如何选择住房型地产

如何做好住房型地产投资

说到房地产，我们应该理解它的定义。不动产是指土地、建筑物及其上不可分割的部分和各种附带权益。按用途可分为：（1）住宅房地产（2）商业房地产（3）办公房地产。现在我们来谈谈房地产 一、容积率

既然你选择投资房地产，你就想获得回报，而建筑面积比率起着重要作用。（1） 地积比率的计算

容积率＝建筑面积/用地面积（二）容积率的影响

（1） 容积率越高，居民的舒适度越低，反之，舒适度越高，

（2）绿地率越高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。（三）对容积率的规定可分为1、独立别墅0.2～0.52、联排别墅0.4～0.73、6层以上多层住房为1.5 4.10~16（18）小高层2.0~2.55，高层20多层2.5 二、住宅开发类型的选择 （一） 它的重要性和选择依据

1、重要性：它是投资成功的重要保证，是选择融资的重要依据。

2.选择依据：考虑资本额，自有资本应在30%以上，并考虑投资方式。（2） 分类 1、中小普通商品住宅条件：（1）容积率大于1.0（2）面积小于90平方米（3）实际价格小于同级别平均价格1.2倍

2.大面积普通商品房的条件：（1）容积率大于1.0（2）面积大于或等于90平方米（3）实际价格小于同级平均价格的1.2倍

3、中高档商品住宅条件：（1）容积率小于等于1.0（2）面积大于等于144平方米（3）实际价格大于等于同级别平均价格1.2倍（三）住宅投资策略

1.抓住机会2。选择位置3。定位质量4。投资形式（四）住宅项目选址影响因素及原则

1、影响因素：市场、社会、自然、政策、经济、环境、心理2、原则：交通便利、环境适宜、设施齐备

三、 房地产价格及其评估方法

（一）影响房地产价格的因素1、实物：实体、质量、功能 2.权益：权益和利益

3、区位――距离、直线、路线、时间4、存在形态：土地、建筑物、房地

5.估价对象的具体形式：空地、有建筑物用地、地上建筑物、综合体、在建工程（二）房地产价格分类1。交易价格-实际价格2。市场价格-正常价格3。理论价格4。评估价格：（1）比较价格-比较法（2）累计价格-成本法（3）收益价格-收益法 （三）房地产价格计算

房地产价格=土地价格+建筑价格土地单价=土地总价/总建筑面积

楼面地价＝土地单价/容积率＝土地总价/总建筑面积（四）决定房地产价格高低的三个因素1、可获得净收益的大小，可用a来表示2、可折现率的大小，可用r来表示 3.土地使用权的年限可以用I表示

不同类型房地产的净收益也是各不相同，又可分为实际收益和客观收益，但主要强调使用客观受益作为估价的依据。(五)房地产的收益率

要了解房地产投资回报率，关键要求是恢复利率。恢复利率并获得可用的市场提取方法（使用假设）v=A/（R-G）以获得R=A/v+G 此处a为年金，g为增长率，v为该房的价值

例如，五年前，一处房地产价值150万美元，降息率为10%。三年前价值180万英镑，降息率为R。现在价值200万英镑，降息率为12%。找到R (200-180)/(200-150)＝(12%-r)/(12%-10%)得到r＝11.992%

这是我关于住房发展的小论文。我所知道的只是冰山一角。这比我想象的要复杂，但我受益匪浅。最后，感谢您在这段时间的教学！