Ｅｃｏｎｏｍｉｃ＆Ｔｒａｄｅ ＵｐｄａｔｅＳｕｍ．ＮＯ．２０８Ｊｕｎｅ．２０１１ 有关房地产估价问题浅析 巢丽萍 （常州营特鑫洋工程造价咨询有限公司，江苏常州２１３０２２） 【摘要ｌ市场经济条件下，房地产估价是一个独立的社会中介行业，是市场经济体制的重要组成部分。房地产估价活动之涉及面广、专业性强的特点，决定 ７房地产估价行业是一个高风险的行业。 【关键词】房地产；估计；风险；发展 房地产估价是一种社会性的中介活动，它是由于房地产市 场信息的不对称、不平衡产生的社会需求，涉及到社会经济生活 的各个方面，无论是房地产的买卖、抵押、交换、租赁、拍卖、 保险、课税，还是房地产的征用、拆迁、补偿、纠纷、损害和合 并，以及企业的合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合 并、分设、破产结业清算等，都离不开房地产估价服务。房地产 估价活动涉及面广、专业性强的特点，决定了房地产估价行业是 一个高风险的行业。 房地产估价常用方法 一、（１）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项 成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本 费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用 权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。 （２）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的 重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的 开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法 律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。 （３）路线价法，土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状 况、宽度、深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备 相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、 临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。 二、房地产估价风险来源 房地产估价风险是指评估报告内容的真实性出现偏差的可能 性，那么风险的来源就是引起这些偏差的原因，而这些原因必然是 伴随着房地产估价过程而产生的，因此本文从房地产估价程序的角 度来分析其风险的来源。房地产估价的程序包括承接项目一估价准 备一现场查勘一撰写估价报告一复核审批一交付报告一立卷归档。 １、业务承接 由于估价业务的取得是房地产估价机构生存的保证，所以 估价机构容易站在客户的角度和立场考虑问题以至于迁就客户要 求，造成估价结果与市场价格产生严重偏离的风险。另外，委托 方提供虚假信息和资料或有缺陷的权属证明等情况，均可带来极 大的估价风险。 ２、现场勘察 现场勘察是房地产估价中非常重要的一个步骤，也是为了防 范风险的主要措施，但同时也是引发风险的一个原因。正如本文 引言所述的例子就是现场勘查的原因导致风险发生的具体案例， 现场勘查的详细程度、客观程度都将成为招致风险发生可能性大 小的原因。 ３、估价技术 目前估价行业广为接受的基本方法是成本法、收益法和市场 法。估价方法的有限性与评估对象的复杂性、评估目的的多样性之 间的矛盾，评估结果的咨询性与评估报告使用者对估价结果的依赖 性之间的矛盾是的房地产估价面ｌ临风险。另外，每种估价方法都需 要详实的基础资料作为支撑，而房地产基础资料和数据的匮乏以及 执业人员的实际经验等因素也是造成房地产估价风险的重要原因。 三、房地产估计风险对从业者的要求 巨大的市场需求催生了大量的房地产估价机构，越来越多的 人才投身于房地产估价行业，使得房地产估价师队伍日益壮大。 但是，房地产估价师的执业风险时刻存在，近几年业界也确实有 房地产估价师承担相应责任的事件发生。因此，更好地防范房地 产估价师执业风险就显得越来越重要。 １、掌握一定的建筑知识和建筑造价知识 我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知 识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知 识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其却有大量的 包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在 内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用 ・重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想 及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工 方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此 测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建 筑知识和建筑造价知识。 ２、应该具备丰富的房地产专业技术知识 顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的 标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就 谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本 法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、 资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是 以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知 识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等 因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如 果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针 对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确 定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知 识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管 理等等。有些估价师在用市场法进行评估时，对物业管理作为个 别因素修正时，只有“有”和“无”两种，然而实际工作中，物 业管理的水平大有不同，应区别对待和修正。 ３、熟练掌握相关的法律、法规和规定 我们知道“无规不圆”，作为从事房地产估价业务的估价师来 说，诸如民法通则、合同法、担保法、房地产法、土地管理法及其 实施规则、城市房地产抵押管理办法、国有资产管理办法及其实施 细则、拍卖法、房地产估价规范、城镇土地估价规程等都是我们必 须熟悉的内容，并且有必要“拳不离手，曲不离口”，做到常看、 常想、常推敲 诸如要通过反复学习相关税法及税收等政策，并向 有关部门咨询，估价师要能准确地测算包括土地增值税，企业所得 税等在内的与房地产相关的税收和费用；要了解担保的有关规定， 最高院２０００年１２月８日关于《担保法》若干问题的解释第四条规定 “董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以 公司资产为本公司的股东或者其他债务提供担保的，担保合同无 效”， 《公司法》第六十条规定为“董事、经理不得以公司资产为 本公司的股东或者其他个人债务提供担保”。 四、房地产估价行业未来发展 １、转变经营方式 房地产估价是房地产产业链条的一环，也是技术性很强的行 业，它所要求的专业技能，不仅能为房地产估价服务，还可以涵 盖更多与房地产相关的层面。房地产估价师的工作性质使其具备 了Ｔ型知识结构，看问题具有综合性、前瞻性，因此，以高素质 估价师为主体的估价机构可以承担政府和企业的长期投资顾问工 作。作为专业人士，房地产估价师有能力也有责任涉足房地产市 场的调查分析、投资评价、开发项目的策划、投资代理、置业顾 问等多个领域。同时，客户期望在估价过程中对其经济行为或经 营方案的可行性和绩效作出科学的运筹和谋划，并提供估价业务 外的配套服务。而这点正是不同估价机构实力差距的焦点，实行 估价、咨询、服务三位一体，拓展配套功能，使咨询和服务作为 支撑房地产估价业务的基础。 房地产估价机构实施多元化经营应注意要确保主营业务。 主营业务充分发展是机构获得稳定利润、实现生存及多元化发展 的基本前提。因此，估价机构在实行多元化发展战略时，应充分 分析本机构的现实条件，量力而行，稳扎稳打，以防止资源分配 失衡，防止既没有发展好新开辟业务，又失去了主营业务的竞争 力，从而导致估价机构陷入困境。 ２、培养高层次的房地产估价师 提升房地产估价机构的竞争力，人才是关键。当前我国房地产 估价从业人员的结构呈现出明显的不合理现象——基础从业人员过 ２４・ 时代经贸 ２Ｏ１１年６月 总第２０８期 窃电价值认定问题的法律研究 李彦华时 呖张志宽 （华北电网廊坊供电公司，河北廊坊０６５０００） 对于侵犯财产类犯罪来说，数额认定是区分罪与非罪的关 论上和实践上全面加以分析。 键。在反窃电实践中，窃电价值认定问题是困扰电力部门和公 在证据学理论上，关于证明标准存在两种观点，即客观真 安、司法机关的难题之一，它涉及与窃电有关的证据的收集、审 实和法律真实。客观真实是指司法机关所确定的事实，必须与客 查、判断和认定等问题。 观上实际发生过的事实完全符合，确定无疑。法律真实是指公、 由于电是特殊商品，从发电、供电到用电都在同一时间发 检、法机关在刑事诉讼证明过程中，运用证据对案件事实的认定 生，窃电行为被查获时，被窃的电能就已经消耗，所以，窃电案 应当符合刑事实体法和程序法的规定，应当达到从法律的角度认 件往往不能像实物盗窃案件一样可获得确凿的证据，并据此对窃 为是真实的程度。当然，客观真实是诉讼证明的理想标准，它在 电价值予以精确计算。 个案中是可能实现的，但是，从我国的司法现实条件来看，目前 我国刑法、电力法以及国务院颁布的《电力供应与使用条例》 在整个刑事诉讼中单纯追求客观真实是不符合实际的，我们必须 都没有对窃电价值认定问题作出明确规定。原电力工业部颁布的 在保留客观真实标准的基础上，辅之以法律真实标准。采用法律 《供电营业规则》对于这一问题也只作了原则规定， 《规则》第 真实标准是由我国刑事司法资源稀缺和社会治安状况不好等状况 １０３条规定：“窃电量按下列方法确定：１．在供电企业的供电设施 决定的，是刑事诉讼在追求实体正义的同时兼顾程序正义的要 上，擅自接线用电的，所窃电量按私接设备额定容量（千伏安视同 求，是立法者价值选择的结果。笔者认为，在适用无期徒刑以下 千瓦）乘以实际使用时间计算确定；２．以其他行为窃电的，所窃电 刑罚的普通刑事案件中，可以采用法律真实的证明标准。 量按计费电能表标定电流值（对装有限流器的，按限流器整定电 就窃电刑事案件而言，具有以下特点：一是由于电能的无形 流值）所指的容量（千伏安视同千瓦）乘以实际窃用的时间计算确 性、不能贮存性、窃电手段的隐蔽性等特点，证据往往难于获得，窃 定。窃电时间无法查明时，窃电日数至少以１８０天计算，每日窃电时 电的时间和数量往往难于准确认定是我国目前的反窃电技术水平还不 间：电力用户按１２ｄ＇时计算；照明用户按６４，时计算。”这一规定仍 高；三是目前我国窃电现象十分猖獗，案件数量和窃电量激增。在这 然缺乏操作性，在窃电时间无法查明时，按以上方法确定的窃电价 种情况下，如果我们一味追求客观真实，会造成对于相当数量的严重 值，在实践中，虽然可以作为行政处罚的依据，但由于缺乏必要的 窃电行为不能给予有力打击的局面，确有放纵犯罪之嫌，这样做是一 证据，在刑事诉讼中不能作为定案的根据。 种脱离实际的行而上学的做法。因此，笔者认为，在办理窃电刑事案 为了对窃电行为给予应有的打击，地方省、市有关部门在总结 件过程中，应当以法律真实作为证明标准。在广泛、深入收集各种可 实践经验的基础上，对窃电价值认定问题作出了更为具体而特殊的 获得的客观证据以及相关数据资料的基础上，采用“推算”方法，认 规定。如广东省人民检察院、高级人民法院。公安厅、电力工业局 定窃电价值并据以定案，正是实现了法律真实的证明标准，这样既能 联合制定的《关于办理窃电案件的意见》规定：窃电时间无法查明 有效打击窃电现象，又可以给行为人以公正的判决。 的，可以分别按下列方法计算窃电量： （１）按同属性单位正常用电 这里需要特别强调的是，采用“推算”方法认定窃电数额与主 的单耗和产品产量相乘计算用电量，加上其他辅助用电量后与抄见 观臆断有着本质的区别，它必须是在具有一定客观证据的前提下， 电最对比的差额； （２）在总表上窃电，按分表电量总和与总表抄见 依据逻辑规律，根据一些合情、合理、合法的符合实际的方法来认 电量的差额计算： （３）按历史上正常月份用电量与窃电后抄见电量 定案件事实，从而给行为人以正确的评价。有这样一个案件，２００６ 的差额，并根据实际用电变化情况进行调整； （４）以上方法仍不能 年６月，某酒店总经理刘某在酒店安装中央空调时，公然指使酒店 确认的，窃电日数每年以１８０天计算，每日窃电时间，电力用户按ｌ２ 电工郑某采用绕过供电部门用电计量装置、擅自接线的手段进行窃 小时计算，照明用户按６小时计算。窃电金额＝窃电电量×电力销售 电。２００８年５月，经群众举报被查获，但刘某不思悔改，一个月后， 价格（含税）＋国家、省物价部门规定按电量收取的其他合法费用。 又指使其妻子的哥哥（在酒店工作）周某采用同样办法窃电。同年７ 窃电量、窃电金额由受损的供电部门的上级电能计量检定部门核 月，被公安机关和供电部门再次查获。为了认定犯罪数额，司法部 定。江苏省、重庆市也作出了基本相同的规定。 门专门委托了７名电气专家组成小组负责鉴定。在鉴定过程中，７名 笔者认为，地方省、市所采用的计算窃电价值的一般方法 专家详细调查了空调的技术参数、运行情况，了解了近３年该市每年 我们可以称之为“推算”方法，在窃电价值无法准确认定的情况 夏季平均气温。并到与被告经营的酒店规模相似的其他酒店调查了 下，可以根据实际情况，充分收集各种可获得的客观证据，依据 空调的用电情况，结合该酒店的客房使用率，作出了刘某等人３年 与窃电事实相关的、正常的、平均的数据资料，通过综合分析与 中共窃电３２万多千瓦时，折合人民币２７万多元的鉴定。由于这个鉴 评价，较为合理的认定窃电价值。最高人民法院在《关于审理盗 定具有充分的科学依据，庭审中被告不得不认可，一审法院依据这 窃案件具体应用法律若干问题的解释》中也有采用推算方法计算 个鉴定作出了判决。在这个案件中，法院就是采用了“推算”的方 盗窃数额的规定（该解释第５条（～）１０规定： “明知是盗接他 法，经过综合审查判断，认定了窃电价值并据此作出了判决。 人通信线路、复制他人电信号码的电信设备、设施而使用的，盗 在司法实践中，在法律理念的指导下，正确运用“推算”方 窃数额按合法用户为其支付的电话费计算。盗窃数额无法直接确 法认定窃电价值是符合实际的一种可行做法。但是，要从根本上 认的，应当以合法用户的电信设备、设施被盗接、复制后的月缴 解决这一问题，还有赖于反窃电技术的极大提高，使电力部门可 费额减去被复制前六个月的平均电话费推算；合法用户使用电信 以准确掌握各用户的用电量。 设备、设施不足六个月的，按实际使用的月平均电话费推算。那 总之，在目前条件下，为了使这类问题的处理更加规范、合 么，在刑事诉讼中，采用这种方法认定窃电价值并据以定案，是 理、有法可依，希望司法机关采用司法解释的形式对窃电价值认 否能达到证明标准的要求呢？笔者认为，对于这个问题必须从理 定问题作出具体规定，以保证严厉打击窃电行为。 多，而高层次的综合性人才缺乏。即使通过了注册房地产估价师资格 识入手，让估价师形成与本职工作相适应的职业道德观念，养成 考试，也只表明具备了从事房地产估价业务的基础知识，在完成综 良好的职业道德习惯，从而具备较高的职业道德素质。 合性的业务方面，其素质、能力和执业水平还需进一步提高。从业者 房地产估价行业自兴起到现在仅仅十几年时间，还有很大空 知识结构不完善是最为突出的问题 对于高智能的知识密集型行业的 间和机遇可以利用，加上国外及港台同行业竞争者的压力，国内 房地产估价机构和人员来讲，随着市场的不断开放，专业领域的不断 房地产估价行业更需进一步寻找适合自身发展的道路，为我国房 扩展，房地产估价师应迅速接受和学习新的理论和方法，巩固知识存 地产事业繁荣发展贡献一份力量。 量，开拓知识增量，增加知识积累，提高专业水准和职业胜任能力， 增强思维和实践的穿透力。必须强化房地产估价师的自身教育，使他 参考文献： 们了解行业发展现状，熟练掌握各种评估方法，有效地运用各种评估 ［１】廖俊平，陆克华，房地产估价案例与分析 ．中国建筑工业出版社￣２００７． 手段，找出最佳估价模式。 ［２１中国房地产估价师与房地产经纪人协会．中国房地产估价理论与方法刚ｑ．中国建 高层次的房地产估价师不仅要具有高水平的能力，同时还要 筑出版社，２００８． 有良好的职业道德修养。估价机构要重视培养房地产估价师的职 ［３］张东祥．房地产评估新制度研究 ．中国经济出版社，２０ｏ４． 业道德意识，职业道德建设要从培养房地产估价师的职业道德意 俞明轩．房地产评估方法与管理 ．中国经济出版社，１９９９． ・２５・