高为五级，最低为一级。我校物业服务内容及质量将参照厦门市物业服

务三级的服务质量标准推行物业服务。

1、综合服务（参照厦门市物业服务三级标准，按建筑面积计费）

序号

服务详目

办公场所条件

服务质量与标准

设物业服务处，有配套的办公设施

1-1

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1-2 1-3

服务处主任（经理）资格 物业服务人员着装、举止 服务处对住户的服务款待 住户报修

物业服务处主任和治理员必定拥有执业资格证

安防和服务人员按不相同工作岗位着一致投诚，齐整大方。挂牌上岗，

言行举止文明，精神饱满，规范用语；有较好的企业文化。 周一至周五、周六和周日的其中

1-4 1-5

1 天， 8： 00－ 18 ：00 时有款待服务。

8：00 －18 ：00 时受理住户报修。 相同维修事项半天内达成 （预约除外） ，

急修事项 15 分钟内到现场办理。 对住户的投诉、建议，在 征询办理中意度。

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住户投诉

2 天内办理，并答复投诉人办理状况、结果，

在服务窗口公示全部服务收费项目和标准。每个月在收费窗口公示上个

收费与资本的公示

月公共维修资本，代收代付资本的出入的明细清单，并按规定建立财 务账目；代收代付出入按年度结清，出入余额为零。建立并宣告社区 公共财产，公共资源的经营与出入，做到出入清楚，账目清楚。 建立小区物业服务档案，必要时在当天内供应盘问服务：

档案资料的建立与查阅服 务

查收档案； 2、业主装修服务档案；

3、住户资料档案；

服务档案； 5、住户投诉登记与办理档案； 的要建立信息化服务系统，方便业主盘问。

住户违规行为的劝告、处 理

1-7

1、工程竣工 4、设施资料与

1-8

6、平常服务档案。有条件

对在社区内的人员违反小区合约和物业服务规定的行为进行劝阻、禁 直至落实。

1-9

止。不听劝阻的，依照情节和法定权责报告有关部门办理，并有追踪，

1-10

社区重要工作状况和事件 的通知

社区活动等与住户的沟通 沟通

建立突发事件应急办理预 案

服务处的服务制度公示

社区睁开的重要物业工作状况和事件每

报告，还没有建立业主委员会的，书面通知。

2 个月 1 次向业主委员会书面

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采用单独或集体活动或信函网络等多种形式与住户进行沟通，每年沟 通好多于 2 次。每年组织最少 3 次社区活动。 服务中意度不低于 建立火警等常有突发事件应急办理方案。每年有 其他方案每 2 年演练 1 次。

85％。

1-12

1 次消防方案演练。

1-13

在服务窗口宣告服务制度建立服务人员督查台， 人员变动及时更换。

张贴彩色照片和工号，

印送社区每家住户“社区物业服务事项手册”。手册内容包括：物业

服务便民措施

服务质量标准、物业服务收费方法与标准、小区合约、装修须知、物 业治理条例、业主大会议事规则、物业服务的联系电话等。在已知业 主或租户更换的 2 周内送到“社区物业服务事项手册”。

1-14

2、楼外的公共地域保洁、卫生服务（按本质保洁面积计费）

服务详目

地面、绿地、道路的场所 的保洁 明沟的保洁

宣传栏的保洁及各种乱张 贴、涂画的除去（含楼内） 蚊、蝇、蜂、鼠四害的消 杀灭治（含楼内）

序号

2-1

服务质量与标准

每日打扫 2 次，扫后无明显土头、杂物、纸片、烟头。

2-2 2-3

每周打扫 2 次，扫后无杂物、无积水。

凡乱张贴、涂画，察觉后及时除去，除去后差不多复原表面原状；最

长滞留时辰不高出 2 周。

每季度 2 次对窨井、明沟、楼道等“四害”易滋生的地址药剂喷杀或

2-4

投药。

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3、楼内的公共地域保洁、卫生服务（按建筑面积计费）

序号

服务详目

垃圾桶、果皮箱设置与住 户垃圾的收集、清运 廊道、大堂、楼梯地面保 洁

楼梯扶手的保洁

墙面、门窗、天花板及其 附挂物件的保洁 屋顶、天台的保洁

服务质量与标准

3-1

合理设置垃圾收集容器，方便投放，做到每日清倒。容器内不留垃圾

节余，容器内外侧、周边保持干净。垃圾容器每周冲刷 每日打扫 1 次，打扫后无垃圾。每周拖洗

2 次。

3-2

2 次，拖洗后地面干净。

3-3 3-4

楼梯扶手每周擦拭 2 次。

每 2 个月打扫 1 次，除去后干净、无尘、无蜘蛛网丝、无明显污渍。

每半年做一次检查、珍爱、养护

3-5 每年清理 2 次，保持干净，无垃圾，无积水，无野草杂物。

4、绿化服务（参照厦门市物业服务四级标准，按绿化面积计费） 序号

服务详目

服务质量与标准

依照植被生长特点合时、适合浇水、追肥，保持不枯黄，生长正常、

4-1

浇水、施肥 旺盛。有积水及时除去并进行积水洼地填平办理，达到草坪的地基不 坑洼。

有 70 种以上品种，草坪、造型乔灌木；大部分新的枝芽、 草叶高出 15

树种与修剪

厘米就修剪；修剪后，草坪保持平坦、无斑秃，绿化造型的轮廓型态 清楚，线型流畅。树木等植物每年修剪、整理 枝叶不留宿清理。

4-2

3 遍以上。修剪下来的

绿地内无明显杂草；成片状杂草或高大杂草发生时，随时除草。树基

除去杂草与耕种松土

土壤每年如期进行松土除草。各灌木、草种之间如期清界，坚持绿化 的井然有序。

有病虫害发生随时喷杀除虫。保证存活率在

植被的防害与珍爱

4-3

95 ％以上，发生死亡在 2

4-4

个月内按原有品种补种。乔、木发生倒伏及时扶正并采用必要加固。 草坪被过分踩踏显现死亡时要采用防范措施，复原草种生长。

5、社区的安全防范与序次服务（按建筑面积计费） 序号

5-1

服务详目

安防人员的技术

服务质量与标准

熟悉安防知识和岗位要求，能正确使用安防器材。拥有差不多安防技 能。

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小区出入口设置门卫值守，重要出入口

门卫要求

24 小市价班；建立外来人员和

5-2

货物运送的询咨询登记制度，无误后方可放行。建立门卫交制度，

重要事项交接除去。禁止闲杂人员进入。搬运物件走地下通道。白日 门卫行凝视礼。

5-3 5-4

设施监控的值守 巡逻防范

设置监控室，准时定员巡视监控录像状况。

建立完满流淌巡逻登记制度，劝阻不文明行为，及时除去不安全隐患，

每班次间隔不大于 2 小时。夜间盘点滞留闲杂人员。

5-5

住户的安全营救

住户紧急营救时， 6 分钟内赶到现场采用措施协助营救。 发生险情、 案

情 10 分钟内赶到现场采用措施， 及时报告。 主动配合有关部门的检查。 标志表记标线清楚。公共序次和车辆停放规范有序。不占用消防通道

5-6

交通的序次安全

和公共场所，及时开导不规范行为。

6、共用部位、设施、设施的珍爱服务（按建筑面积计费） 序号

6-1

服务详目

珍爱人员的服务保证

服务质量与标准

正常工作时辰最少要有

运转正常。

1 名设施设施技术人员。除去阻挡，设施设施

依照建筑质量要求查收业主的装修，每周巡逻

房屋结构的珍爱

房屋结构、使用安全的部位，每季度巡逻 3％。

公共内外墙面、地面、井 盖与各种门窗的珍爱。 各种管道、沟渠、窨井等

2 次，及时察觉劝阻违

规装修行为，督查复原原状，不听劝阻及时向校内有关部门报告。对

6-2

2 次；察觉损坏和不安全因

素及时维修、除去。巡逻状况做好文字记录。房屋外观变动率不高出

6-3

每季度巡逻 3 次；有损坏、扔掉、零散、变形的在

1 周内修复。

6-4

每季度巡逻 3 次；显现破旧、拥堵、积水、泻溢及时劝导，修复。台

风季节及时检查，防范内涝。

6-5

安全标志

对小区内存在危险、安全隐患地域要设置安全警示标志或防范设施。

6-6

强电系统

每半年检查 每个月巡逻 1 次。应急灯亮灯率

1 次。

90％以上。平常做好强电系统珍爱养护

干净。保证设施在应急状况下正常运转。

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