中级经济师房地产经济专业知识与实务多项选择题专项强化真题试
卷3 (题后含答案及解析)
题型有：1.
1． 房地产定价方法一般有( )。[2005年真题] A．成本导向定价法 B．竞争导向定价法 C．顾客感受定价法
D．加权点数定价法E．比较定价法
正确答案：A,B,C,E
解析：房地产定价的基本方法主要有：①成本导向定价法，具体包括成本加成定价法和目标利润定价法；②需求导向定价法，又称顾客感受定价法；③竞争导向定价法，可以细分为随行就市定价法和主动竞争定价法；④比较定价法。 知识模块：房地产市场营销
2． 采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了( )等处理后才可视为估价对象的价值。[2007年真题]
A．交易情况修正 B．调查核实 C．公开披露
D．交易日期调整E．房地产状况调整
正确答案：A,D,E
解析：采用市场法进行房地产估价时，经过交易情况修正之后，就把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变成了正常市场价格；经过交易日期调整之后，就把可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过房地产状况调整之后，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。 知识模块：房地产估价
3． 房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有( )。[2007年真题]
A．确定的收益期限长 B．预测的净收益大 C．选取的报酬率高
D．预测的运营费用高E．考虑了净收益增长
正确答案：A,B,E
解析：从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于三个因素：①未来净收益的大小。未来净收益越大，房地产
的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短。获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性。获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。 知识模块：房地产估价
4． 下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是50年的有( )。[2005年真题]
A．住宅
B．货运汽车生产车间 C．大型歌舞厅
D．酒店E．民办学校
正确答案：B,E 解析：建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定，分别为：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。 知识模块：建设用地使用制度
5． 下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是( )。[2005年真题]
A．土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和
B．土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用之和
C．有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价
D．有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％E．有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的50％
正确答案：A,D 解析：《协议出让国有土地使用权规定》要求协议出让最低价依据以下标准拟定：①协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；②有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。 知识模块：建设用地使用制度
6． 招标人在物业管理招投标中，按照诚实信用原则，不得( )。 A．事先预定中标单位 B．设定不公平条件
C．以言行影响评标委员会委员
D．在招标书发出后5日内，提出补充条款E．违反规定拒绝与中标人签订合同
正确答案：A,B,C,E
解析：本题考查物业管理招投标的诚实信用原则。ABCE都属于诚实信用的原则。
7． 下列关于契税计税依据的说法中，正确的有（ ）。 A．房屋买卖，计税依据为市场平均价格
B．国有土地使用权出让，计税依据为成交价格
C．土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定
D．房屋赠与，计税依据为房屋重置价格E．房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额
正确答案：B，C，E
8． 国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有（ ）。
A．出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利
B．对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要
C．国有建设用地使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同
D．承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任E．按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利
正确答案：A，D，E
9． 房地产市场实地调研的方法有( )。 A．因果关系法 B．入户询问法 C．电话询问法
D．观察法E．实验法
正确答案：B,C,D,E 解析：房地产客观数据的重要来源是直接的实地调研。实地调研的方法包括：询问法、观察法、实验法。其中询问法又包括：入户询问法、路上拦截法、邮寄询问法、经理询问法、电话询问法、因特网询问法。所以BCDE项说法正确。
10． 下列房地产投资项目经济评价使用的财务报表中，属于辅助报表的有( )。
A．投资各方现金流量表 B．总投资估算表 C．资金来源与运用表
D．借款还本付息计划表E．资产负债表
正确答案：B,D
解析：房地产投资项目的财务报表包括：现金流量表、资金来源与运用表、损益表、资产负债表、房地产投资项目的辅助报表。其中房地产投资项目的辅助报表包括：项目总投资估算表和借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。故选BD。
11． 某投资者拥有1 000万的资金，甲、乙、丙、丁四个独立投资方案所需要的投资分别为500万元、300万元、600万元和680万元。该投资者完全用自有资金投资的可选方案有( )。
A．甲+乙 B．甲+丙 C．甲+丁
D．乙+丁E．乙+丙
正确答案：A,D,E
解析：甲乙组合方案占用资金=500+300—800(万元)<1 000(万元)；甲丙组合方案占用资金=500+600=1 100(万元)＞1 000(万元)；甲丁组合方案占用资金=500+680=1 180(万元)＞1 000(万元)；乙丁组合方案占用资金=300+680=980(万元)＜1 000(万元)；乙丙组合方案占用资金=300+600=900(万元)＜1 000(万元)。当方案占用资金小于投资者拥有资金时，投资者可完全用自有资金投资，则可选方案有ADE。
12． 居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有( )。 A．人口年龄构成不同 B．人口职业构成不同 C．产业结构不同
D．职能类型不同E．地形地貌不同
正确答案：B,C,D
解析：城市与乡村的区别：①在人口职业构成上不同于乡村；②在人口规模和密度上不同于乡村；③在空间形态和物质构成上不同于乡村；④在职能类型和产业结构上不同于乡村。
13． 下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有( )。 A．新竣工量 B．房屋成交量 C．空置量
D．商品房吸纳量E．房屋施工面积
正确答案：A,C,E
解析：在市场调研中涉及的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。
14． 下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有( )。
A．受访者的年龄
B．受访者是否打算买房 C．受访者买房的主要原因
D．受访者的收入水平E．受访者的房型偏好
正确答案：A,D 解析：背景性问题常用于询问受访者个人或家庭的基本情况，如被调查者的性别、年龄、职业、文化程度、收入等。
15． 某宗非经营性用地出让公告发布后，只有一个意向用地者，其取得该建设用地使用权的可能方式有( )。
A．招标 B．拍卖 C．挂牌
D．协议E．租赁
正确答案：C,D,E
解析：招标的投标人不得少于3人；拍卖是价高者得，因此参与人不得少于2人。
16． 下列房地产的价值评估中，应遵循最高最佳利用原则的有( )。 A．市场价值 B．抵押价值 C．投资价值
D．现状价值E．抵押净值
正确答案：A,B,E
解析：评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。
17． 在房地产估价的比较法中，建立价格比较基础的工作包括( )。 A．统一房地产范围 B．统一成交日期 C．统一付款方式
D．统一价格水平E．统一价格单位
正确答案：A,C,E
解析：在房地产估价比较法q-，建立价格比较基础的工作：①统一房地产范围；⑦统一付款方式；③统一价格单位。
18． 关于业主大会的说法，正确的有( )。 A．业主大会是业主的自治组织 B．业主大会是法人组织
C．业主大会是物业管理区域内物业管理事项的决策机构 D．业主大会是业主的民间组织E．业主大会由全体业主组成
正确答案：A,C,E
解析：业主大会是业主的自治组织，由全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。
19． 下列房地产投资项目经济评价指标中，属于清偿能力指标的有( )。 A．投资回收期 B．投资收益率 C．财务内部收益率
D．利息备付率E．偿债备付率
正确答案：D,E
解析：房地产投资项目清偿能力指标有借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、财务比率。财务比率包括：资产负债率、流动比率、速动比率。
20． 下列房屋中，应由建设单位交纳物业服务费的有( )。 A．已竣工尚未出售的房屋 B．买受人出租的房屋 C．已竣工尚未交付的房屋
D．物业服务用房E．建设单位自用的房屋
正确答案：A,C,E 解析：已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳；建设单位自用的房屋由建设单位交纳物业服务费。
21． 关于城市空间结构理论的说法，错误的有( )。 A．多核心理论的假设前提是城区内土地是均质的 B．同心圆用地结构中第一环带是中心商务区
C．城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择
D．商业区位的空间取向要综合考虑商品生产者和消费者等多元因素E．扇形理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心
正确答案：A,D,E 解析：多核心理论没有假设城区内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局无一定顺序，功能区面积大小也不一样，空间布局具有较大的弹性。选项A错误。商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者。选项D错误。多核心理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心，而会出现多个商业中心。选项E错误。
22． 按照建设用地服务的产业类型划分，建设用地的类型有( )。
A．集体建设用地 B．农业建设用地 C．民用建设用地
D．非农业建设用地E．军事建设用地
正确答案：B,D 解析：按照建设用地的服务类型划分，建设用地分为农业建设用地和非农业建设用地。
23． 关于使用集体建设用地的说法，正确的有( )。 A．村办企业经依法批准使用本村集体所有的土地
B．农村村民建造住宅经依法批准使用本村集体所有的土地 C．建设农村道路、学校经依法批准使用集体所有的土地
D．城镇居民经村民委员会同意使用农村集体建设用地建造自用住宅E．鼓励返乡下乡人员依法使用农村集体建设用地开展创新创业
正确答案：A,B,C,E 解析：集体建设用地的适用范围：①兴办乡镇企业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；②农村村民建设住宅经依法批准使用本集体所有的土地；③乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地，包括农村道路、水利设施、学校、通信、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委办公室使用农民集体所有的土地；④支持返乡下乡人员按照相关用地政策，开展设施农业建设和经营。鼓励返乡下乡人员依法以入股、合作、租赁等形式使用农村集体土地发展农业产业，依法使用农村集体建设用地开展创新创业。
24． 把房地产投资项目作为一个独立的经济系统时，其现金流量包括( )。 A．应收款 B．现金流出 C．应付款
D．现金流入E．净现金流量
正确答案：B,D,E 解析：当把房地产投资项目作为一个独立的经济系统时，凡是在某一时点上流出该系统的货币称为现金流出或负现金流量；流入该系统的货币称为现金流入或正现金流量；同一时点的现金流出和现金流入的代数和，称为净现金流量。净现金流量一现金流入量一现金流出量。
25． 某宗收益性房地产的评估价值偏高，其原因可能有( )。 A．收入估计过高 B．空置率估计过低 C．选取的报酬率过小
D．运营费用估计过大E．收益期限估计过长
正确答案：A,B,C,E
解析：根据收益法的计算公式：V=A1／(1+Y)+A2／(1+Y)2+A3／(1+Y)3+…+An-1／(1+Y)n-1+A／(1+Y)n，评估价值偏高，可能是收益A估计过高，收益期限n估计过长，选取报酬率Y过小。另外，空置率估计过低，也会导致收益估计偏高。
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