沈阳市房地产开发项目部分收费明细表

沈阳市房地产开发项目部分收费明细表 序号 收费单位 收费项目 购买地形图 1 市测绘院 放线费 地籍确认测绘费 2 3 4 5 6 市规划院 区土地所 土地交易中心 市配套办 市财政局 规划定线 土地登记费 土地出让金 城市综合配套费 土地契税 人防易地建设费 7 市人防办 人防设计审查费 人防质量监督费 人防工程拆迁补偿 8 9 10 市文物局 投资咨询单位 环保科研所 文物部门勘测费 项目核准申请 环评报告委托 城市占道费 11 市城建局 城市道路挖掘 道路绿地补偿 垃圾排放管理费 12 市区自来水公司 13 14 15 市区电业局 市区环保局 审图单位 临时用水 临时用电 废弃排污费 噪音超标 施工图设计审查 收费价格与标准 二环内 首张3468元,其余400元/张 2594元/栋 8元/点 2元/延米 0.1元/㎡ 按市规划局2005年文件 住宅143元/㎡ 公建108元/㎡ 4% [土地获取款额] 住宅40元/㎡ 公建80元/㎡ [九层下列] 1.5‰[建安费] 2.5‰[建安费] 300-800元/㎡ 13.24元/㎡[老城区] 8.元/㎡[其它区] 具体按投资额取费 具体按投资额取费 详见沈文城发[1993]8号 详见沈建发[2000]150号 详见沈政发[1993]4号 1元/吨 按表计量 按表计量 0.6元/污染当量 350-11200元/月 1.5‰ [建安费] 收费文件号 国家测绘局[2002]3号 辽规协[2002]16号 国土籍字[1990]93号 沈建委发[1999]93号 中华人民共与国契税暂行办法 沈价发[2002]44号 沈价发[2002]44号 沈价发[2002]44号 沈价发[2002]74号 国家文物局 物价局 248号 国家计委计价格[1999]1283号 国家计委计价格[2002]125号 沈文城发[1993]8号 沈建发[2000]150号 沈政发[1993]4号 辽价发[1992]197号 排污费征收管理办法 辽价发[2001]99号 备注 根据地形不一致定测点 住宅50年商业40年 按新建面积 2000元/㎡[十层以上未设 按人防面积] 按人防面积 按人防面积 遇人防工程需拆迁时 文物保护区内按占地面积 此文件为可研报告编制取费标准 16 市建筑交易中心 建设工程交易服务费 17 18 19 20 21 22 23 24 市造价站 市质量监督站 市气象局 市劳动局 市电业局 市煤气公司 热力供暖公司 市工商局 定额测定费 质量监督委托 防雷设计审核 施工许可证 电配套费 煤气集资费 供暖挂网 广告审批 产权面积测绘 交易费 合同备案 网上备案 竣工消防检测 动迁管理费 动迁管理费 0.8‰～1.2‰ [合同价 甲乙方各付1/2] 1.2‰ 建安费[乙方支付] 1.5‰ [建安费]砖混1.2元/㎡ 框架1.8元/㎡ 按建筑物基础占地面积 建设 施工单位各预交1%[合同价款] 住宅90元/㎡ 公建100元/㎡ 1600元/户 40元/㎡～100元/㎡ 20元/件 公建:2.72元/㎡ 住宅1.36元/㎡ 非住宅 2.5‰ 3元/㎡ 0.6元/㎡ 4.2‰ 25元/㎡ 沈价发[2003]52号 辽政发[2001]15号 辽价发[2002]62号 辽价发[2003]126号 沈劳社发[2006]59号 辽价发[2006]55号 辽财综[2003]56号 沈财办发[2003]50号 按中标合同 具体由气象局核定 [农民工资保证金]竣工后返还 办理正式电时交纳 先代用户交纳 25 市房产测绘大队 26 市房产交易中心 27 市房产信息中心 28 29 30 消防检测中心 市动迁办 区动迁办 国测财字[2002]3号 国计价格[2001]585号 辽价发[2001]83号 郑重声明： 1、 《沈阳市房地产开发项目审批流程图》与《沈阳市房地产开发项目部分收费明细表》均由中房公司整理编制； 2、 上述文件如有疏漏，敬请见谅，并欢迎同行提示完善； 3、 上述文件仅供开发企业参考，不作为实际审批流程及实际收费标准根据，审批流程及收费标准以实际发生为准，中房公司不承担任何责任。

中房集团辽宁置业有限公司编制 二○○七年三月二十六日

以财务分析法为例。比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。

1、土地费用，包含征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就能够确定了。

2、前期费用。包含土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。通常标准为120—400元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位与设计公司好坏，差距甚大。

3、基础设施费。包含接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，通常标准为350—500元/平方米。该项费用中接电与绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不一致也有所差异，比如高层小高层单体绿化通常在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。

4、建安工程费。包含基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，与钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房通常标准为2000—2500元/平方米左右。其中土建成本最高，通常都在1500元/平方米左右，接下来是安装与装饰工程费用。

5、公共建筑建安工程费。包含会所建安工程与公建建安工程成本。这块费用也能够归并到建安工程费用上面。通常为120—160元/平方米 6、公建配套费。包含水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。

7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费与营销费，这块费用通常占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，通常为300—400元/平方米。

8、税费。如营业税附加与土地，通常为销售收入的6%左右。如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。 9、财务成本。要紧为银行利息及其他融资成本。通常以土地成本*2年*10%计算，通常已经达到1000—1500元/平方米。 也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。

房地产开发企业收费及成本构成明细表

（一）—（三） 房地产开发企业收费及成本构成明细表 序类别 号 （一）土地征用及拆迁安置补偿阶段 2 征地管理费 1/500、1/2000现状地形图 征地费总额1.5—4％ 按幅收取(每幅为250×200㎡) 1/2000：通常4000元 困难8000元 复制费50元/幅 与点的数量及测绘方式密切有关 1/500：通常2000元 困难4000元 楼面价：85.100.120.140.160.185.215.250.285.450 全包方式：包工作、包时间、包费用。1000亩以上3%，1000亩下列4% 半包方式：包工作、包时间、不包费用。1000亩以上2%，1000亩下列2.5% 单包方式：限时间、不包费用。1000亩以上1.5%，1000亩下列2% 危改及经济房按50%收取 津价房地字（1993）第132号 指南P159 1 楼面地价 85-450元／㎡ 地级： 10、9、8、7、6、5、4、3、2、1 危改按50%计市规划局、物价局 规国地取 字（2002）6号 项 目 标 准 摘 要 优惠 根据文件 索引 续四P31 3 津价房地（2001）385号 续四P41 4 界址点坐标图 约1—2元/㎡ 拆迁安置补偿费 产权调换、作 5 价补偿、货币公有住宅：市场评估价×90%×建筑面积 还迁 （计租面积×系数+安置补贴费+搬迁补助与奖励） 市114号令 续二P401 续二P515 续四P5 指南P351 私有住宅：市场评估价×建筑面积+安置补贴费+搬迁补助与奖励 非 住 宅：按市场评估价。属市政基础设施建设项目的按1000元／㎡补偿 注：系数通常为1.2，楼房为1.3—1.4 津政发（1998）44号 津政发（2004）70号 令93号 津价房地（1994）第1号 津价房地（1998）第608号 津价费（1998）第43号 6 拆迁管理费 0.50% 按拆迁安置补偿费总额的0.5% 续二P81 续二P1 续三P161 临时过渡补助费 7 80元/户·月 具体测算时能够按容积率0.5,每户15㎡再乘周转期近似计算 房拆（1999）150号 8 公厕补建费 12—20万元/座 繁华地区20万元/座，通常地区12万元/座，测算时可按1座/公顷计算 树木砍伐及绿地 9 补建费 危改按50%收取 津价费字（1994）第93号 指南P417 不执行“砍一补三”“占一补五”津价费字（1994）第94号 指南P408 的规定 见文件 按树木胸径及砍伐数量分别计取，测算时可按15—20根/公顷计算 10 渣土清运费 12元/吨 见文件 见文件 （胸径约35—40cm) 此标准系平均统计数据，具体执行时可依运距远近予以调整（包含2元/吨 渣土费）。前期测算可按20—25吨/间计算污土量。 征占用林地补偿1000—1500元/亩，征占用林木补偿3000—6000元/亩。 特殊林木按此标准的3—4倍计征。 ①地上附着物按拆迁法执行②土地补偿按前三年平均产值的3—6倍计算 （1990）市园林绿字29号 津价费字（1999）第352号 续三P215 津政发（1994）43号 天津土地管理条例 汇编二P171 汇编95 1征占用林地收费 1 1征集集体所有土2 地补偿费 见文件 按施工组织设计要求计算 ③青苗费按前三年平均产值的1—3倍计取 ④人员补偿按前三年平均亩产值的3-6倍乘以平均每人占用耕地亩数计取。 外环线以内：1—50户按3000—4000元/户，51—100按2500—3000元/户 101—500户按2000—2500元/户，501—1000户按1500—2000元/户 1001户以上按1000—1500元/户计取，外环以外可略低于上述标准。 ①工程用电多层可按8W/㎡，中高层按10—12W/㎡计取 ②400KVA变压器约3万元/台,贴费按240元/KVA交纳,使用在6个月以内全退，12—24个月退75—50%,36个月退25%,超过36个月不再退 ③11／2管径工程用水约1000—2000元/苗，临时路10—40元/㎡ 年P78 1 委托拆迁服务费 3 三通一平 津价房地（2001）52号 续三P162 14 津电用（2000）29号 续三P132 津价商（2004）6号 1 续五P262 土地交易手续费 按2‰—3.5‰ 按土地交易额的2‰—3.5‰计取 5 代办代理服务费 按4‰—10‰ 按代办代理标底总额的4‰—10‰收取（属中介服务） 6 1土地价格与基准7 地价评估费 津价房第（1995）第176号 续一P17 1 津价房第（1995）第177号 续一P18 见文件 土地价格评估费按评估总额的0.1‰—4‰收取 津价房第（1996）第4号 续一P20 基准地价评估费按每平方公里级差4—40万元收取 房地产开发企业收费及成本构成明细表 类别 序号 18 项 目 建设工程规划执照费 标 准 按建安造价的0.8‰～1.5‰ 摘 要 优惠 危改及经济房按50%收取 根据文件 索引 （二）前期工作住宅：砖砼600元/㎡ 框轻800元/㎡ 框架1000元/㎡ 津政发（2000）40号 续三P75 阶段 公建：砖砼700元/㎡ 框轻950元/㎡ 框架1200元/㎡ 造价在：3000万元以上按0.8‰，3000万元下列按1.5‰。 办理《建设用地规划许可证》时交40%，办理《建设工程规划许可证》时交齐。 按规划定额计取。地形复杂可乘1—1.3系数，前期测算依用地大小，可按200—250工日/公顷估算 根据设计要求及勘察方案具体计算。 参数：多层200—250元/点。中高层：2000—4000元/点。 高级别墅、公寓3.5%，多层住宅2.5%，高层住宅2.2% 国家物价局、建设部 指南 19 城市规划设计费 85元/工日 20 地质勘查 按建安工程造 （1993）价费字168号 P331 津价房第（1993）第190号 津价房第（2002）第88号 指南P339 21 工程勘察设计费 价的2.2-2.5% 续四P45 22 砖混1.3元/㎡；7—12层1.7元/㎡；13—20层2元/㎡；20层以上图纸审查费 1.3—2.4元/㎡ 2.2元/㎡；公建24米下列2.4元/㎡ 人防工程易地建设费 80—100元/㎡ 按规划建筑面积，应满足4—5%的人防工程，达不到上述标准，应按人防工程2000元/㎡交纳易地建设费。 23 危改优惠50% 津政发（2000）61号 续三P79 津政发（2004）39号 续五P255 续五P295 人防工程档案委托编制费 人防监督费 按人防面积，10元/㎡收取，自行编制人防档案的，在办理归档手续后全部退还。 津价房地(2004)3号 24 25 10元/㎡ 津价房地(2000)110号 续三P86 1.5—2.5元/㎡ 六级人防按人防面积1.5元/㎡；五级人防按人防面积2.5元/㎡ 2 6 墙改基金 8元/㎡ 砖砼结构8元/㎡，新型建材占25%以上的减半收取。 危改优惠50% 津政办发（1992）1号 指南P322 2散装水泥专项0.6—0.72元/ 7 资金 ㎡ 砖混的0.6元/㎡；框架的0.9元/㎡；钢结构0.48元/㎡；钢混0.72元/㎡ 津政发（2002）41号 续四P172 2工程档案保证 8 金 1—2.3% 地下管线工程按造价的2.3%，其它工程按建安造价的1%，最高不超过12万最低不低于4000元，档案移交归档后全部归还。 危改优惠50% 危改按70%计取同时可津政发(1995)13号 津价房地（2001）115号 津价房地字（1994）156号 津价房地（2001）481号 津价房地（1998）488号 津价房地（2002）496号 国家物价局、建设部价费字（1992）479号 津价房地字（1996）312续一P43 续三P174 指南P371 续四P140 续二P61 续四P55 续一P124 2 招标服务费 0.02—0.11% 工程监理：按投资额0.02%。建安工程按中标价的0.11% 9 0.21‰ 0.01—1.0% 见文件 住宅：165元/㎡；公建：200—280元/㎡ 设计招标：按投资额的0.05%。以上费用招标方60%，中标方40%。 建安设备：按投资额的0.02%。 中标价的0.21‰，发、中标单位各50%。（仅施工合同审查） 受建设单位委托，编制工程标底，按招标程序提供招标组织服务工作，中标后协议起草工程合同及文件。（通常包含标的编制的为标的的2‰、否则为1‰） ①按工程概（预）算0.06—2.5%收费②按参与监理工程年度平均人数3.5—5万元/人·年计取。以上二项均不宜使用，可双方商定其它办法计取。 住宅按建筑面积165元/㎡，大型公建按地区类别与建筑功能依照建筑面积200—280元/㎡计取。外环线内56片及外环线外5公里以内按190元/㎡收取。 3工程合同审查 0 费 3招投标代理服 1 务费 3工程建设监理 2 费 3市政大配套工3 程费 号 分三次交纳 津价房地字（2004）234号 津价房地字（2004）279号 续一P50 续五P291 危改项目凡用于还建原续五P308 3非经营性公建4 建设费 70元/㎡ 用于住宅小区内的非经营性公建的配套建设费用、文件卫生、行政管理、市政地居民的建公用设施、社区服务设施（地名标志费0.7元/㎡应减除） 筑面积免除费经营性建设费 津价房地（1997）96号 续一P65 3地名标志公告 5 费 3物业招标服务 6 费 4000元/处 0.3—0.4元/㎡ 按小区每处（每个地名）4000元/处计收 小于50万㎡，0.4元/㎡；50—100万㎡，0.35元/㎡；大于100万㎡，0.3元/㎡ 津价房地（2006）10号 应由开户银行出据，也可由担保公司出具，其收费为：最低标按标价的15%记取收费基数； 37 投资担保 百分评标的按标价的10%记取收费基数。合同标的在100万下列的按基数×2.4%/年；100万—500万的按基数×2—2.3%/年；500万—1000万的按基数×1.6—1.9%/年；1000万—1500万的按基数×1.3—1.5%/年；1500万以上的按基数×1.1—1.2%/年。 建市（2004）137号 房地产开发企业收费及成本构成明细表 序类别 号 (三)工程及配套施工阶段 39 40 排水工程建设费 燃气基础设施建设费 见文件 见文件 属小区配套建设：商住（含危改）雨水12元/㎡，污水17元/㎡。别墅雨水15元/㎡，污水20元/㎡。公建按定额及工程量测定收取。 属小区配套设施：普通住宅（含危改）28元/㎡，别墅公寓40元/㎡公建按设计用气量按定额测定计收 38 自来水工程建设费 见文件 属小区配套设施：商品住宅25元/㎡，经济房21元/㎡，危改20元/㎡危改及经济适用房 项 目 标 准 摘 要 优惠 根据文件 索引 按20元/㎡，21元/津价房地（2000）448号 续三P90 市确定11片20元/㎡，大型公建27元/㎡（含源头建设费） ㎡ 津价房地（2000）705号 续三P98 津价房地（1998）103号 续二P65 指南P421 41 煤气进展基金 见文件 住宅按20元/㎡计收，公建按设计用气量600元/㎡计收 天燃气按600元/㎡的2.5倍，液化气按3倍计收 危改按50%计收 市建委、物价局（1991） 津价重字第160号 42 43 供热工程费 电力工程建设费 通讯基础设施建设费 环境影响评估费 工程质量监督费 见文件 锅炉房建设费40元/㎡，不包含锅炉房征地费（约13—17元/㎡）， 费25元/㎡，热力公司供热80元/㎡（含热交换器）， 公建：一热150元/㎡，陈、杨热130元/㎡ 津价管字（1994）81号 续一P82 津价房地（1999）4号 续三P150 83—92元/黑号站：多层住宅按50w/㎡ 计算收费83元/㎡ 双电源按92元/㎡ 高㎡ 层按92元/ ㎡； 红号站：按1280元/KVA，工程费按设计收取。 津价房地（2002）167号 续四P90 津价房地（2003）582号 续五P244 44 45 46 见文件 见文件 0.7‰ 住宅安居、公寓6元/㎡，别墅12元/㎡，公建18元/㎡ 依照建筑功能，环境要求，对周边环境的影响进行监测评价，其价格有协商的余地。目前，通常在0.5—1元/㎡左右。 住宅按建安工程造价的1‰*70%收取 津价房地（1998）号 续二P73 续四P177 续四P140 市环保局23051672 计价格（2002）125号 环评中心23051699 津价房地（2001）481号 注： 过户费：10元/户 津价房地（2001）533号 续四P109 47 小区绿化建设费 8—15元/㎡ 按小区绿化方案测定，按目前绿化及部分小品的标准约8—15元/㎡ 48 49 50 小区道路 路灯工程 有线电视 5—10元/㎡ 应按设计测定，目前标准约5—10元/㎡ 5—10元/㎡ 按设计要求测定，目前每根约10000—12000元/根 300元/户 (约2—4元/㎡)+(工程费3—4元/㎡）=（5—8元/㎡） 津价费字（2001）494号 续四P100 一户一表（开发项 51 7—10元/㎡ 磁卡：5—10A 618元/户 机械：5—20A 608元/户 目） 5—30A 858元/户 5—30A 653元/户 5—40A 929元/户 5—40A 684元/户 新装 磁卡表 机械表 5（10）A 1093.20元/户 5（20）A 983元/户 一户一表（个人申 52 报） 热能表 自来水表 5（20）A 1193.20元/户 5（30）A 2683元/户 5（30）A 2863.20元/户 5（40）A 2753元/户 5（40）A 2933.20元/户 增容 磁卡表 机械表 5（10）A 399.20元/户 5（20）A 299元/户 5（20）A 1780.20元/户 5（30）A 1600元/户 5（40）A 1850.20元/户 5（40）A 1670元/户 迁移费：拆表30元/户 、复装70元/户 53 8—18元/㎡ 国产表700—800元/块 进口表1300—1500元/块 4—6元/㎡ 远程抄表的430元/块 磁卡表的470元/块