价对象考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、2009年12月，B市居民马某在A市订购了一套商品住房，未签订正式购房合同，后因马某未购买，开发公司将这套商品住房卖给了刘某，则刘某需办理。 A：房屋所有权初始登记 B：房屋所有权变更登记 C：房屋所有权转移登记 D：房屋更正登记 E：执行层的组织协调
2、物业管理是一种__的管理。 A．企业化 B．人性化 C．辅助型 D．引导型
3、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。 A．价格分析 B．市场分析 C．产品分析 D．成本分析
4、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％．该房地产的实际价格为．【2003年考题】 A：87万元 B：124万元 C：130万元 D：134万元
E：工业用地的监测点评估价格
5、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象（）的方法。 A．利润 B．价格 C．价值
D．收益价格
6、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。 A．-1.33 B．-0.66 C．0.66 D．1.53 7、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、
3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。 A：4075.0 B：4242.5 C：4410.0 D：4577.5
E：工业用地的监测点评估价格
8、净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括() A．净收益按一定比率g递增 B．收益年限n为有限年 C．报酬率Y不等于零
D．报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g
9、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。 A．观察法 B．实验法 C．讨论法
D．问卷调查法
10、以下选项中属于房屋拆迁补偿安置费用的有。 A：房屋拆迁管理费 B：搬迁补助费
C：房屋拆除和渣土清运费 D：土地使用权出让金
E：工业用地的监测点评估价格
11、金融机构在融出资金时，要遵循的原则不包括__。 A．流动性 B．可操作性 C．安全性 D．赢利性
12、功能折旧违背了以下哪个原理__。 A．收益递减原理 B．收益递增原理 C．均衡原理 D．适合原理
13、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。 A：投资率是投资回收与投入资本的比率
B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 E：工业用地的监测点评估价格
14、不属于宏观经济政策目标的是。 A：充分就业 B：消费质量 C：价格稳定
D：经济增长
E：执行层的组织协调 15、资本化率的公式为。 A： B： C： D：
E：工业用地的监测点评估价格
16、物业管理的招标方式通常采取__。 A．公开招标、委托招标 B．公开招标、邀请招标 C．邀请招标、协议招标 D．委托招标、协议招标
17、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。 A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素
18、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。 A．本估价机构所有 B．所有参加该估价项目 C．对该估价项目负第一责任 D．任本估价机构法定代表人
19、在某商业街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为1 200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45．72 m(即150英尺)、临街宽度20 m的矩形土地的总价为万元。 A：1 504 B：1 404 C：1 304 D：1 204
E：工业用地的监测点评估价格 20、土地使用税采取__的税率。 A．比例税率 B．地区差别税率
C．分类分级的幅度定额税率 D．超额累进税率
21、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。 A：省级人民政府 B：市、县人民政府
C：市、县人民政府土地管理部门 D：乡镇人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、业主委员会应当自选举产生之日起__日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人
民政府房地产行政主管部门备案。 A．15 B．30 C．45 D．60
23、下列供给规律，表述不正确的是。
A：供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系 B：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动 C：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间反向变动 D：供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少 E：执行层的组织协调
24、下列关于城市紫线、绿线、蓝线和黄线的管理，表述不正确的是。
A：在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府计划行政管理部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书 B：城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度 C：在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划
D：在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门(城乡规划主管部门)申请办理城市规划许可证，并依据有关法律、法规办理相关手续 E：房地产估价机构必须加盖公章 25、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资__以上的证明。 A．10% B．15% C．20% D．25%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、土地价值不包含地上__的价值。 A．装修工程 B．物业 C．建筑物 D．物产
2、下列关于商品房销售的说法正确的是。 A：必须按套销售 B：不得分割拆零销售 C：不必按套销售
D：可以分割拆零销售
E：在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式 3、通过资产负债表可以了解。 A：企业的经济实力 B：企业的偿债能力 C：企业的经营能力
D：企业获得的利润总额和分配情况 E：企业未来的财务趋向
4、下列关于土地使用税的纳税人的说法，正确的是。 A：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人
B：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人 C：土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税
D：拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳 E：土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税 5、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为。 A：屋面板 B：屋架 C：天窗架 D：托架
E：执行层的组织协调
6、土地变更登记是指因而进行的登记。 A：土地权利人发生改变 B：土地权利人姓名发生变更 C：土地权利人名称发生变更
D：国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记
E：土地权利人地址和土地用途等内容发生变更 7、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。 A：拍卖人收取佣金是一种法定行为
B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6％的佣金
C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金 E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定 8、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。 A．物权 B．知识产权 C．人身权 D．撤销权
9、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于__阶段。 A．投资机会研究 B．初步可行性研究 C．详细可行性研究 D．项目的评估和决策 10、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。 A：城市总体规划 B：镇总体规划
C：乡规划和村庄规划 D：总体规划 E：详细规划
11、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是（）。 A．10% B．9.5% C．11% D．10.65%
12、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是__。 A．独立基础 B．条形基础
C．整体式筏式基础 D．箱形基础 13、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为__。 A．62.5% B．80.00% C．133.33% D．200.00%
14、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。、 A：消费者的收入增加
B：作为替代品的房地产的价格上升 C：作为互补品的房地产的价格上升 D：消费者预期其未来的收入增加 E：消费者预期未来的房地产价格上升
15、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。 A：资产报酬率 B：销售净利率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：股东权益报酬率
16、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。
A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
17、等产量曲线主要有以下特点：。
A：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值
B：等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量
C：等产量曲线按产量大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越大；离原点越远的等产量曲线所代表的产量越小 D：等产量曲线图中的任意两条等产量曲线都能相交 E：等产量曲线凸向原点
18、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为__。
A．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房 B．非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房 C．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房 D．非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
19、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样．甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年．乙地块土地单价为820元㎡，容积率为2．4，土地使用年限为70年．在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有．【2004年考题】 A：乙地块比甲地块贵
B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元／㎡ C：甲地块与乙地块的楼面地价相等 D：甲地块比乙地块贵
E：乙地块的70年使用权楼面地价高于340元㎡
20、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率__。 A．小于20%
B．满足目标收益率要求 C．大于20%
D．不满足目标收益率要求 21、债券是分别由发行的。 A：政府 B：股份公司 C：银行 D：企业 E：发起人
22、下列属于法定委托拍卖程序的是。 A：委托拍卖函 B：委托人拍卖意向 C：拍卖人接受委托 D：双方当事人洽谈 E：签订委托拍卖合同
23、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。 A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2 24、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。 A．业主大会制度 B．业主公约制度
C．住宅小区治安管理制度 D．住宅小区综合验收制度 E．住房专项维修资金制度
25、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含__。
A．所得税
B．房地产抵押贷款还本付息额 C．改扩建费
D．房屋火灾保险费 E．会计上的折旧额
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