财务杠杆效应对房地产上市公司资本结构优化的探究

作者：蒲薪羽

来源：《现代经济信息》 2018年第7期

摘要: 房地产行业具有高投入、高风险、高收益的特点，是典型的资金密集型和高资产负债率的行业，多元化的筹资渠道对于房地产公司的发展而言具有重要的意义。在众多筹资方式中，贷款占有很大的比例，源于负债经营独具的财务杠杆效应，对房地产公司而言，如何运用财务杠杆获取收益同时规避相应的财务风险是极其重要的，这是房地产公司可持续发展的重要课题。

关键词: 财务杠杆；房地产上市公司；资本结构优化

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)010-0309-01

一、房地产上市公司资本结构存在的问题

1. 负债率较高

我国大多数房地产企业都存在资产负债率偏高的问题，维持企业持续运转所需要的营运资金通常需要依靠向银行贷款来解决。在越来越严峻的经济政策以及盈利性不确定的情况下，房地产上市公司高资产负债率的经营方式可能会导致企业的信誉度下降，影响上市公司的绩效。在我国大部分房地产上市公司的融资比例中，短期负债占据债务融资的过半空间，还债期限的缩短导致企业的短期偿债压力增大，增加公司资金的周转难度，影响其资金在日常经营活动中的开支耗费，使企业的财务风险大幅度提升。

2. 资本结构质量不高

近三年，房地产上市公司的平均负债权益超过了2.3，说明企业的负债比例大，而长期负债权益比率却未超过1，说明短期负债占比例大。由此可以看出，我国房地产上市公司的资本结构不太合理，在负债结构中流动负债占大部分，长期负债相对较低，说明企业负债的短期化现象严重，存在“短贷长投”的现象。“短贷长投”这种投资方式使资金来源与资金用途期限不匹配，可能会给企业带来较大的还债压力和较高的还债风险，企业难以还债，不利用公司的长远发展。

3. 股权融资比重过大

企业的融资来源可以分为内部融资和外部融资，外部融资又可划分为间接和直接融资。直接融资主要是由债券融资和股票融资组成的，都与证券市场相关，可见证券市场对企业的资本结构有一定的影响。从资本结构理论上来看，由于股权融资的成本最高，企业正常的融资顺序应为：内源融资、债券融资、股权融资，但历年房地产上市公司的财务报告给出的数据显示房地产上市公司内部筹资率小，股权融资的比重大概占到60％，股权融资成为我国房地产企业最主要的一种融资方式。

二、房地产上市公司资本结构问题的成因

1. 资本结构失衡

我国大多数房地产企业的绝大部分资金来源于银行贷款，一部分是购买者的预付款和企业赊欠的应付款项，只有一小部属于企业的自有资金，主要是销售商品房得到的收入，银行贷款成为了房地产开发商资金能够有效运转的重要来源。房地产业对银行贷款的过度依赖存在着许多潜在问题，一旦房地产业价格涨跌幅度发生较大波动，将会牵涉到巨额资金的变化，房地产企业的经营风险将转变为银行的借贷风险。

2. 融资工具较为单一

在房地产融资结构的比例中，发达国家的直接融资少于全国总融资的一半，银行信贷资金大约仅占20%。但就我国的融资结构来看，房地产业最为常见的融资方式是银行贷款，无论在开发阶段还是销售阶段的任何环节，都离不开银行贷款的资金支持。再加上企业自有资金比例低，内部融资条件不足的情况下难以接触到其他融资渠道，只能将银行资金作为融资的主要来源，使企业被动地依赖于银行。

3. 银行信贷业务存在管理风险

商业银行为了获取高额利息，大力拓展房地产信贷业务市场，却忽略了房地产业潜在的信贷管理风险。一是信用风险，银行可能因为借款人存在某些信用问题，贷出的款款已经到期却不能及时收回本息，而需要承担巨额损失；二是流动性风险，个人住房贷款具有期限长、弹性小的特点，可能造成银行资金周转不灵，却又无法提前收回贷款，造成较高的交易费用和折价出售资产的损失。一些银行为了抢占房地产信贷市场，放款向房地产企业贷款的条件，降低贷款设置的要求，增加了银行在各个环节所需承担的市场风险。

三、优化我国房地产上市公司资本结构的可行性策略

1. 扩大企业规模

要实现企业资本结构的优化调整，房地产企业可以尝试行业兼并，加快房地产行业的整合工作，加快低竞争力企业的破产工作，把产值低、规模小的房地产企业淘汰掉；形成高质量的新产业。房地产企业还可以通过“合作开发”模式，依靠与其他企业强强联合来实现本企业的规模经济效应，缓解自身资金压力。在经营的过程中还应全面关注企业的偿债能力、盈利能力和成长性，并针对各种财务比率及时作出调整，是企业保持在计划的轨道上发展。

2. 降低资产负债率

我国房地产上市公司的资产负债率较高问题突出，对于有盈利能力的企业而言，可以通过施加合理的财务杠杆起到增加利润的作用，还可以起到抵税的作用。企业对资本结构进行优化时，首先要降低资产负债率。控制公司负债比率的方法有很多种，如增加权益资本、控制银行借款规模、赋予银行双重所有者身份，在对房地产上市公司享有债权的同时也可以持有其股份。因此，要降低资产负债率，首先要确定合适的负债比率，在此基础上合理规划企业债务的组成结构，降低债务成本。

3. 拓宽融资渠道

传统的融资方式早已不能满足当前房地产行业的融资需求，我们必须发展新的融资渠道来弥补缺口。一方面可以成立房地产信托基金，它通过发行股份吸引社会大众投资者的闲置资金，降低了房地产企业投资风险，减少了企业的融资成本，具有变现快的优点。另一方面还可以扩大债券融资渠道。开发债券市场同样有助于降低风险、减少成本，并通过使用信用增级方式使企业更容易进入债券市场融资，拓宽发债主体，扩大市场规模，使房地产企业对银行贷款的依

赖性逐步降低，进而债券融资成为未来房地产行业融资的主导方向，丰富直接融资和间接融资渠道。

参考文献：

[1] 黄正辉, 谢智勇. 上市公司资本结构影响因素的实证分析以我国房地产业为例上海管理科学,2013(6):71-74.

[2] 鄢亚晴. 我国房地产上市公司资本结构优化问题研究[D]. 河北:河北经贸大学,2014.

[3] 宋盼盼. 房地产上市企业资本结构优化研究[D]. 山东: 山东财经大学,2014.

作者简介：蒲薪羽(1994-)，女，四川泸州人，重庆市南岸区重庆工商大学 Mpacc 专业2017 级，研究生，主要从事会计研究。