建筑与发展 ・２５４。 Ｊｉａｎ ＺｈｕＹｕ Ｆａ Ｚｈａｎ 互动空间 Ｈｕ Ｄｏｎｇ Ｋｏｎｇ Ｊｌａｎ 从根本上做好分户验收工作 诸德明吕如楠 南京市玄武区城镇建设综合开发有限公司 【摘要】本文对分户验收的准备工作进行了系统的总结，以便促进分户验收工作的开展，提高分户验收的工作质量。 【关键词】分户验收准备工作 南京市分户验收工作经过宣传学习和试点两个阶段后，于六月一 于降低住宅工程交付使用后的投诉率和返修率。 日已全面实施，从实施的情况看，主要存在工作不到位、准备不充 分，概念不清楚，验收工作不扎实，验收走过场，将验收评定的工 作克隆为分户验收，有些开发商为达到尽快交房的目的，责令施工单 位的资料员在办公室整理分户验收的资料，没有从根本上重视分户验 收，就其原因、主要是分户验收的准备工作不到位，特别是分户验 收无方案、验收人员在验收过程中掌握标准不统一，未掌握理解分户 验收的深刻内涵。为扎扎实实的做好分户验收工作，除参加验收人员 深刻理解和掌握分户验收标准外，还必须认真的作好分户验收的准备 工作。 一、实行住宅工程质量分户验收的意义 分户验收是指住宅工程竣工验收前， 依据相关工程质量验收标准、 规范，对每户套内的观感质量和使用功能所进行的质量验收活动，是住 宅工程质量竣工验收的组成部分。建设单位是分户验收工作组织实旌与 管理的责任主体。住宅工程竣工前，建设单位应组织设立分户验收组， 由分户验收组实施分户验收工作。分户验收组应包括下列人员：建设单 位项目负责人和专业技术人员，监理单位总监理工程师和专业监理工程 师，旆工总承包单位项目负责人和项目技术负责人，分包单位项目负责 人（已确定物业单位的还需物业单位相关人员参加）。工程质量监督机 构应当在竣工验收时对分户验收工作进行核查，并在监督报告中记录核 查情况。如核查中发现分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功 能和使用安全的严重质量问题时，应终止验收，经整改符合要求后方可 重新组织验收。 １、分户验收符合消费者对住宅工程质量的要求 如上文所述，住宅工程竣工验收标准采用的是抽样验收，即以单 位工程为基本验收单位，按一定比例的套数进行检查验收，根据抽样点 （处）的质量情况，来对整个工程进行评价。这种做法的弊端是不能保 证每一户室的使用功能与质量，而业主除了关心整个工程环境、结构安 全等质量外，更关心自己所购买的那套住宅的质量。因此，以单位工程 为对象的传统验收模式，已经不能完全满足住宅工程发展的需要，而分 户验收的实施，可以实现从源头上严格监管，可以为消费者解除诸如裂 缝、渗漏、门窗安装问题，套内面积缩水等后顾之忧，能满足当前消费 者对住宅工程质量要求日益提高的要求。 ２、分户验收有助于提高参建各方主体质量意识 虽然《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》 早以颁布，但由于我国以前的计划经济体制，在很多老百姓的心里仍搞 不清建设工程的各方责任主体是建设、勘察、设计、施工、监理，一直 把政府看成是住宅工程质量的唯一责任人。 分户验收进一步明确了建设单位是住宅工程质量的第一责任人，确 定了建设单位组织并参加住宅工程质量分户验收的责任，同时加强了施 工监理单位和物业公司的主人翁意识，督促他们按照国家相关规程办 事，工作不走过场，不流于形式，从而更好地确保住宅工程质量，有助 ３、分户验收更好地体现了政府的监督职能 根据《规定》要求，住宅工程竣工验收前，建设单位应将分户 验收的情况汇总后，交由负责该工程的质量监督机构备案。对分户验收 不合格的住宅工程，工程质量监督机构将不予组织竣工验收，从而更好 地体现了政府的监督职能，降低了监管压力，提高了监管效率，从客观 上促进了工程质量的提高 二、分户验收的方案 分户验收的方案是分户验收工作的指导性文件，也是分户验收的 灵魂所在。其方案制定的全面与否，直接关系到分户验收的质量。所 以编写好分户验收的方案是作好分户验收工作的前提。 验收方案包括分户验收的概况，分户验收的人员组成、分户验收 需要的设备、分户验收的工艺、分户验收的各项奖罚制度、分户验 收发现不合格问题的处理等。 １、分户验收的概况 主要介绍该住宅工程的户型、总套数、竣工时间、交付时间， 工程质量验收评定情况，是否存在、重大设计变更以及是否在施工过 程中出现过重大质量问题等； ２、分户验收的人员组成 主要介绍施工监理等单位参加验收人员的资格及资格证号，根据 人员情况确定验收小组，验收小组每个单位至少有一人参加，选定物 业公司的，物业单位应有人员参加验收： ３、分户验收需要的设备 指验收过程中必须配备的激光测距仪、钢尺、小锤、触电保护 检测器、游标卡尺以及增压泵（增加水压）等；这些设备根据验收 的要求，必须确定其型号、仪器公差及数量。凡计量仪器应在计量 鉴定合格的有效期内使用，未经计量鉴定或鉴定不合格的不得使用； ４、分户验收的工艺 主要对验收的程序、各验收内容和验收方法确定其操作方法和操 作流程，如：空鼓的第一小锤敲击点的规定、裂缝离墙一米沿墙方 向所观察的范围的规定，尺寸（栏杆、窗台楼梯梯段及平台等尺寸） 测量的位置 测量点及取值的规定等；同时还必须明确淋水试验管道 的设置（淋水带的层数、管道的固定、淋水管道的检查验收、水压 的调整、淋水的次序等）；标识完成的时问、分户验收的时间、验 收的要求、条件及流程等： ５、分户验收的各项奖罚制度 主要是针对参加分户验收的人员在验收过程中不认真履行职责弄虚 作假、不按要求进行验收的行为进行约束的相关制度。这些制度应分 不同的情况类型进行制定，要具有可操作性。对于不随着时间的变化 而改变的工程质量问题在检查验收过程中不认真、致使数据失真或不 具代表性的应严格处罚。如、各种尺寸的测量，除了检测仪器本身 的误差外、不会随着时间的推移发生大的变化，在诸如这类问题上弄 （下转第２５２页） 建筑与发展 ’互动空间 Ｈｕ Ｄｏｎｇ Ｋｏｎｇ Ｊｉａｎ ２５２’ ＪｉａｎＺｈｕＹｕ ＦａＺｈａｎ 对于身处建机行业的我们应如何做昵？ 作为生产制造商，应该准确的找准自己的定位，专注于产品结构 的完善、技术创新以及产品质量的不断提高，加大技术改造和质量管 力的中间渠道上崛起，需要充足的商业资本投八，把制造企业和制造 商有机联结在一起，形成一个互补的供应链，并提升供应链的运营效 率，这样行业才能获得更快的发展。制造商顾及提高生产力和塑造产 品形象。销售商需要规划分销渠道，则中间渠道商就绪扮演一个两重 角色，一方面保证产品销售量，对企业产品形象进行规划；另一方 面，在市场运作过程中帮助经销商提高区域影响力。这就是分工细 化、联手合作的概念，通过这种方式可以保证供应链上每个环节形成 优势互补，促进行业的健康发展，当然这样的中间渠道商，可以是 理体系的投入力度，加强技术开发的资金投入和管理，制定合理的开 发路线和方式，充分利用企业、科研院所和社会等各方面力量，提 高产品的知识含量。这是一个重大转变，充满机遇和挑战。 作为经销商，需要专注于自身业务水平、服务质量和经营管理能 力的提高，建立起完善的分销网络渠道，能够迅速把握产品覆盖到市 场中去，从而提高渠道的到达率和到达度。但是，随着分工不断细 化，制造商减小与市场打交道的精力，经销商能靠自己做好渠道的建 设吗？分工细化是否是不现实的？如何把制造商、销售商和市场连接 制造企业或是经销商在生产销售到一定水平，在行业内具备一定号召 力，整合上下游资源后的角色改变。 如果说一个行业以同样的模式一直运行是不健康的，那么我们所期待 的中间渠道商崛起的情况能存在多久呢？目前，尽管上述模式还未完全实 现，当中小型建机行业确实实在在发展，相信在全行业的共同努力下， 起来同时保证各自专注于自己的本职呢？中小建机行业路在何方？太多 的问题值得我们去思考。 其实，目前建机行业的健康发展，需要有实力、有市场运作能 中国的中小型建设机械行业必将迎来一个蓬勃发展的春天！ Ｌ ℃肚 ｔ ｄｔ ｄｔ ９ （上接第２５４页） 虚作假理应重罚。对于象空鼓等问题随着时间的变化而会发生变化， 应分时间段来确定责任。可以按照竣工验收时出现质量问题、给住户 交付时出现质量问题、交给住户后出现的质量问题等不同的情况制定 完成外，其它标识应在分户验收前完成。因为标识是分户验收的必要 条件，没有标识，分户验收过程所测量的数据既没有代表性，又没 有对比性。 不同的奖罚制度。 四、分户验收的淋水蓄水 淋水蓄水试验是检查外窗、屋面及有水房间地面是否渗水的最有 效晟直接的方法，是分户验收工作是否全面落实的重要标志，是分户 验收的主要工作，也是分户验收难度最大的工作 所以在外窗安装及 坡屋面旌工结束后及时的按分户验收管理办法及分户验收方案的要求认 ６、分户验收发现不合格问题的处理 不合格情况的处理均在《建筑工程施工质量验收统一标准》中规 定的十分具体，即经返工重做或更换器具、设备的检验批，应重新 进行验收；经有资质的检测单位检测鉴定能够达到设计要求的检验 批，应予以验收；经有资质的检测单位检测鉴定达不到设计要求、但 真布设管道，管道的走向、固定、及淋水孔距孔眼等必须经监理验 收合骼，并检查水压，以确定是否安装增压泵。淋水管道应平直， 经原设计单位核算认可能够满足结构安全和使用功能的检验批可予以验 收；经返修或加固处理的分项、分部工程、虽然改变外形尺寸但仍 然满足安全使用要求，可按技术处理方案和协商文件进行验收；通过 返修或加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位工程严禁 固定牢固，水压能满足淋水要求。在平屋面防水工程施工完成后，根 据女儿墙的高度确定是否分块蓄水，其高度小于３００ｍｍ的应分块蓄 水，高于３００ｍｍ的可不分块蓄水。对分块蓄水的屋面应采用耐水易清 理的材料按照不大于６｝６ｍ的面积进行分块。 验收。分户验收主要是解决使用功能和观感方面的质量问题，所以对 于在分户验收中存在的不合格问题在遵循以上原则的基础上按照如下程 序进行处理：经返工重做、返修的项目重新进行分户验收，对于公 五、配备设备仪器 分户验收方案经建设单位的项目负责人批准后，根据方案的要求 共部位的净宽度等不符合要求的质量问题可请设计部门认可后进行分户 验收。 分户验收的方案在主体验收时应初步制定，以便尽早控制施工质 及时的配备相关的设备仪器，以满足分户验收的要求。这些设备根据 分户验收的要求，必须确定其型号、仪器公差及数量。凡计量仪器 应在计量鉴定合格的有效期内使用，未经计量鉴定或鉴定不合格的不 量，但在分户验收前必须完成，并且在验收前组织验收人员系统的学 习交底，必要时可以组织验收人员进行模拟验收。在所有参加验收人 员掌握验收标准和验收方法后，才能全面进行分户验收。 得使用。水压不足时必须配备增压泵，以满足淋水的要求。 分户验收是对使用功能和观感的集中验收，既不能代表验收评 定，也不能被验收评定所代替。分户验收的质量与准备工作质量有很 三、分户验收的标识 分户验收的标识是分户验收的检验方法、检验标准、检查取样 点、分户验收结果、管线走向等的说明或标志，包括：测量标识、 大的关系，所以在分户验收前只有扎扎实实的作好分户验收准备，才 能更好的做好分户验收 本文仅对分户验收的准备工作进行了系统的 总结，仅供分户验收者参考。分户验收是一项专业性很强的系统工 给水管及电管走向标识、配电控制箱各回路标识及名牌标识、分户验 作，只有参加验收人员在验收过程中认真学习和总结，才能将分户验 收这项利国利民的工作做扎实做好。 收合格标识等。这些标识除了分户验收合格标识是在分户验收合格后
