次贷危机对中国银行业的住房贷款业务风险启示

来源：知库网

次贷危机对中国银行业的住房贷款

业务风险的启示

摘要：2007 年美国次贷危机爆发，仅仅一年时间里，美国次贷危机的影响席卷全球，迅速发展成影响至今的全球金融危机。美国次贷危机的源头正是房价过度攀升，这是我国房地产市场和金融机构应该吸取的教训，对当前的住房贷款进行反思迫在眉睫。本文首先以美国次贷危机的发生的原因为切入点,分析了次贷危机对中国银行业的影响及启示，其次结合目前我国住房贷款业务的现状，进一步有针对性地提出我国商业银行住房贷款业务中存在的风险（信用风险、利率风险、市场风险等）, 并为构建风险防范机制提出了相应的对策建议。关键词：次贷危机；中国银行业；住房贷款；现状；风险；对策建议

一、美国次贷危机

（一）美国次贷危机的定义

美国次贷危机又称次级房贷危机(subprime lending crisis) ，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。（二）美国次贷危机发生的原因

1.利率上升和住房市场降温是次贷危机产生的直接原因

2001 年美联储采取了扩张性货币，经13次降息，到2003 年6 月，联邦基准利率下调至1%。同时，2001年后，美国为鼓励信用较低阶层购房，推出高息住房贷款。低利率和国家对房地产市场的支持，促进了房地产市场的发展。根据摩根士丹利的统计，美国房地产市场价值与GDP之比由1945年的65%上升到2005年的180%，美国房价上涨脱离了经济水平的支撑，房地产市场的泡沫化程度严重。繁荣的房地产市场、宽松的信贷环境导致次贷市场的快速发展，次贷规模从1994年的350亿美元发展到2004年的8000～13000亿美元。但从2004年中期开始，美联储多次加息，将基准利率从1% 上调至2006 年7月的5.25%4。利率大幅上升加重了购房者的还贷负担，信用风险随之上升。另一方面，2006年以来美国居民住房需求逐渐饱和，房地产市场逐步降温。利率上升和住房市场降温使次贷违约率迅速上升，在2006年底达到了14%，2007年第一季度增至16%。

2.银行忽略基础金融产品风险是危机发生根本原因

次级抵押贷款本身属于高风险产品，但一些贷款机构臆想着不断上涨的房价会提高借款人的偿付能力，降低借款人的违约风险，便向一些不具备偿还能力的人发放了贷款。同时，抵押贷款又被证券化出售给其他投资者，虽然这在很大程度上分散了贷款机构的信贷违约风险以及房贷的非流动风险，但由于出现了代理商问题，抵押贷款债券化又带来了系统风险。一些贷款机构在重新获得现金流后又盲目扩大信贷规模，次贷很快被衍生出各种金融产品并被分配到各种金融机构的投资产品组合之中，代理商追求手续费收入最大化，不顾债券持有者的利益，而且对冲基金及其大型投资者以其财务杠杆工具几十倍甚至上百倍地放大与次级债有关的各种交易并最终放大相关的投资和交易风险。由于华尔街金融大亨们仍贪婪和美国人借贷消费、透支消费的消费习惯相结合，加上和一些贷款机构疏于对基础金融工具风险的管理，最终导致了次贷危机的全面爆发。以致危机爆发时人们才发现原生的信贷产品发行质量已经违背了“谨慎性”原则。

二、次贷危机对中国银行业的影响及启示

（一）次贷危机对中国银行业的影响

次贷危机对于中国银行业的直接影响是持有两房债券及相关债务抵押债券造成的实际账面亏损。中国银行截至2007 年三季度持有美国次级住房抵押债券74.51 亿美元，与其相关的债务抵押债券为4.96 亿美元；工商银行截至2007 年第四季度持有次级房贷12 亿美元；建行持有4.6 亿美元相关债券；招商银行、深发展、中信银行、交通银行未持有美国次级按揭债券。总体来讲，由于中国资本项目没有完全放开，银行业持有债券规模相对有限，次贷危机对国内银行业所带来的直接影响相比其他国家金融机构较小，风险损失都在银行可控范围之内。据统计，2008年国内银行业税后净利润5834 亿元，较上年增长30.6%。中国银行业2008年有望在利润总额、利润增长额等方面在全球位列前茅。但这并不说明中国银行业的管理水平提高了。而是给中国的银行业拉响了一次警钟：美国的管理、产品各方面都处于世界领先的情况下，仍由于放松了贷款和衍生产品风险管理，深陷危机泥潭。那么中国房地产持续的繁荣，银行业的管理能否应对潜藏的风险隐患呢？

（二）次贷危机对中国银行业的启示

从危机诱因来看，我国银行业也出现过类似问题：房价虚高，泡沫膨胀，利率不断调高。而且，房地产贷款在我国银行信贷资产中占比较大，我国商业银行面临的最大信用风险也是房地产贷款信用风险。一方面房地产开发企业资金8 0 % 直接或间接来自商业银行。房地产企业抗风险能力低，一旦资金链断裂，无

疑会给商业银行带来损失; 另一方面我国个人房贷没有信用分级和风险定价，还存在通过假按揭和假收入证明套取银行资金的情况。目前，我国个人住房贷款超过4万亿元，接近美国住房贷款的规模，但从2007年以来住房不良贷款比率有所上升，特别在当前房价波动及受危机冲击的情况下，个人住房贷款质量正在经受大检验。另外当房地产处于繁荣状态下, 银行往往会对房地产的发展趋势过度乐观，而目前国内还没有一个全国性、系统化的信息平台。造成银行对个人和企业非理性的贷款行为。而我国银行业信贷资产大部分产品没有证券化。房地产信贷风险情况不明且风险相对集中在银行体系内。一旦市场出现逆转，会进一步加大我国住房按揭贷款违约风险。银行的风险管理是一项长期性的工作，不管在经济周期的下行阶段或上行阶段同样要抓紧。目前，中国的利息水平已接近低点，加息的可能性增大，银行业应提早关注违约风险的管理。银行风险管理不能临时抱佛脚，美国正是由于金融企业在经济形势好的时候放松了风险意识最终酿成大祸。

三、我国房地产市场现状

目前，我国人均GDP 已经超过1000 美元，根据“大道定理”，我国经济已经进入“康庄大道”，在这个时期房地产成为支柱产业，它对我国经济增长的贡献率逐年加大，再加上我国城镇化速度加快，大量农村剩余劳动力涌入城市购房置业，使房地产行业进一步发展。但是，我国的房地产市场却存在以下诸多问题：

（一）购房需求旺盛

2003 年以来，由于通货膨胀上升的因素，实际利率为负值，使得购房者持有房屋的成本相当低，刺激了投资性购买的需求；其次，国内住宅的租金收益率（毛租金/住宅市值）一直处于下降的趋势，投资性购房者完全寄希望于房价的不断增值；再次，“5.30”股票市场暴跌后，投资者对股票市场预期收益率下降而把资金配置在房地产投资上。但是，购房的资金主要来源于银行按揭。截至2006 年末，我国个人住房贷款2.27万亿元。一旦部分购房人的收入下降，贷款成本增加，还贷能力出现问题，极有可能发生连锁反应，导致房价在大涨之后发生大跌，潜在风险演变成现实危机。

（二）房地产信贷增长过快，房地产开发企业的开发资金以银行信贷等间接融资为主，企业资产的资产负债率较高

房地产贷款比例偏高，加上房价的飙升，使房地产产业的风险大量转向发放贷款的银行业，如果房地产价格出现大幅下跌，银行自身持有的房产抵押价值将降低，进而影响到房地产的信贷投放，而这将进一步导致房地产价格下跌，从而

引发金融危机。

（三）国内商业银行在短期利益的驱动下放松了对房地产相关业务的标准这突出表现在：向手续不完备、“四证” 不齐和项目资本金未全部到位的开发商发放贷款；向主体结构未封顶的项目发放个人住房贷款；对借款人的财务分析不到位；对贷款的真实性调查不充分；贷后管理薄弱等。一些银行对房地产按揭贷款的资质审核形同虚设，而不问贷款用途的“个人消费贷款”、个人信用透支等开始冒出，中国式次级贷款者正在显现。（四）对房贷市场的监管较为宽松

住房贷款的发放过程中，部分银行贷款“三查” 制度形同虚设，工作人员甚至与开发商和中介机构共同虚构贷款合同，虚抬房价，骗取银行贷款。2007 年对住房按揭贷款市场稍加规范，房地产市场就发生了巨大逆转。即使是2007年的359号文对国内个人住房按揭贷款仍然是世界上最为宽松的。表现为个人按揭贷款有优惠的之外（如首付比重及贷款利率的优惠），个人市场准入标准低（如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入的28～35%，而我国则达到了50%），对这些市场准入者审查不严。

四、我国商业银行住房贷款的风险问题

近年来，我国房地产市场发展迅速，但目前国内商业银行风险管控措施尚不完善，在此背景下，需要高度关注住房贷款市场存在的以下风险问题：（一）信用风险

由于我国还没有建立一套完善的征信系统，在商业银行住房贷款业务中，普遍存在着个人信息与商业银行所掌握的个人信息不对称的问题，商业银行对于借款申请人资信的调查通常可采用的手段很少。对于没有建立信用记录客户，银行放款是相当盲目，由此产生来自借款人道德的风险。（二）利率风险

目前，个人住房贷款业务实行浮动利率制度，贷款者承担了大部分的利率风险，贷款者在利率上升周期中可能出现违约现象。2004年末至今多次调高贷款利率，使借款人的每月还款金额加大，每月还款负担加重，某种程度上贷款违约率会增加。（三）市场风险

由于个人住房贷款还款期限长，使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切。目前中国房地产市场价格上涨较快，存在明显的非理性因素，的宏观会对经济前景产生不确定影响，商业银行面临的市场风险显著增加。

（四）操作风险

在近年来住房信贷扩张情况下，商业银行之间对房贷市场份额的竞争加剧，部分银行工作人员为一己之利不按规章操作，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实就违规放贷，造成住房贷款的风险隐患；随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加，为了加快办理的速度，以后会忽视贷款操作的严谨性，从而造成相关法律文本和手续的缺漏，如合同要素填写错误、漏填、随意修改，从而影响合同本身的法律效力，在法律认定时产生纠纷。（五）价格风险

目前我国正处在经济高涨时期，房地产市场过热，从而价格步步走高；随着各项宏观措施的到位与各项解决人民住房问题的措施的落实，价格就会下跌，当房屋价值低于贷款总额时，不排除部分借款人会违约。这种情况下，即使银行处理抵押物也无法避免恶性的资产损失。

五、构建我国商业银行住房贷款风险防范机制的建议

美国次贷危机作为2007年国际经济金融领域的重大事件之一，给全球金融市场带来严重冲击，而我国金融机构也受到诸多影响。在这一背景下，商业银行必须总结经验教训，从中获得发展的启示，以全面规避风险，将风险损失降到最低化。

（一）构建完善的风险管理体系

构建完善的风险管理体系，是当前商业银行自身发展的必然需求，也是金融监管的根本目标。商业银行的发展过程中，难免涉及到风险管理内容，而商业银行价值的实现也需要通过风险管理的保障作用。但是以商业银行发展实际情况来看，传统的风险管理模式过于单一、滞后，因此对整体风险的防范力不足。因此，构建全面风险管理体系已经成为新时期商业银行赖以生存的必需品，商业银行实施全面风险管理，更利于风险预警能力与防控能力的有效提升，可规避各种金融风险，形成良好的信贷文化氛围。

(二) 以美国次贷危机为鉴，提高住房贷款风险管控能力

美国次贷危机的情况来看，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险。我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使的一些不符合条件的借款人得到贷款正是我国的房贷风险所在。因此，在我国房地产市场快速发展、房地产市场风险不断积聚加大的情况下，对于正处于经济转轨时期，风险管控水平有限的我国银行业来说，必须要以美国次贷危机为鉴，提高住房贷款风险管控能力。

（三）加强个人信用管理, 完善贷款风险防范法律制度

首先，要从完善房地产金融领域的担保以及个人信用制度的角度, 修改和完善担保法、保险法、出台专门的住房抵押贷款管理办法, 以及尽早将信用立法提上议程。同时, 要从降低贷款申请人负担以及公平合理的角度, 完善现有财产保险制度, 增加住房抵押保险的种类、修改条款、合理制订保险费的金额、缴费方式以及关于退保的规定。其次，立法部门应该提高自身的立法水平, 对以往所制定的包括法律、法规在内的规范性文件加以整理和归纳; 在以后的立法中, 突出监管法制体系内部的协调和完备, 保证法律的可执行性和实际性。最后，住房担保机构在担保业务中, 要为数十倍于自有资本的住房抵押贷款进行担保, 一旦管理不善, 负债率不合理, 贷款担保赔偿率上升, 将大增加的财政补贴和市场信用风险。因此必须建立和完善抵押物审核系统、风险自我约束系统、经营决策系统和项目风险管理系统在内的监控制度。（四）发挥宏观作用，健全住房贷款流动性风险管理

第一，商业银行内部建立科学的住房贷款流动性风险管理体系。商业银行内部要强化系统功能, 加强总行和分支行资金的能力，总行应根据各地区分支行住房贷款业务发展的程度, 有效的调配好资金，总行和分行必须掌握足够的资金用以支付其分支机构出现的临时性支付危机，以防止流动性问题的扩散, 增加资金的安全性和流动性。第二，统一业务操作平台，改变目前个人住房贷款手工和分地区核算管理模式，建立全部统一的基本核算管理模式,，避免由于操作平台差异造成个人住房贷款风险管理的地区差异性；同时，要努力实现数据集中, 通过数据集中可以实现对客户的集中管理，有效避免跨地区客户带来的集中风险，也便于上级行实施有效的监测和检查。第三，发挥宏观作用，适当提高房贷门槛。中国人素来以高储蓄率而闻名世界，但改革开放以来的西风东渐，已使许多人慢慢接受了透支消费文化。我们承认这种透支文化在改善人民生活条件、提高人民生活水平、拉动经济增长方面的巨大作用，但这种文化的负面性也在次贷危机中显露无遗。因此, 如何采取合法有效的宏观措施, 来提高房贷审查标准，也是当务之急。

六、结论

次贷危机给全球经济敲响了警钟，旧的经济体系已经适应不了世界经济发展趋势，世界经济新秩序亟待建立，中国等新兴的市场经济体应该把握机遇，争取在国际经济事务中更大的话语权。美国次贷危机的发生，给我国银行业的住房贷款业务带来诸多启示：首先，金融机构应树立风险防范意识，不断完善风险预警机制的建设；其次，提高评级体系的竞争性，避免出现偏倚的评级结果；再次，

金融监管必须与金融创新相适应，改进监管方法与手段。以宏观、监督管理以及银行自身三大层面为出发点，针对我国住房贷款市场的实际情况，提出合理化的建议与措施，如下：

（一）宏观部门应充分认识到国际金融市场波动对我国住房贷款业务产生的直接影响，密切关注我国房地产市场的发展状况，从中发现问题并提出有效策略

（二）作为金融监管部门，必须加快构建并完善房地产信贷征信管理系统，加强对房地产企业、中介部门以及评估机构的制约与管理，逐渐实现个人住房贷款的证券化发展

（三）作为商业银行，自身也要提高风险防范意识，采取有效的风险预警措施，强化自身管理效果

参考文献：

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