浅述房地产企业引入第三方评估的现状及对监理工作的启示与影响

影响

顾君杰

【摘 要】传统的建筑业质量管理模式为施工单位的自检及监理单位的监督检测.现有较多的大型房地产企业在聘请监理单位进行现场建筑工程质量控制的同时,引入专业的第三方评估单位进行质量评估.主要介绍研究第三方评估的引入、发展现状、内容体系介绍以及对工程监理业务的启示及影响. 【期刊名称】《建设监理》 【年(卷),期】2017(000)012 【总页数】3页(P12-13,42)

【关键词】第三方评估;房地产企业;监理工作 【作 者】顾君杰

【作者单位】上海上咨建设工程咨询有限公司, 上海200120 【正文语种】中 文 【中图分类】F407.9

现今大部分的建设工程项目依旧是采用传统的建筑业质量管理模式，即施工单位的自检及监理单位的监督检测来进行现场的质量管控。为了更好地控制建筑工程的质量，较多的大型房地产企业在聘请监理单位进行现场建筑工程质量控制的同时，引入了第三方评估单位来进行质量评估，以提高房屋质量。

2006 年，以当时房地产的龙头企业万科集团为首的房地产企业，先后引入了多家境外的咨询机构，对旗下的在建工程项目开展第三方评估咨询业务。但由于各方面的原因，如：国内市场对第三方评估业务未有足够认识，市场条件不成熟；套用的第三方评估体系模式和评级方式不适用于国内的建筑工程等，第三方评估业务并未如同国外同行业那样兴起。但是到了 2008 年，“金融风暴”对国内总体经济特别是房地产行业形成了重大冲击。房价的下挫使得以往受人忽略的的房地产工程质量问题得以放大，使得房地产企业不得不重视起房地产工程质量问题。第三方评估咨询业务在当时的历史大环境下，由房地产企业开始大规模地引入。随着近年来的发展，各家房地产企业各自也催生出了各自的评价体系。

对房地产企业而言，为了不被市场抛弃，第三方评估体系已经是常态化的质量管理制度。同时，随着市场的需要以及工程建设相关法律法规的完善，评价体系也在不断地进行升级。发展至今，万科第三方评估体系已升级到“以客户为导向”的A7版本；阳光城的第三方评估体系以年为单位进行升级调整。

第三方质量评估的内容一般由：施工单位质量管理体系检查；实体质量实测实量；质量风险方面检查；材料检验试验；内业资料；质量管理行为检查等方面构成。 现场的评估检查一般由如下流程组成。

(1)评估前会议。由第三方评估单位组织召开评估前会议。

(2)工程检查，包括现场实测实量和内业查询。第三方评估单位会对发现的质量问题使用数码相机进行拍照记录。 (3)录入数据及统计结果。

(4)点评会。在数据录入完成并进行结果统计后，由第三方评估单位组织召开点评会。对现场检查发现的问题(附照片)逐一点评；接着对实测实量、管理体系、内业资料、质量管理行为等评估结果进行通报。

(5)形成最终评估报告。评估报告一般会包括：总结优秀做法；总结项目经理部的

质量控制薄弱环节和多发性质量问题等，以便在后续施工中能及时规避，避免重大质量问题的发生。

以阳光城在上海浦东唐镇地铁上盖的项目最新版本的评估体系为例，建立的现场检查体系的分为安全文明(20%)、实体质量(50%)、管理行为(30%)三部分内容。其中：评估实体质量权重最高，体现实体质量为最终目标；管理行为权重为 30%，重点关注样板引路、空鼓/开裂及渗漏风险；安全文明的权重最小(见图 1)。 第三方评估的体系建立，是在第三方咨询企业通过与业主方相关部门的约谈及项目调研，并结合建设标准、规范，借鉴以往成型的评估体系的基础上编制的符合业主方需求的评估体系，质量标准上可能高于国家标准，内容上也更细化。而监理企业更多的是与业主方在标准监理合同内容上签订合同，现场的施工阶段监理服务以国家标准、规范为界。但是，在现今质量要求越来越高、质量内容越来越细的市场条件下，监理业务往往面对业主的某些针对性要求而无法满足。这将促使监理企业思考：不同的业主的实际需求是什么？为达到这样的需求，监理企业需要做出何种改变？这个改变将对形式化的监理规划及细则内容产生影响，进而提高对现场监理业务的指导性，同时也提高了监理服务的专业质量和业主的满意度。

由于一般大型房地产企业的分公司及项目较多，考虑到评估结果的急迫需求及评估费用成本因素，通常对每个项目的评估时间跨度一般也就 1 d 左右；再考虑到通勤时间、组织工作消耗时间和评估交流会所需时间，往往分配到每个评估项目上的时间较少。过短的评估时间可能导致评估人员疲于事务性的检查，往往容易忽视关键的质量问题；同时对检查中发现的问题也无法予以跟踪封闭，解决问题的方式上流于表面。而监理业务的时间跨度一般从建设工程项目开始直至工程竣工验收、档案移交为止。过长的质量监督工作时间使得监理人员容易产生懒惰和懈怠的情况；加之监理业务相比较第三方评估咨询业务而言内容更多，监理人员在工作上的热情也会随时间降低，对工程质量的提升有负面的影响。

针对上述实际工作中出现的问题，可以把第三方评估看做是突击性的对工程项目的阶段性定性定量评估检查，对监理单位会产生一定的激励督促作用。监理企业长期在现场进行质量监督检查，对于关键性问题更具发言权，同时也可对第三方评估中发现的问题进行现场跟踪，在质量问题整改之后也可予以封闭。这对工程项目的质量有着积极的促进作用。

评估交流会是第三方评估咨询在工作组织上较为重要的一环。现场检查前的会议交流，可以使第三方评估咨询人员较快地了解项目的总体情况；检查后的会议交流，通过对现场检查中发现的问题分析来评估项目的质量状况。这种专业上的交流有助于提高各方的业务水平。对第三方评估企业而言，能在对同一房地产公司下属的由不同的监理单位把控的各种不同项目的检查中发现质量问题的共性，便于采集各种碎片化的数据进而汇总分析形成大数据，优化调整并为下一次的评估检查打下更好的基础。对监理单位而言，通过不同单位、不同专家、不同的角度和侧重点，来全面地对建设工程进行质量现状分析与评判，了解不足之处；同时也可以发现闪光点用来借鉴到其他项目上。

参照笔者公司的现有质量管理体系标准，监理的服务质量考核一般是以年为单位向业主方发放“调查问卷”。其中的量化标准较少且笼统，评价的分级也只有从“不满意”至“满意”共 5 级，加上最后的意见或建议填写内容，不足以体现业主方对监理服务质量的评价。而第三方评估报告的出现，对监理的监理行为考核有了数据化的体现，工程质量的优劣也间接反映了监理的工作实际成效。这使得房地产企业在支付监理费用款项时有了评判的依据。监理费用是监理企业的生存之本，这也使得监理企业更加注重服务质量的提升。

在着正面和负面的影响。部门也下发了《住房城乡建设部关于促进工程监理行业转型升级创新发展的意见》(建市[2017]145 号)等文件，建筑市场的变化和部门的行政，对监理行业来说又将是一个新的挑战。作为监理企业来说，为适

应当前的新形势，如同经过金融危机洗礼的房地产行业，创新与加强监理服务模式和管理模式，才是监理行业改革发展的新的方向。

第三方评估咨询业务的兴起和引入，是房地产企业为保证工程质量所做的积极努力。整个过程也可看做是房地产企业在历经 2008 年的金融危机后的自救行为。反观工程监理业务，近 20 多年来监理行业未能获得长足的发展，也未能充分展现出其自身的核心价值，发展现状不容乐观。现在越来越多的房地产企业引入第三方评估咨询业务，对监理行业存