第二章 物业管理机构 授课题目 第6周——第 6周 授课时数 2 实施日程 教学目的 熟练掌握物业管理公司内部机构的设置及各部门职能、业主委员会及业主大会的权利与义务、物业管理公司与各有关部门的关系；掌握物业管理与 公司成立的程序及资质等级的确定；了解物业管理企业的类型。 教学要求 业管理企业、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务；物业管理企教学重点 与 业机构的设置 教学难点 教学过程： 引言:什么是业主委员会?物业管理机构是怎样组成的?通过以下的学习我们就知道了. 第一节 业主大会与业主委员会
一、业主及业主大会的权利与义务
根据《物业管理条例》，业主即房屋的所有权人。 （一）10项权利
业主的基本权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。
（二）6项义务 （三）业主大会的职责
业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。
一个物业区域内成立一个业主大会。一个物业管理区域内，有下列情况之一的，即可以召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：公有住宅出售建筑面积达到30%以上；新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；住宅出售已满两年的。
业主大会一般有两种形式：集体讨论和书面征求意见，分为定期会议和临时会议。 业主大会做出普通决议，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过才能生效；做出特别重大事项决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过才能生效。
业主大会的职责有6项。 二、业主委员会
业主委员会是按照法定程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。
（一）业主委员会的产生
业主委员会由业主大会选举产生，按建设部《业主大会规程》，业主委员会委员应符合一定条件（6条），出现有关情形（7条），经业主大会会议通过资格终止。
根据物业管理区域内物业规模大小，一般业主委员会设委员5～15名，主任1名，副主任1～2名。
1
（二）业主委员会的职责5项 （三）业主委员会会议：
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，选举产生主任、副主任；会议决定以书面形式在物业区域内及时公布。
第二节 物业管理企业
一、物业管理企业的性质、特征
（一）物业管理企业的含义：
是指依法成立，以营利为目的，具有独立法人内资格的专门从事物业管理的服务机构。（法人资格、依合同、依法、专业化管理、收报酬。）
（二）物业管理企业的特点： 1.企业化2.专业化3.社会化4.制度化 （三）物业公司类型 二、物业管理企业的组建
（一）组建条件：命名；住址；法人；注册资本；章程；职员 物业公司的组建形式 1.房地产公司派生出来子公司 2.房管所转制的物业公司-准物业公司 3.企事业单位自行组建的-“翻牌”物业公司
4.真正意义上的物业公司（1）由公司、个人依法成立的；（2）街道办事处组建的
（二）企业设立：发起人或单位 房地产主管部门（临时资质证书）
工商管理部门（营业执照）
三、物业管理公司内部组织机构 （一）机构设置的原则
物业公司的管理、服务、经营须由相应内部机构来承担。机构设置与岗位人员配备是公司建设的最主要内容，直接关系到企业工作的落实、业务面的大小；效益的好坏及公司形象的优劣。应本着精干高效，一专多能简化机构，减少层次、减少冗员的原则根据业务范围、服务内容，从实际出发设置，因事设岗，以岗定人，节约资源。
（二）各主要部门及其主要职能
总经理室；行政部；人力资源部；财务部；综合服务部；市场开发部；各物业管理处（客服部；环境管理部；安全管理部；工程部）
税务部门（税务登记）
2
1.经理室：公司的最高级指挥决策机构
2.办公室：经济领导下的综合管理部门、公司的窗口 3.财务部：经济管理部门 4.工程部：技术管理部门 5.管理部：业务主管部门 6.经营服务部：从事各种经营项目
物业企业人员根据所处的岗位和承担的责任分3个层次 （1）高级管理人员：总经理、助理、三师
（2）中级管理人员：企业各部门经理、各项目的主管负责人 （3）一般员工：从事管理和经营服务活动的具体操作者 总经理——公司运作的最高领导者，对公司管理负有总责任 部门经理——公司各项业务的组织执行者 一般员工——公司具体业务的操作者 （三）物业公司的组织机构类型
基本类型：四种：直线式、直线职能式、事业部制、矩阵式 1.直线式：这是最简单的企业管理组织形式
一般小型的专业化物业公司是此类型，主要实行作业性工作。例：专门的保安公司、保洁公司、房屋装修公司、维修公司等。
特点：企业的各级领导者亲自执行全部管理职能 优点：责权统一、行动效率高、指挥及时
缺点：（1）对经理的要求较高，要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面知识和技能 （2）经理的负担极重，每位经理需要在广泛的业务范围内进行计划、实施、管理等工作。
2.直线职能式（垂直指挥职能+专业管理职能）
又称直线参谋式，它是垂直指挥职能与职能部门的专业管理职能结合起来，既保持直线的统一指挥和领导，又发挥职能部门职能作用的一种组织形式。
特点：在各级领导者之下设置相应的职能机构或人员，并将管理人员分成两类： 一类是行政指挥人员，对下级进行指挥 一类是职能管理人员，是各级领导的参谋和助手
对下级没有指挥的权利，但若受行政负责人委托可在自己主管的业务范围内负责某方面的管理工作。
优点：
（1）保持了直线式、集中统一指挥的优点，又具有职能分工的长处 （2）可以减轻领导负担，提高工作质量和效率
3
缺点：
（1）下级缺乏必要的自主权
（2）各职能部门之间缺乏横向联系，容易产生脱节和矛盾 （3）信息反馈速度较慢，对环境的敏感度较差 3.事业部制
又称分权组织，或称部门化结构，是按照“集中决策分散经营”的原则，在总公司下设具有相对独立业务的各个事业部，使之独立核算，各事业部则在总公司制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据物业经营管理的需要设置组织机构，公司最高管理层负责重要方针的制定，掌握影响公司成败的重大问题的决策权。如：资金使用、事业部负责人的任免、发展战略的决策权等。
特点：（1）管理按内容和专业的不同，建立独立事业部；（2）每个事业部在总公司的领导下，实行独立核算、独立经营，对总公司负有完成利润的责任，且有经营自主权。
优点：（1）以多样化的服务来满足业主及使用人的多样化要求，可以控制风险。（风险小）
（2）有利于决策者摆脱日常管理工作，专业做好角色和大政方针 （3）有利于调动各事业部的积极性和创造性 （4）有利于公司新业务的开展，提高管理、服务水平 （5）有利于提高管理的灵活性和对市场竞争的适应性 缺点：
（1）职能机构重叠，管理人员浪费
（2）由于经济独立核算，容易造成各自为政现象，各事业部的利益难以协调 （3）职权下放过大，容易造成失控现象 适用范围：大型物业管理企业 4.矩阵式
又称规划-目标结构组织，是由职能部门与专业或项目组相互配合所形成的组织形态，形同矩阵而得名，对专业化较强的物业管理公司比较适用。
特点：
（1）在同一组织中既设置纵向职能部门，又建立横向的管理系统；
（2）参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。 优点：
（1）分工明确、专业化强，有利于发挥优势 （2）有利于各部门之间的相互协调和配合 （3）减少中间阶层，传递信息快，而且及时准确
（4）各项目组可以根据特定的任务和目标灵活变化，适应性强
4
缺点：
（1）组织结构稳定性差，人员经常变动 （2）需增加项目管理，人员较多，机构臃肿 （3）双重领导，部门关系复杂，职责不清
适用范围：矩阵组织结构适用于规模较大，物业管理种类较繁，综合经营较强，专业服务组较多的物业管理公司。
以上四种组织机构类型，只是四种典型形式，并非适用任何一个物业公司的实际情况，需要根据各公司的具体情况调整，不存在最优组织机构类型，一般专业化强的小型物业公司采用直线式较好，综合型的中、下型物业公司采用直线职能式较好，而大型、超大型物业公司采用事业部制，大、中、小型综合性物业公司采用矩阵式组织机构。
四、物业管理企业的权利与义务 （一）权力：9项 （二）义务：4项
五、物业管理企业资质管理（指公司的实力和规模）
根据建设部《物业管理企业资质管理试行办法》，物业管理企业划分为一级、二级、三级3个资质等级和临时资质。
物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。其中临时资质证书一年有效，期满后申请三级资质的评定。
业主委员会会议，选举产生主任、副主任；会议决定以书面形式在物业区域内及时公布。
参考资料：张建新主编《物业管理概论》
滕永健、黄志洁主编《物业管理实务》
教后小记
5
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容