BIM运维管理系统建设方案

BIM 运维管理系统

建设方案

BIM 运维管理系统建设方

目录

第一章 项目概述 ................................................................................................................................... 3

1.1

项目建设目标 .................................................................................................................... 3

第二章 整体方案设计 .......................................................................................................................... 4

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

方案设计总体方向 ............................................................................................................ 4 方案设计原则 .................................................................................................................... 4 对不同使用角色的设计 ................................................................................................... 6 系统构架设计 .................................................................................................................... 6 管理中心设计 .................................................................................................................... 8 2.5.1 管理中心定位 .............................................................................................................. 8 2.5.2 管理中心架构 .............................................................................................................. 8 2.6 2.7 2.8

系统模型匹配设计 ............................................................................................................ 8 系统硬件配置 .................................................................................................................. 10 第三方系统对接接口开发 ............................................................................................. 11 2.8.1 数据获取的分类 ........................................................................................................ 11 2.8.2 第三方系统对接流程 ............................................................................................... 13 2.9

系统软件配置 .................................................................................................................. 14

2.10 系统各功能应用介绍...................................................................................................... 15 第三章 项目实施计划 ........................................................................................................................ 32

3.1

项目实施流程 .................................................................................................................. 32 3.1.1 第一部分：网 BIM 运维管理系统建设 ................................................................. 32 3.1.2 第二部分：资料录入 ............................................................................................... 36 3.1.3 第三部分：现有系统接入 ....................................................................................... 37

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3.2 项目实施进度计划 .......................................................................................................... 37

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第一章 项目概述

1.1 项目建设目标

本方案提出 BIM 运维管理平台建设区别于传统的智能化及机电的建设方案，是希望通过为的管理方提供一套更为智慧、安全、长效的综合管理平台，将智能化、机电设备、环境管理、能源管理、人员管理等多角度的系统及管理需求进行一体化整合，使多系统在同一平台进行呈现，最终建设目标将通过对建筑内各专业子系统及设备的集成统一，建立 BIM 运维管理中心，为建筑实现智慧化管理提供可靠的设备运维分析、设备设施维护管理服务、能源管理、环境品质管理、信息化决策等一系列专项服务达到提升管理效率、流程优化、提高建筑管理服务品质目的。主要包括：

1) BIM 智慧运维管理系统功能齐全、注重实用、可持续发展。系统包括安防管理、

设备管理、环境管理、能源管理、管网管理、资产管理、人员管、维修维保管理、消防管理等功能模块。

2) 完成建筑智慧运维管理系统信息模型、管理中心数据库的建设，从功能上满足建

筑运营管理定位要求，为建设建筑智慧化管理提供数据信息平台。

3) 完成对运行管理人员和技术人员的业务培训，确实保障 BIM 运维管理平台的科学

管理水平。

4) BIM 运维管理体系建立：通过分析建筑内设备及管理流程长期运行的数据，为运

维管理提供最有效的改进方法和措施，形成完善的制度化管理流程，并为今后指标化考核提供重要的依据。

系统底层采用信息模型、物联网感知等多种技术，力图从多种维度描述建筑在日常管理中所涉及到的工作，帮助管理人员对人员、设备、环境、能源、管网等进行全方位管理。

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第二章 整体方案设计

2.1 方案设计总体方向

在整体设计中，我们将系统定义为三个不同层次，即系统层、感知层和应用层，通过这三个层面将建筑中的系统、设备和使用者进行有效的联接，在更高维度的平台上进行交互，并形成新的功能应用体系。未来系统将满足管理中心、展示中心、建筑管理的需求，并且具有扩展性强的特点，实现 PC 端、移动端、大屏展示端等多终端跨平台的应用。 系统定义建筑

通过最顶层的平台搭建，重新定义建筑的管理，将各种不同的系统连接起来，在同一平台进行呈现和操作，赋予建筑全生命周期管理不同的概念，真正使管理人员的精力集中于为建筑提升更多的价值、为建筑使用者提供更多的服务以及保障环境品质安全中来。 传感器感知设备

摆脱以往依靠经验的管理方式，使设备通过各种传感器进行连接，使所有的管理行为数字化，所有的工作可预期、可评估。通过感知底层，可以对建筑内所有的设备进行有效管理，通过计算机手段自动判断、自动报警，使管理更细致化，最终达到提升服务品质、降低管理成本、提高建筑内环境品质的目标。 移动终端联接使用者

通过移动使更多的使用者参与到其中，建筑管理人员可以通过移动终端进行日常的管理、查看各种信息；来访者可以通过移动终端对建筑管理进行了解。更多使用者的参与才能让系统的效率最大化发挥，最终形成价值提升。

因此，在建筑的整体方案中，我们试图从这三个维度将所有单独的系统纳入到体系中，将零散的设备进行更多的整合（无论从信息获取还是控制），将更多的管理行为和对外宣传的部分通过移动终端进行或大屏幕来实现，最终形成一个完整的管理体系。

2.2 方案设计原则

BIM 运维管理系统方案的总体设计原则是：以运维模型为基础、软件为核心，通过信息交换和共享，将各个具有完整功能的子系统组合成一个有机的整体，提高系统维护和管理的自动化水平、协调运行能力及详细的管理功能，彻底实现功能集成、网

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络集成和软件界面集成。具体如下： 1) 开放性原则

BIM 运维管理系统是一个完全开放性的系统，可以兼容多种系统数据，即使是较为特殊的数据格式，也可以通过程序转换成系统可用的数据，这就使得系统具有更高的开放性，方便与其他系统对接的同时，减少现场重复安装测量表具的可能， 在成本上也更为经济实用。 2) 可靠性原则

BIM 运维管理系统是一个可靠性和容错性极高的系统，系统能不间断正常运行和有足够的延时来处理系统的故障，确保在发生意外故障和突发事件时，系统都应该保持正常运行。人机界面的友好性，系统采用图形三维方式来显示信息点的状态，操作简单、维护方便。 3) 可扩展性原则

BIM 运维管理系统系统采用 SOA 构架设计，支持更强大的扩展性，当新的功能加入后，对以往的功能不产生影响。这就使得更多的子系统能够接入到平台当中。 4) 互连接性原则

BIM 运维管理系统确保了系统间可集成性，提供了准确的通讯协议和开放的数据库接口，各子系统可实现信息和数据库共享；同时考虑未来发展的需求，能与未来扩展子系统具有互联性和互操作性。系统在数据转发、接收方面均采用国家标准化协议。 5) 安全性原则

为了确保系统硬件和信息的高安全性，采用较先进的加密算法和计算机安全措施， 设立系统密码。设立防火墙，使系统受到非法攻击时对系统的破坏性降到最低。 6) 先进性原则

考虑到电子信息及软件技术的迅速发展，系统设计在技术上采用国内外先进的技术和国内产品，所采用的设备产品和软件不仅成熟而且能代表当今国内外市场的先进技术水平。 7) 成熟性原则

系统的各项功能指标都经过了较为严格的测试，无论从稳定性、实用性都经过了多重检验。其各项功能在不同的项目中也经过的实际的使用，效果非常理想。

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2.3 对不同使用角色的设计

系统考虑了不同使用者的差异性需求，通过不同的功能模块及终端来满足不同场景的使用需要。 决策层

可以通过系统界面及移动终端快速了解建筑整体的管理状况、环境状况、重大事项等，便于从宏观角度进行全局纵览。 管理层

通过系统的各种功能模块方便的操作建筑内各类专业子系统，了解设备运行状况、建筑结构信息、处理各种设备维修维护流程、优化及调节建筑内的环境等。系统为管理层提供了更好的管理工具，使管理更精细化、流程更简便。 执行层

通过系统及移动终端的指令，快速定位建筑内设备问题，到达现场处理问题。日常的工作也可以通过系统变得更简便，效果更便于评估。 来访者

通过系统展示可以更为直观的展现建筑先进的运营管理模式、完善的操作服务流程，同时对于第三方维护单位的服务内容、服务质量起到很好的监督与管控，从而提升其整体服务满意度。系统展示的效果更为直观、清晰，真正成为一个对外展示的窗口。

2.4 系统构架设计

本项目设计的 BIM 运维管理系统平台构架如下图：

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➢ 数据采集层(设备层)

由传感器（温湿度、CO2、PM2.5 等）和数据网关、网路交换机设备等组成； ➢ 数据接口层

由接口协议、数据库软件、存储设备、数据驱动器文件系统、其他资源库及其数据接口 API 等组成； ➢ 业务逻辑层

由功能单元和逻辑单元组成，负责用户业务逻辑判断，程序指令调度以及逻辑规则统一反馈给上层应用端； ➢ 网络服务层

由服务器、计算机终端、网络通讯系统（工业交换机、光电转换器）等组成； ➢ 人机交互层

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由数据分析软件、交互展示软件、展示屏幕、移动终端等组成；

2.5 管理中心设计

2.5.1 管理中心定位

管理中心首先它是构建建筑运维管理体系中的核心大脑，所有的数据将汇总至大脑，由大脑统一进行处理和判断，并下达指令，因此管理中心是对现有系统数据进行整合与筛选，最大程度减少人工劳动，并形成更多的影响和交互，它将具备总览全局，实时监控、实时报警，应急处理、远程指挥等服务功能，规划统一集中性管理，形成完整的 BIM 运维管理中心服务体系。

2.5.2 管理中心架构

✓ 对接层

对接现有各类子系统及传感设备，具备兼容性高，支持多种数据接入方式、数据接口编写简单可靠的特点。 ✓ 数据层

采用主流数据库，稳定性高，支持多扩展模式。底层采用大量优化算法， 保障数据的可靠性。 ✓ 展示层

支持跨平台展示，采用最先进的 3D 驱动技术，可向多种系统扩展，支持手机、PAD 等多种移动展示终端。 ✓ 功能层

上层应用支持高定制化，松耦合，新定义功能时不会对现有系统产生影响，保证系统稳定性。

2.5 系统模型匹配设计

BIM 三维空间模型需要单独建模，BIM 运维所需要的模型与设计、实施阶段的模型各专业精度要求不一样。在 BIM 运维项目中，对水电暖通、设备设施的模型精度要求较高，但对结构、外观模型要求较低。对于建模的要求我们在前期需求沟通对接中进行了确认，具体涉及以下几个方面：（注：标注绿色框为确认项）

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建筑模型精细化程度确认信息表 序号 项目 精细度 非常真实 远景 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 非常真实 真实材质 整体模型 真实材质 整体模型 真实材质 整体模型 真实材质 非常准确 管网 非常准确 管网 非常真实 非常真实 大体轮廓 周边街区 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 大体轮廓 非常准确 部件 非常准确 部件 非常准确 部件 非常准确 示意 设备 示意 设备 大体轮廓 大体轮廓 示意 示意 示意 示意 项目范围 示意 示意 示意 示意 示意 示意 示意 示意 示意 示意 示意 示意 示意 示意 示意 示意 示意 示意 示意 模型源 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 甲方 阀件 甲方 甲方 阀件 示意 示意 甲方 甲方 甲方 备注 1 周边场景真实度 场景范围 绿化 围墙 细节 材质 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 外景模型 项目次要建筑 周边道路 周边建筑 2 建筑立面 细节 材质 细节 材质 细节 材质 细节 材质 细节 材质 细节 材质 细节 精细度 细节 精细度 细节 精细度 位置信 项目建筑模型 内墙 地面 天花 门 窗 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 乙方 9/ 38

3 大型机 电设备 项目机电模型 小型设备 配电柜 传感设备 4 项目管网 水网 息 精细度 位置信 风网 息 精细度 细节 材质 5 固定资 产 家具

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精细度 信息 设备 细节 精细度 整体模型 非常准确 真实材质 整体模型 部件 示意 非常准确 部件 示意 甲方 甲方 甲方 甲方 乙方 乙方 乙方 乙方 2.7 系统硬件配置

在系统建设中我们需要考虑支撑系统运行足够的硬件配置，不仅包括系统数据存错、处理、应用的硬件服务器、计算机终端及网络设备，根据本项目情况我们设计考虑数据采集获取本身是从现有的各分类子系统中对接共享方式还是需要另外加装现场表具及各类传感器设备，而现场传感器类型较多，包括温湿度、CO2、PM2.5 等等，针对系统不同功能实现，我们将在方案中详细说明。具体详见下表：

设备项 配置项 硬盘容量：2T； 支持阵列模式：RAID0；RAID1； 数据服务器 RAID5；RAID10； 硬盘接口：SATA； 硬盘转速：7200； 硬盘缓存：M； 数量 单位 备注 1 台 增加 CPU：至强 E5-1600 v3 四核 ；内存：16GB DDR4； 演示服务器 硬盘容量：500GB+1TB 混合硬盘 （SSD+HDD）； 显卡芯片： NVIDIA Quadro K4200 2GB 1 套 增加 电脑 PC 2 套 增加 KVM PM2.5 温湿度、CO2 检测仪（三合一） 串口服务器 1 25 25 4 套 台 台 台 增加 增加 增加 增加

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2.8 第三方系统对接接口开发

BIM 运维管理系统和现有的系统不产生冲突，而是在现有系统的基础上提供更高层次的数据交互和场景应用，而且 BIM 运维管理系统本身的功能也需要从底层的系统或传感器获取数据。

2.8.1 数据获取的分类

数据的获取分为两种形式，一种是从底层传感器中直接读取，另一种是从现有的系统中获取。部分较为简单的功能，如环境监测、视频监控等，建议从传感器中直接读取，这种方式较为简单，数据交互也更为快捷；但有一些较为复杂的功能，特别需要现场执行单元的功能，建议从第三方系统中获取，如消防应急系统、变配电系统等。

目前一些较为大型的系统，都设有标准的第三方接口，如空调自控系统，一般会提供基于支持 TCP/IP 或 OPC 协议方式的数据服务调用，会大大提高数据调用的方便性。但大多数系统还未考虑到数据的上传交互，因此需要编写相应的程序，对其数据库内的数据进行调用和编译。 一般数据的获取方式可分为以下几类： 1) 直接从传感器获取（以下称第一类传输）

需要传感器本身有通讯模块，可以对数据进行远传。部分传感器有国际（或行业）通用的标准传输协议，可以通过 485 线或无线传输的方式，经过现场的数据采集模块直接上传到远端的服务器，由 BIM 运维管理系统的数据采集程度对数据包进行解码并写入相应的数据库。一些较为特殊的传感器或没有标准协议的传感器，需要设备厂商提供相应的传输规约，由BIM 运维管理系统编译相应的程序，对数据包进行编译。

目前 BIM 运维管理系统本身能够识别的传感器超过 1000 种，包括温湿度、二氧化碳、视频等。

2) 提供数据传输服务的系统（以下称第二类传输）

主要是一些版本较新的大型系统，系统本身提供数据传输服务，有标准的数据调用模块，其系统内部已经有完善的功能。一般这类系统会提供国际 （或行业）通用的数据传输协议，BIM 运维管理系统只需要遵循其传输协议，对数据包进行解析即可。这类数据调用不需要通过中间的硬件系统， 直接通过网络传输即可，较为方便。

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3) 需要编写传输软件的系统（以下称第三类传输）

相对于提供数据传输服务的系统，一些版本较早或本身没有数据交互需求的系统，往往不提供标准的数据接口，这就需要与系统供应商协商，编写相应的传输软件进行数据的传输。根据系统供应商自身的需求和能力，可能采取几种方式。

第一种 我方直接编写

我方直接编写传输程序，从系统的数据库中直接调用数据，然后传输到 BIM 运维管理系统的数据库。这种方式较为直接，但需要第三方系统供应商完全开放其系统的数据库，并说明数据库格式。而且如果涉及到频繁对数据库的访问和调用，会对数据库的稳定产生一定的影响。一般只对不敏感的系统或系统供应商没有响应的软件编写能力的才采用这种方法。 第二种 第三方直接编写

按照我方的数据格式要求，有第三方系统供应商自行编写数据传输程序，定时将数据取出后形成数据包，传输给远端的 BIM 运维管理系统，由数据采集模块对数据包进行识别。这种方式对第三方系统影响较小，但其工作量也会相应增加。一般对于技术实力较强的系统供应商会采取这种方法。 第三种 规定中间数据库

大多数系统供应商会采取这种方法，其自身编写相应的数据传输程序， 将数据传入指定的中间数据库，中间数据库的结构完全根据其原有的 习惯，BIM 运维管理系统定期从中间数据库进行数据读取。这种方式的优势是既不会对第三方系统产生影响，又不需要第三方系统供应 商按照特定的程序进行编写，但劣势是会增加中间数据库的相应投入， 可能会有硬件费用。

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功能配置项 是否有数据交互 视频监控 传输方式 接口通讯协议提 供 必要 必要 必要 必要 / / 必要 必要 安防管理 电子巡更 周界报警 门禁 温湿度、CO2 PM2.5 设备运行管理 气体报警 数据浏览 能耗排名 数据对比 节能改造管理 分层管理 定额管理 有 第一类或第二类传输 环境品质管理 设备管理 消防管理 有 有 有 第一类传输 第二类或第三类传输 第一类或第二类传输 能源管理 有 第二类或第三类传输 必要 2.8.2 第三方系统对接流程

根据上述的数据获取方式，第三方系统供应商或设备供应商需要提供以下资料

1) 确认系统/设备是否具有远传功能 2) 提供系统/设备的传输协议 3) 确定系统/设备的传输方式 4) 提供系统/设备的测试端口

5) 如需要规定中间数据库的，约定中间数据库相应格式我方取得相应的资料后，将按以下流程实施：

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确认数据获取方式

直接从传感器中获取 提供数据传输的系统

需要编写传输软件的系统

获取传输协议 获取传输协议 确定传输方式

传输协议编写 转换程序的编 我方编写 第三方编写 约定中间库

传输程序编 转换程序编 传输程序编

传输测试 系统调试 完成

2.9 系统软件配置

系统方案设计中对于系统软件配置，主要包括基础软件、平台应用软件，而基础软件包括操作系统、数据库软件，操作系统一般建议选用 Windows Server 2008 R2 Standard 及以上版本，数据库软件一般建议选用 SQLserver2008 及以上版本，平台应用软件为 BIM 运维管理系统，下面我们结合客户实际需求对系统功能进行汇总并对具体功能应用做详细介绍。

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2.10 系统各功能应用介绍

根据项目需求，我们设计在系统功能应用中划分出 11 个不同的功能模块，每一个功能模块中又分若干个不同的功能分项，对于系统开发内容主要涉及界面 UI 调整、数据库结构调整、系统功能调整、功能流程调整、权限调整以及渲染及光效调整，下面我们将方案中对功能实现的范围、具体功能应用进行详细的描述。 1. 安防安保

1) 视频监控

a) 获取视频界面

在系统中，在视频监控模块得到调取指令时，点击相应的视频探头即可弹出相应区域的视频画面。 b) 视频探头定位

在建筑三维空间模型中显示视频探头的具体位置信息，点击选取需要查看的区域探头即可显示现场视频监控画面，一目了然。 c) 与门禁系统的联动

在系统中对门禁系统的操作时，根据需要可以调取附近摄像探头对现场情况进行查看，以便确认对门禁开启或关闭的操作。

2) 周界报警

当发生侵入报警时， BIM 系统接受到报警信号后，会强制打断系统的所有操作，并调出报警界面。在界面中给出报警位置信息提醒，并通知相应管理人员，报警得到响应确认后，系统复位或报警解除。 3) 访客系统

根据建筑模型划分不同级别的安全区域，访客系统根据划分好的安全区域发放相应的身份识别卡，在相应的安全级别区域会有射频装置，自动读取身份识别卡，后台发现识别卡级别与区域级别不符时，系统自动报警。 4) 人员定位

系统通过选用 UWB 或 RFID 定位技术，对进入建筑的每一位工作人员进行定位和身份识别，一方面有助于随时监测工作人员的状态，避免发生意

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外，另一方面当发生险情时便于及时救援。人员定位系统和非法入侵管理系统联用时，可以提高系统的判断精度。 5) 电子巡更

传统的电子巡更系统解决的是“何时有人到某处”巡逻的问题，但是相对而言弊端较大，往往会产生巡逻的死角，并且很难对巡逻的效果进行评估。

而在 BIM 运维管理系统中，针对巡更系统，通过巡更路径规划，在日常巡更时，对巡更的位置、时间、次数及具体人员信息进行记录并支持关键信息如人员、时间、位置信息交叉查询，在 BIM 三维空间中查看巡更点位置，对巡更情况进行评估。

6) 门禁系统

a) 门禁开启/关闭操作

在系统中，点击门禁管理模块，界面中显示操作按钮可远程操作对门禁的开启和关闭，并且在建筑三维空间模型中显示门禁的开启和关闭状态。 b) 门禁定位

针对建筑中不同区域的门禁系统，我们通过区域选择功能，可在建筑三维空间模型中显示不同区域门禁系统具体位置信息，点击选取需要操作的门禁即可。

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c) 与视频系统的联动

在 BIM 运维管理系统中对门禁系统的操作时，根据需要可以调取附近摄像探头对现场情况进行查看，对进出人员身份进行核实确认后进行门禁的管理操作。

2. 消防系统

1) 消防设备管理

通过对烟感报警器的相关信息进行采集，建模；在平台中通过三维可视化的方式对烟感点进行定位管理 2) 烟感报警系统

通过接口协议对接到烟感系统，直接调用系统数据；在三维平台直观展示报警信息，以及巡检记录 3) 与视频联动

三维管理系统将烟感系统与视频监控系统关联，当发生烟感报警时，直接调用相关摄像头的监控数据，使管理人员清楚的了解现场的具体状况 4) 系统巡检

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对消防设备的维修维保情况进行监控，定期提醒设备巡检，保障消防设备的安全性

3. 环境品质管理

通过对现场温湿度、二氧化碳浓度、一氧化碳浓度、空气洁净度等环境数据的监测，确定设备开启策略，及时调整设备开启状态，使环境舒适度达到最优效果。

该系统可以与设备自控系统进行联动，如发现二氧化碳或一氧化碳超过警戒标准时，系统会强制对通风进行启动，并形成报警，及时通知管理人员。 同时，环境监控模块还是以对历史数据的调用，对现场的环境品质进行评估， 指导管理人员对设备开启的调整。

该功能需要对现场加装部分传感设备，如温湿度、二氧化碳、一氧化碳、PM2.5 检测器、光照度、液位计等探测设备。 1) 水位监测

实时监测水位状况，一旦水位超过警戒线，及时启动相应的水泵，将水排出，并生成报警信息，通知相应管理人员。 2) 一氧化碳、二氧化碳浓度监测

系统会实时对一氧化碳的、二氧化碳浓度进行实时监测，一旦发现含量高于阀值，系统会强制启动机械通风装置，并生成报警信息，通知相应管理人员。

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3) 空气洁净度管理

系统实时对建筑体内的空气进行检测，一旦发现单位体积空气中被考虑粒径的粒子浓度大于阈值，系统会强制启动机械通风装置，并发生报警信息， 并通知相应的管理人员。 4) 光照度管理

系统对每栋楼的每一层进行分区，监测每个区域的光照度，系统根据不同的预设值进行颜色渲染，当出现低于或高于正常值时，系统会强制打开或关闭窗帘或照明系统，并发生报警信息，通知相应的管理人员。 5) 温湿度监测

当系统通过实时监测发现温湿度超过控制标准，会强制启动机械通风装置， 并生成报警信息，通知相应管理人员。

4. 设备设施管理 1) 设备台账

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对建筑相关设备信息进行整理归纳录入到系统中，同时在 BIM 模型中进行构建定位和编码，从而能在系统中看到其产品信息、建设信息和维护信息。产品信息包括其出厂信息、采购价格、采购人等信息；建设信息包括其安装时间、安装位置、安装过程简介、安装人员等信息；维护信

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息包括设备更换信息、操作人员信息、检查记录等信息；系统支持对设备的信息进行录入、修改和保存。 2) 备品备件

按照不同功能对备品备件进行分类，在二维界面呈现；点击某一备品备件时，弹出该备品备件的基本信息和详细信息（基本信息包括数量、存放位置、厂家、联系人等，详细信息包括合同电子化文档、说明书、产品参数等）；同时系统支持通过备品名称或编号等关键字进行搜索，快速显示相关的备品备件所有信息；系统支持对备品备件的信息修改，如存放位置、数量等等。 3) 设备二维码

每一台设备和管线都会有独一无二的标签、二维码。通过扫描二维码可以找到这个设备或管线的所有信息。包括维保信息、运行信息、设备 基本信息等。

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4) 维保管理

a) 报修管理

用户可以在线填写设备报修单，工程部经理在线审批并指定工程人员去现场维修，修理完成后，工程人员在线填写设备修理反馈信息， 由专人在线验收设备修理结果，最后在线归档，形成一个完整的设

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备报修流程闭环，最终设备的报修表单将作为一条记录，保存在该设备的设备台卡中，用户可以通过选中对应设备，在设备参数信息中查到相应的报修记录。 b) 维保、检修计划

要保证建筑正常的安全运营，其前提是建筑的各项设施正常运行，做好建筑设备及管线的检查与维护是保证建筑安全运营的基础和前提 保障。系统支持管理人员通过手动录入记录设备的维护保养状况，调阅查看保养计划详情，并且给出相应设备下一次维护保养的日期到期提醒，确保设备保养服务得到及时完成。 c) 维保记录管理

进入历史报修界面中显示所有设备报修信息记录，点击某一具体信息记录可查看设备维修详情，同时设备的报修表单将作为一条记录，保存在该设备的维修记录中，用户可以通过选中 BIM 模型中的对应设备构件，在设备信息中查到相应的报修记录，帮助管理人员对维修工作量进行统计，同时分析该设备的故障率和主要故障问题记录，方便事后查询追溯。

5) 设备运行管理

a) 设备定位

在建筑三维空间模型中，根据设备的不同类型预划分，选取某一类型设备时，可显示该设备在建筑三维空间模型中的位置，并高亮突

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显，一目了然。 b) 设备监测参数信息查看

在建筑三维空间模型中高亮显示选取类型设备，点击具体设备时， 可查看该设备的具体信息，包括：设备名称、设备功率、设备 BA 运行参数等信息。 c) 照明显示系统

监控照明系统的开启状态。

在建筑 BIM 模型中定位各照明回路，并统计各回路的灯具数量、功率。

监测建筑照明系统各照明回路的开/关状态，并在 BIM 模型中以三维颜色渲染的方式表现其状态，以便及时发现不合理开启的照明区域并进行处理，实现照明系统的节能管理。

d) 暖通空调新风系统

对空调新风系统进行操作，查看空调新风机组运行状态信息；根据区域选择定位设备具体位置、数量等信息进行查询与浏览。 e) 动力系统

监控电梯的停留层数、运行时间等参数，形成合理的停留策略，对电梯控制系统进行反馈。同时也可以监控电梯运行的相应参数，是电梯达到最佳的运行状态。监控水泵的运行参数，异常报警。 f)

给排水系统

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在系统中显示给水相应的运行状态信息，并结合现场计量水表了解当前管路用水量等状态信息，从而指导设备更合理的运行操作。 g) 变配电系统

系统支持对低压配电系统进行电压、电流、正反向有功电度、有功功率进行实时监测，并通过软件将建筑内详细配电情况进行显示， 针对配电支路有过流、过压和欠压等用电事故，在界面中生成报警通知信息，及时通知管理者采取措施进行处理，避免因故障出现事故。

5. 管网管理

1) 管息

利用 BIM 将建立一个可视三维模型，所有数据和信息可以从模型里面调用，还可以通过系统可以管理复杂的管网，如水管、风管、电网等，并且可以在图上直接量取相互位置关系。当使用者在系统中将鼠标移动至某个位置时，BIM 运维管理系统可快速给出所在位置的管息，便于其查阅及维修。 2) 管网定位

当维修人员根据鼠标移动至具体某一管路位置，点击后 BIM 运维管理系统可以将该管路单独放大突显出来，并给出管路上下级连接设备、阀件信息，便于其查阅及维修。

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当后勤管理人员需要对管路进行改造时，无需为隐蔽工程而担忧，每条管线的位置都清楚明了，通过查看需要改造的管路信息，确定可能的影响区域，提前做好相关安排与通知工作

6. 能源管理

1) 数据采集

系统可以通过现场的计量点对用能数据进行实时采集 2) 数据浏览

系统可以通过现场电、水的计量点或对接现有能耗计量系统对建筑用能数据进行实时采集，按照建筑或分层点击查看相应的电、水运行趋势，对异常用能状况进行报警提醒，方便管理人员进行查看处理。

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3) 数据对比

基于 BIM 技术开发的能耗分析模块，将建筑的能耗按照能耗用途和设备类型进行多层级划分，形成统一的、规范化的能耗分项模型，可按不同时间跨度（日、月、年）建筑总体能耗；按照不同分项（空调、照明与插座、动力、特殊）用电；按照不同用能类型（电、水等）进行查看，在线分析帮助管理方和使用方能够更加高效的进行能源管理工作。

4) 能耗排名

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系统可以从多个维度对能耗情况进行排名，包括按照不同分项（空调、照明与插座、动力、特殊）用电进行的排名；按照不同用能区域进行能耗排名，显示分区域、分项能耗数值，以横向柱状图、饼状图形式进行显示。 5) 节能改造管理

系统支持节能改造成果展示，通过系统管理界面录入具体改造项目，整体汇总历年节能改造项目与改造成果，为节能管理工作经验积累起到很好促进作用，管理者根据需要对具体项目信息的查询与浏览，系统具备完善的改造项目信息编辑新增、修改功能。 6) 分层管理

系统支持对建筑各楼层/区域能耗状况的管理，查看当前具体楼层总体能耗信息，通过时间查询功能还可对历史能耗数据进行查询与浏览。 7) 定额管理

用户可以按月设置能耗限值，系统界面中将显示查看本月能耗状况、本年历史月能耗状况，并提供分段报警提醒。通过进度条形式显示本月总能耗限值与本月已使用能耗的占比情况； 8) 报表管理

系统支持自定义报表，根据不同维度对用能情况可出具相应的报表，也可以对时间进行自由定义。

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7. 资产管理

1) 资产信息管理

对建筑固定资产信息进行整理归纳录入到系统中，从而能在系统中看到资产信息、使用信息和库存状态信息。资产信息包括资产类型、资产名称、数量等信息；使用信息包括其使用部门、具体使用人、使用日期等信息；状态信息包括资产闲置、未分配、使用中、借用中等；系统支持对设备的信息进行录入、修改和保存。 2) 资产申请

使用者通过固定资产管理界面查询所需申请的资产设备状态（包括闲置、未分配、使用中、借用中四种状态信息），点击选择对应申请类型（包括申请使用、申请采购、申请借用三种类型），输入申请的资产设备类型、具体设备名称、状态信息，点击开始搜索弹出资产设备详细信息列表， 点击某一具体资产设备进入申请界面，在填写具体申请信息完成后提交申请即可。 3) 处理申请

进入资产处理申请界面后，行政人员对待处理、待审核、已审核、已处理的申请进行查看和跟踪确认，当处理申请审核进度延迟时，催促提醒具体部门审核人员进行相应的审核处理，并将审核结果反馈提醒，确保所有的申请都得到处理并回复。 4) 资产变更

进入资产变更界面后，行政人员可根据资产设备的类型、名称、状态进行查询查看相应的资产变更信息列表，点击某一具体资产设备后查看详细变更信息，确认后提交审核，审核结果反馈提醒。同时在资产变更界面中，还具有新增变更功能，点击进入变更信息填写界面，填写完成后提交审核。

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5) 资产出售

进入资产出售界面，财务人员通过选择资产设备类型、名称、状态搜索查看资产出售申请列表信息，点击具体某一设备信息，对资产设备出售的具体申请信息进行审核，确认通过或不通过并备注审核理由信息，最终提交审核。系统同时具有新增资产出售功能，申请人点击后进入资产出售申请界面，完成详细信息填写后提交审核。 6) 采购

进入资产采购界面后，我们将采购进度流程分为代采购、采购、验收、采购完成四个重要把控环节，每一个环节都将生成采购的具体流程信息， 上一环节提交审核完成后进入下一环节，同时采购人员点击相应的环节选项，输入采购设备类型、设备名称可查询所有相关采购信息列表，点击某一条采购信息后查看具体采购信息。 7) 审批

进入资产审批界面后，管理者根据相应的管理权限，对提交的申请进行审核确认，审批类型主要分为申购审核、安排验收审核、确认验收审核、资产分配审核、申请使用审核、申请借用审核、资产变更审核、资产出售审核；管理者通过设备类型、设备名称、事项交叉查询方式，对信息列表中的具体审批信息查看确认完成审核。 8) 提醒

进入提醒管理界面中，申请人或管理者可通过申请类型查询具体申请信

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息，及时掌握申请信息当前进度状态与对应的具体审核部门，方便后续申请的催促处理与跟踪。

8. 物业管理

1) 人员管理

a) 责任人管理

根据不同专业规定责任人，生成不同专业的责任人识别图 打开该功能时，有不同专业的小面板，如保洁责任人、机电责任人、弱电责任人等 每个专业责任人支持手工录入和修改。

b) 流程管理

根据不同专业规定流程图，生成不同专业的流程识别图 打开该功能时，有不同专业的小面板，如保洁流程图、机电流程图、弱电流程图等 每个专业流程图支持后台修改。

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c) 排班管理

根据不同部门排班计划，生成人员排班管理界面，进入排班功能时， 管理者可根据人员姓名、岗位、时间等信息交叉查询，同时根据需要对具体人员排班信息进行手工录入和修改。

d) 优秀员工评比

通过系统的评分界面可对员工或管理人员进行打分，系统选出得分最高的人作为优秀员工。

2) 物业流程管理

系统将物业管理过程中涉及到的管理工作、安保工作、清洁绿化工作、工程工作管理等工作流程化，方便工作沟通及新员工的入职培训。 3) 费用管理

包括租赁管理和运营费用管理，系统可以显示建筑内某个区域已租、未租和待租情况以及费用的已付未付和待付情况。运营费用管理可在系统中显示建筑管理过程中涉及的人员、公共设备运行维护等费用，方便物业的运行管理。 4) 文档管理

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将建筑运营管理过程中涉及到的文件电子化存储，例如，能源管理、维修维保、消防管理、资产管理等。 将不同文档分类，为每一个文件设置一个索引卡记录，方便检索翻阅。

9. 报警管理

1) 环境超标报警

在统一的报警界面中，当环境监测数值超过设定值时，报警界面中生成报警信息并提醒，点击查看具体报警信息显示报警区域位置及报警等级等信息，方便管理者做出合理判断后进一步处理。 2) 设备运行报警

在统一的报警界面中，BIM 运维管理系统接收到第三方传输的设备报警信号后，第一时间生成报警信息并提醒，管理者查看具体信息后确定具体故障设备名称、位置区域，报警等级等信息，并通知维修人员到现场检查和处理。 3) 能耗报警

在统一的报警界面中，通过对设备能耗数据设置超限报警值，一旦能耗超限将第一时间生成报警信息并提醒，查看具体报警内容后，管理者可及时通知相应专业人员进行现场处理，以便判断是人为因素还是设备故障造成的能耗异常问题。

10. 大屏幕演示系统

来访者可以通过大屏幕演示系统对建筑进行了解，使更多的管理行为和对外宣传的部分通过大屏幕来实现，展示的效果更为直观、清晰，使大楼真正成为一个对外展示的窗口。（无论从信息获取还是控制）

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11. 手机客户端

通过移动使更多的使用者参与到其中，管理人员可以通过移动终端进行日常的管理、维保的管理，查看各种信息；建筑内的使用者可以通过移动终端对管理

人员提出要求、进行评判；来访者可以通过移动终端对建筑进行了解。更多使用者的参与才能让系统的效率最大化发挥，最终形成客户的满意度。

第三章 项目实施计划

3.1 项目实施流程

根据项目情况，我们会分为三个阶段：

3.1.1 第一部分：BIM 运维管理系统建设

该阶段主要根据建筑信息建模，对于前期采用 BIM 设计的单位，我们会利用原有模型进行处理并根据业主需求及实际的管理流程进行功能构件的重新定义，形成一套满足于自身管理需求的管理系统，最终完成系统的软硬件搭建。在整个项目实施过程中需要甲方提供相应的资料和配合，具体归纳如下：

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1) 建筑三维空间模型； 2) 建筑全套 CAD 图纸资料； 3) 建筑的实景照片，最好是高清；

4) 公司全称和 logo（最好是psd 或者 png）；

5) 建筑内需接入平台的现有系统、设备信息，包括设备的厂商、设备基本

信息、说明书、技术参数、现有系统监测点位信息、现有系统布线接线图纸、通讯协议及接口方式等；（如果可能，我们会提供点位表样式，请按照样式进行提供，可根据实际情况修改点位表） 6) 需要提供公网 IP，便于远程访问；

7) 提供建筑内网 IP 地址若干（需固定，不可被占用）； 8) 日常管理文档，包括业主需要录入系统的管理文档、制度等； 9) 其他——业主提出要求需要提前录入系统的信息；

第一阶段具体实施流程周期如下： 1) 系统平台软硬件搭建

编号 项目 合同签订 设备采购 工期 1 个工作日 7 个工作日 5 个工作日 10 个工作日 20 个工作日 起始日期 结束日期 备注 可同步进行 1 2 3 4 5 6 7 8 初步调研 需求分析 模型处理 现场表具、传感器等设备安装 15 个工作日 现场硬件设备调试 平台软硬件安装 平台软硬件调试 数据接收校验 8 个工作日 8 个工作日 8 个工作日 5 个工作日 可同步进行

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9 平台软件初步验收 1 个工作日 ➢ 初步调研

基于 BIM 的运营管理系统项目实施需要对项目进行详细调研。 第一步需要业主方提供详细信息，包括基本信息、图纸信息、模型信息、系统信息，以保证 BIM 模型内不缺失任何子项。BIM 项目的初步调研详细信息，具体如下：

✓ 基本信息：建筑详细说明，包括建筑名称、数量、面积、楼层

数等；

✓ 竣工图纸信息：需要提供建筑结构，机电，给排水，景观等全

套 CAD 版图纸；

✓ 模型信息：设计和施工阶段全套 BIM 模型文件，包括建筑结构、

建筑内所有机电设备等；

✓ 智能化系统信息：需要提供系统厂家、品牌、维保联系方式、

点位数量、详细点表；包括视频监控系统（CCTV）、其他系统 （如 BA 系统、气体报警系统等等）。

第二步需要将核对后的 BIM 图纸和模型信息同项目现场调研信息进行核对，保证设计内容同现场安装信息一致，此部分工作可以分成两部来做，初步调研只需要确定数量即可，系统建设时再详细调研位置的具体内容的匹配情况。

第三步修改和增补由于功能需求而变动的现场设备或各类传感器。 ➢ 需求分析

基于 BIM 的运营管理系统软件需求非常明确，主要是实现可视化的保障工作管理和制度执行，实现运营各级组织结构间的工作流程管理。针对每个项目各自的智能化建设的基础特点，根据不同的组织管理结构、不同的工作管理制度，我们会进行功能交互的定制调整， 实现更适合项目实际管理需求的软件功能： ✓ 软件各子模块的功能需求分析研讨会；

✓ 针对每个功能实现所需要的前提条件准备，比如设备台账、配

电及智能系统的项目设备调研、图纸、工作制度、报表模板、

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管理结构等。

✓ 各子系统模块需要对接的实际硬件接口开发，比如视频监控系

统等各系统都需要进行接口对接探讨和接口开发，实现全项目数据共享。

✓ 新建系统的系统设计及工程实施准备，比如对环境监测等系统

建设，需要管理部门积极配合选点及施工方式确认工作。 经过详细的软件功能需求分析准备工作，结合项目管理方实际的管理制度，最终确定各子模块详细功能交互细节，实现全可视化、全智能化的运营管理和工作考核。 ➢ 模型处理

在建筑建设以及运行过程中，难免有变更和改动，形成图纸和现场不一致的情况，这给建筑建模带来一定难度，需要根据图纸建模之后多次现场核实，最后才能确保模型的可用。同时由于建筑建成时间问题，设备信息、资料的收集整理以及和模型的对应存在一定难度，需要花大量的时间去整理资料，并和设备对应起来。BIM 模型信息量非常庞大，特别是运维管理系统如果对模型多次调用的情况下，如此庞大的模型对于计算机硬件是非常艰巨的考验。但在实际应用中，并不是模型中的每个参数都对运维管理系统有价值，如墙体的力学参数对运维影响就非常小。

因此，在模型统一化处理的过程中，还需要对模型进行轻量化处理， 按照运维系统需要的参数进行导入，使得模型能够减小到计算机可以自由调用的程度。同时，为了方便浏览速度及移动终端的应用， 还需要将模型的可编辑模式转化为浏览模式，同时做仅有一步的轻量化处理。为了方便某些应用，可能还需要将基于 3D 的模型转化为 2D 图纸，便于设计人员做更多的应用。 ➢ 现场表具、传感器等设备安装

表具、传感器等设备到达现场后，组织设备安装布线，检查现场设备连线接口正常，具备调试条件。 ➢ 现场硬件设备调试

在确认现场设备安装布线到位的情况下，进行数据采集接入调试，

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在采集端检测数据可正常上传。 ➢ 平台软硬件安装

服务器安装完成，软件在服务器部署完成，在无数据接入的情况下功能可以正常使用 ➢ 平台软硬件调试

通过远程向系统发送数据，软件能够成功接收，并且完成从数据采集、计算直至演示的全系列过程。软件可正常使用。 ➢ 数据接收验证

历时 5 天的数据不间断发送，系统在接收数据时，应确保接收到的数据完整，无差错。验证方式包括远程数据校对，断点续传校对等。 ➢ 平台软件初步验收

软件具备交付条件，由甲方组织初步验收。

3.1.2 第二部分：资料录入

系统中需要对现有资料进行扫描、归档等工作，以实现资料的电子化。需要设备供应商提供完整的设备资料。

编号 项目 资料录入 工期 40 个工作日 15 个工作日 20 个工作日 5 个工作日 起始日期 结束日期 备注 可同步进行 1 2 3 资料梳理 资料电子化 数据校验 ➢ 资料梳理

系统中需要对建筑面积、通道数量、功能区域等基础信息；结构，机电，给排水等管线信息；设备厂家信息、生产日期、设备功率、维护记录等设备信息进行统一梳理。 ➢ 资料电子化

对于梳理完成的建筑基础资料、管线信息、设备信息在模型中进行一一标注，实现在建筑模型中完整化呈现和调用。

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➢ 资料校验

对已完成录入的资料进行校验，保证资料的准确性、完整性。

3.1.3 第三部分：现有系统接入

系统的功能以需要建设的各种子系统为基础，如智能化系统、机电系统等， 在这些系统建设完成后，对系统数据进行接入，以实现对设备状态的监控及部分设备的控制。需要设备供应商提供完整的数据接口及通讯协议。

编号 项目 现有系统接入 工期 34 个工作日 起始日期 结束日期 备注 1 明确现有系统数据接口及通信协议 数据接口协议编写 现有系统数据接入测试 5 个工作日 可同步进行 2 3 14 个工作日 15 个工作日 ➢ 明确现有系统数据接口及通信协议

在对各子系统数据接入前，需要确认各子系统的数据接口及通信协议， 通过与设备供应商的技术沟通，明确双方数据对接的接口方式及通信协议，如：OPC/TCP/IP/Bacnet 等其他协议方式，保证数据对接的可行性、完整性、稳定性。 ➢ 数据接口协议编写

在明确数据接入的接口及通信协议方式后，一方或双方需要对确认的接口及通信协议方式进行编写和测试，对于编写或测试中发现的问题， 双方需要再次沟通确认调整，直至接口及通信协议测试通过。 ➢ 现有系统数据接入测试

在完成现有系统数据接口及通信协议编写及测试后，需要对系统数据接入完成测试，在测试中需要对数据进行校验，并对数据传输的稳定性、可靠性、完整性进行检测，同时对数据传输过程中出现的异常数据（如：极大数值、断数漏数等）进行过滤并记录反馈；

3.2 项目实施进度计划

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