一、 单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1、房地产评估的对象是（ ）
A．房屋的价值 B．土地的价值 C．房屋或土地的价值 D．房屋和土地的价值
2、市场需求、税收、地租等均对土地利用产生影响，这些因素属于影响土地利用的（ ）
A．自然条件 B．经济因素 C．科学技术 D．社会行政因素 3、根据我国的法律，我国土地使用权出让、转让的最高年限：商业用地 年。（ ）
A．70年 B．100年 C．50年 D．40年
4、在房地产评估的特点中， 是灵魂。（ ）
A．科学性 B．实践性 C．公正性 D．时间性
5、土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租为 。（ ）
A．级差地租 B．绝对地租 C．垄断地租 D．农业地租 6、韦勃的工业区位理论对于 具有参考价值。（ ）
A．微观产业布局 B．宏观产业布局
C．工业产业布局 D．农业产业布局 7、同样一块土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说，下列用地的地价由低到高递增的顺序是（ ）
A．商业用地、工业用地、住宅用地 B．住宅用地、商业用地、工业用地
C．工业用地、住宅用地、商业用地 D．商业用地、住宅用地、工业用地
8、估价对象的 是指土地房屋的状态和周边物质环境的相互关系。（ ）
A．权益状况 B．物质实体 C．基本状况 D．评估目的
9、确定城市道路的级别， 是主要因
素。（ ）
A．道路功能 B．路网密度 C．公交便捷度 D．道路宽度
10、因素成对比较法中，若A因素比B因素重要，给A因素赋值（ ）
A．0.5 B．0 C. 1 D．5
11、 主要包括定级技术工作的具体内容、程序、方法、测算公式以及定级成果。（ ）
A．土地定级工作报告 B．土地定级技术报告
C．土地定级成果报告 D．土地定级成果图
12、下列房地产适用于运用收益法进行评估的是（ ）
A．学校 B．政府办公楼 C．厂房 D．医院
13、某人欲购买一房地产，其自有其自有资金可以支付房地产价格的35%,自有资金要求的收益率为18%；银行抵押贷款占65%，抵押贷款利率为12%，则该房地产的资本化
率为（ ）
A．14.1% B.13.8% C.14.0% D.13.5% 14、市场比较法中，以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格高于正常情况下的交易价格，在将可比实例价格修正为正常交易情况价格时，修正系数公式中的（ ）
A.分母小于100 B.分母大于100 C.分母等于100 D.无法确定
15、______是具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。（ ）
A.生地 B.毛地 C.熟地 D.里地
16、总投资为300万元，开发期2年，第一年投入总投资的60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入，同期银行贷款年利率10%。那么投资利息为（ ）
A．21.5万 B．33.5万 C．29.8万 D．25万
17、剩余法中计算利息、利润时的基数为（ ）
A.地价+预期楼价+专业费用 B.地价+开发建筑成本费用+专业费用
C.预计楼价+销售费用+税费 D.预期楼价-地价+专业费用 18、“四三二一”法则属于______百分率。（ ）
A.加权深度 B.平均深度 C.累计深度 D.单独深度
19、基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的（ ） A.单位价格 B.区片价 C.路线价 D.平均价格
20、基准地价测算中，将经过处理的宗地地价资料，按＿进行数据的检验，判断数据处理方法是否正确（ ） A．土地用途 B．土地权利状况 C.土地等级 D．土地交易方式 二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括
号内。错选、多选、少选或未选均无分。 21、影响土地利用的主要因素有（ ）
A．房地产使用价值的大小 B．自然条件和经济因素
C．房地产的供应数量和对房地产的有效需求
D．科学技术 E．社会行政因素
22、受理评估业务时，必须了解估价对象的基本情况，其中评估对象的基本状况包括（ ） A．物质实体 B. 建筑物的权属
C．土地使用权的年限 D. 权益
E．土地权利性质
23、应用市场比较法，必须注意该方法的限制条件，才能保证评估结果的科学性和准确性。这些限制条件有（ ）
A. 实践性 B. 风险性 C. 可替代性 D. 正常性 E. 可修正性 24、城市基础设施完善度一般通过______来
衡量。（ ）
A. 设施类型是否齐备 B. 设施水平高低 C. 作用保证率 D. 设施利用率 E. 设施返修率
25、我国的房屋完损等级共分为5类，分类的依据主要包括（ ） A. 结构 B. 装修 C. 设备 D. 装潢 E. 原料
26、收益法应用的关键和难点是（ ） A. 净收益的估算 B. 运营费用的估算
C. 有效毛收入的估算 D. 实际毛收入的估算 E. 资本化率的确定
27、土地定级单元划分的方法有（ ）
A.层次分析法 B.手工法
C.特尔菲法 D.机助法
E.绘图法
28、 四三二一法则中，标准深度为100英尺的宗地，75英尺的单独深度百分率、累计深度百分率、平均深度百分率分别为（ ）
A．20% B．30% C．70% D．90% E．120%
29、宗地价格评估报告是以某宗地为评估对象，记载和阐述其评估过程和结果的评估报告，，其组成包括 （ ） A．估价师声明 B．送文函 C．宗地估价报告 D．宗地估价技术报告 E．附件和补充说明
30、商业用地宗地地价修正系数表中包含（ ）
A.交通状况修正 B.临街类型修正
C.宽度修正 D.进深修正 E.容积率修正
三、简答题（本大题共4小题，每小题5分，共20分）
31、简答特尔菲法测定权重的基本程序。 32、简答房地产价格特征与一般物品价格差异性的表现？
33、简述中房指数的服务对象和作用。 34、简述基准地价的评估原则。
四、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
35、论述房地产评估报告的作用。 36、论述房地产评估的现实意义。
五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
37、已知某宗房地产在70年使用权、资本化率为10％下的价格为2000元/m2求该宗房地产在无限年限、资本化率为12％及50年使用权、资本化率为8％下的价格。
2
38、 某公司购买一5000m的地块建商品房，建筑容积率为4.0，建设期为2年，建筑费用
2
3，500元/m，专业费为建筑费的13%，两项
2
费用均匀投入， 房屋建成后售价8，000元/m，销售费用为楼价的3.0%，销售税费为楼价的
7.0%，年贷款利率为10%，投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的 23%.试用剩余法求该宗地地价。
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