物业前期介入要点(修订版070416)

阶序段号重点工作内容考虑范围及注意事项物业管理前期介入可以分为以下三个阶段：1.早期介入，充当顾问。1园区出入口规划2园区道路规划3园区地面排水问题按实际工程面积大小设计园区出入口，但要在保证业主客户出入方便前提下，尽量减少，降低物业接管后的管理成本及安全控制。园区岗亭需向项目所在区的有关部门进行规划申报，并且在园区各出入口岗亭位置预留强弱电接口。交通设计应符合出行习惯和减少干扰，尽量做到人车分流。地面排水要保证排水顺畅，冷凝水落水口要有收集及排水口，避免绿化问题及业主投诉。合理设置排水管、雨水井的数量和位置，排水井盖及雨篦使用优质材料保证使用周期。雨水落水口下应与雨排水沟连通，井盖与井坑要有标记，电气管井的井盖密封性要好，防止进水根据地区的不同如：北方由于温差较大空气比较干燥应考虑种植一些抗旱能力强的植物，尽量减少草坪面积，减少日后水源消耗。还应考虑绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理，种植花卉是否适宜以后长期保持相应的花期，各种自动浇水系统是否完善，花池的排水是否恰当。会所一般经营成本都高于收益，消费人群的，建议会所设计成,能对外，如建设泳池应考虑其设备达到基本使用要求,经营项目要听取经营者的意见,增加运营成本低的项目。设备机房尽量集中设计，如：生活水泵房、制冷机房、消防泵房、锅炉房尽量放置在同一个区域有利于日后巡视管理，减少设备运行噪音对环境的影响,降低运营成本.应根据具体情况设计邮箱的位置、数量、投递形式充分考虑楼层垃圾桶的设置是否合理，小区应设有生活垃圾房,有餐饮的地方要考虑泔水房,应设配套的水龙头.楼层清洁用水是否方便.公共区域及电梯厅内吸尘用电是否方便，天台是否设置照明及水龙头，以方便清洁用、地漏等与清洁有关的问题。根据项目计划开设餐饮公司的规模与数量确定隔油池的容量。应选用钢质防火门，板材应符合有关消防安全的要求。设4绿化、园林设计计规划5会所问题期间6设备房设置7邮箱设计8垃圾收集清洁方面9隔油池10防火门第 1 页，共 8 页

物业前期介入工作要点

阶序段号11热水问题12锅炉设备13园区设计标高设计规划期间14物业管理用房15小区设施功能设计16化粪池17社区标识系统18重点工作内容考虑范围及注意事项要考虑成本及客户业主的热水用量和能源成本，热交换设备、管路一定要做好保温，如分区供热水，要考虑各区热水用量与设备容量分配的合理性。供应热水成本一般高于收入，建议不设置，对于高级酒店可以考虑成本后决定.并加装合理的计量。在机房选址上尽量避开业主可造成影响的地理位置。锅炉设备系统尽量考虑选用无压型设计，安全可靠,可不进行年审等节约诸多费用。烟道降噪及保温的问题不可忽视。园区地面应低于首层室内地面避免造成下雨向室内灌水问题。尽量集中固定，方便业主/客户来访小区内的健身器材、水景等设置要安全、设施位置不影响其他人生活尽量避免在朝向风口地点或人员密积的地点设计，会造成夏季有异味。标识指示性强考虑周边环境是否处理噪音等问根据周边情况对应考虑噪音等问题的设计题建议开发商考虑在I区和将来其他施工楼盘中的电梯内做好防水，或者采取其他防范措施，确保电梯设19电梯备的完好，同时确保电梯的正常运行！物业成本测算和管理标准要求、20测算物业管理费用、确定管理方案及标准，其他配合销售和策划的工作配合销售和策划的内容2.中期介入，扮演监理。建筑设计施工期间1前期介入主要人员配备2加强各专业沟通协调3建筑防水4土建方面主要应配备相应的工程技术人员，应涉及到消防、弱电、供配电、给排水、空调、电梯等方面的专业，各个项目可以根据楼盘的大小和设备的多少及施工进度选派相关专业人员，现场跟踪配合及问题及时反馈,将问题解决在设计和施工前。应加强各专业之间的沟通与协调，确保设计合理，符合使用要求。建筑基础、楼面防水接口、建筑物伸缩缝、电气设备机房顶部、厨房及卫生间防水.了解建筑整体结构混凝土施工情况，空心砖使用部位，便于提示住户装修中哪些墙不能拆，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时要注意，楼板的承重能力。第 2 页，共 8 页

物业前期介入工作要点

阶序段号5封闭阳台6空调外机位重点工作内容考虑范围及注意事项减少开放式阳台避免规划和管理出现的问题,为规范小区环境奠定基础.空调室外机位的设计应考虑实用性并且要有统一的冷凝水收集管、冷凝水的排放要规范，室内空调孔的设计要合理根据室内布局确定一个恰当的空调孔位，空调室外机隐藏在装饰后的要考虑空调散热问题,装饰物不应过密、机位位置及大小合理。底商空调室外机预留安装位置要保证符合国家有关标准规定临街空调室外机的安装高度应在2.5米以上。各种排水沟能够顺利排水，不能有积水现象，车场出入口排水沟是否有排水，排水是否可以使用，要同雨水管道相连，是否被堵死。应该采取平衡阀、供回方式改变等确保近端远端温度一致。管线：1、最高点放气装置是有维修空间，并装置要符合使用要求。2、各住户在标识标注，避免住户多而分辩清晰。3、保温良好，过滤器便于维修。4、计量。机房：1、排烟合理2、燃气间，设备便于维修。3、设备图纸及技术参数资料等。室内暖气：1、布置统一，暖气片规格统一。2、放气装置就有维修空间。3、调节阀应统一安装。设备噪音应从选型、降噪、隔音、减振等方面考虑设备选型应考虑可靠性和稳定性。设备选型应选用成熟产品型号,并考虑运营成本。设计及施工方案必须保证不漏水、耐久性、确保透光性、保温性能等。管道等选用材质应该是选择理化性能好的材料.施工期间是临时供水、供电实行最低用量的要求，故公共用水、用电不能安装过多的表，以免表走不够最低用量，造成多付钱，所以对于公共用水、用电要求设计时尽量集中在一起用一块表。并且为了更好的为日后成本进行核算除对公共区域用水用电加装计量外，还应对电梯设备、制冷设备、锅炉设备加装计量装置。计量准确，功能及分布准确合理。还应按照管理性质不同分设计量，如锅炉计量，车库计量、公共区域计量。烟道返味、通风量不足、中水有味主要是设计及施工中出现的问题较多，考虑厨房、卫生间排烟排气口远离消防及新风口，出于节能及增加排气量考虑建议卫生间排气口加装无动力风机，厨房排烟符合环保要求应加装油烟净化器，锅炉排烟风道应做保温处理。应严格按照规范施工，在施工中不要破坏防水层，回填按规范要求做实。隐蔽工程需要加强质量管理,留存资料(照片)，有问题及时通知地产工程部第 3 页，共 8 页

7地沟排水8供暖方面建筑设计施工期间9设备噪音10设备选型11阳光顶设计12管道材质选型13水、电表计量装置的安装设计14排风设计15回填土施工16隐蔽工程施工物业前期介入工作要点

阶序段号重点工作内容考虑范围及注意事项应按照规范和工艺完成施工基础、周边回填土夯实,管线上面如有重物道路,应有防护.1、施工时，要做防腐措施，如刷沥清等。2、回填时，要用比较松软的土壤回填，避免用施工垃圾或砖块等杂物回填。3、低于防冻线以个，通常约在回填土1M以下。4、于图纸相符合，在第个分支上都要有表井或检查井。5、表井控制范围是否图纸相符，要实地进行核对，并对表底数和表号进行登记造册处理。应按照规范和工艺处理，注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后管理的需要进行确认，以方便后期的维修、保养和管理。按使用性质不同分设计量。考虑将公区照明接入楼宇自控系统，可分区、分时段控制照明亮度，节约能源消耗。应按照规范进行施工和设备安装前需进行工艺处理应注意墙壁裂缝及封堵应注意处理方法(材料的选用)，防止裂缝按照规范和工艺处理按照规范处理，工艺要合理，考虑冬季保暖和夏季冷消耗问题，建设材料尽量使用保温系数高的材质，可降低能源消耗。17给水管道及管道施工18电气方面建筑设计施工期间19公共区域照明20设备安装21墙壁施工洞位置22墙壁隔板墙结合处23门窗施工24楼（屋）顶的建设施工按照规范和工艺处理，施工要一次到位，主要关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越是否合理，各弱电、安防、对讲、智能车场系种监控镜头的设置是否足够和合理，对园区主要出入口是否进行控制，对出入口的设置是否合理，停车25统场的智能化有否安全隐患，管道井是否存在安全隐患，录像时间要符合技防办要求并有图像倒出设备。对讲是否联系方便通畅，是否有占线现象，门禁系统是否方便有效。26墙地面砖施工按照规范和工艺处理,材料的选用要符合使用的强度要求.第 4 页，共 8 页

物业前期介入工作要点

阶序段号重点工作内容考虑范围及注意事项在排水方面，雨水、污水、冷凝水的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。室外排水管线：1、各单元楼门，坡度是否正常，散水是否排水通畅。2、地面排水坡度是否正常，不得积水。3、楼顶的雨水不得排入有碍于业主活动的地方（如花园、门厅、通道）等。室内排水：1、底商排水是否与住户共用；如是不是，是否利于疏通和检查。2、一层是否单独排放。3、对于室内要检查排水设施是否完好，检查口是否有利于疏通。4、顶层通气管要高于地面70CM，对于有人通行时，要高于210CM.室外雨水：1、是否有排坡现象 ，雨水是否能畅通的排除。否则会产生异味。2、检查图纸与实际相符合，每个两个或以上交汇点必有检查井。3、中水、雨水、污水管线必需各自，不能相互交叉。否则会出现跑水事故。了解供水的系统情况，各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式，各个阀门的位置。给水机房：1、是否有安全保护如超压保护和低水位保护等。2、紫外线消毒管是否便于更换和处理。3、水箱是否裂隙和漏水现象。4、水泵的运行与噪音。5、控制电路图和控制系统调整参数。给水主干管线：1、自来水和中水要有防结露措施，并且统一施工，施工要规范。2、消防系统水要在特别区域注意在防冻措施，如加保温或车库出入口要有电伴热等。3、系统要有明显标识。4、热水系统最高点要有放气装置，并要有维修方面。室内给水：1、遵循左热右冷原则，检查各给水系统。2、给水设施应齐全。按照规范和工艺处理，一次到位，对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解；对电系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握，掌握消防主机的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布等。考虑夏季雨水及空调冷凝水的收集，可作中水回收和绿化用水使用。窗户向内渗水，注意倒坡和密封施工质量问题应符合设计图纸和规范要求27排水方面建筑设计施28给水方面工期间29消防系统30水资源的收集31漏水32材料选用3.晚期介入，开始管家。1住户资料2前期资料单户的明细包括面积、姓名规划图纸（六图二书）：即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书第 5 页，共 8 页

物业前期介入工作要点

阶序段号重点工作内容考虑范围及注意事项建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、与规划部门往来文件、临建房屋批准手续（如有临建房屋）。如前期物业合同、公约承诺书等各专业和对应的联系方式(保修的内容及范围和时间,负责人)1.建筑、装修和绿花等设计说明；2.总平面图、建筑和结构图；3.装修图(包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)；4.质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等职能部门的验收报告；5.土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料；6.房屋面积测量报告；7.楼体沉降测试报告；8.防水工程的闭水试验报告；9.隐蔽工程验收鉴证。10、所有楼裙的建筑、结构、电气、给排水、通风、人防工程等设备竣工图和施工文件1.各弱电系统的操作和维护保养手册(包括楼宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库自动化管理系统等 )；2.各弱电系统图、平面图；3.弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证；4.消防局、技防办、音像管理处、有线电视台、国家、电话发展总公司等职能部门 的验收合格证明；5.设备原理图、电脑软件程序和说明等。1.高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册；2.所有电气系统图、平面图、隐蔽工程 验收资料及说明；3.电气设备明细表、承包商资料及产品合格证；4. 供电局验收报告；5.各种用电设备调试、测试报告；6.避雷装置系统图、平面图、测试报告、防雷办验收报告。1.喷淋、消火栓水系统操作和维护保养手册；2.消防水、给水、排水系统图、平面图及电气控制图；3.消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证；4.消防局验收批文，卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质验站等职能部门验收报告；5.消防水系统试压、调试及验测报告；6.污水处理系统竣工图纸，卫生防疫站验收批文；7.蓄水池、水箱和开水器水质检测报告。1.空调系统、送排风系统操作和维护保养手册；2.空调、送排风系统图、平面图及电气控制图；3.空调机组、各种水泵、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表、承包商资料及产品合格证；4.消防局验收批文；5.空调系统：设备试压、调试报告。3许可证资料4合约资料5施工单位联系方式6土建、装修需要的资料 接管7弱电系统需要的资料验收阶段8电气系统需要的资料 9给排水需要的资料10空调系统需要的资料 第 6 页，共 8 页

物业前期介入工作要点

阶序段号重点工作内容考虑范围及注意事项1.锅炉设备操作和维护保养手册；2.锅炉房、燃气调压站平面图和燃气系统图、平面图；3.劳动局、质11锅炉设备及燃气系统需要的资料 检站及燃气公司有关验收证明；4.锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书；5.燃气管道的试压报告。5、锅炉房设计、开发与市的有关文件复印件1.市建委质监站批发的“电梯运行证”；2.市技术监督局批发的“电梯安全使用证”；3.电梯技术规格说明书；4.电梯出厂合格证及产地来源证；5.电梯装箱清单；6.电梯管理与使用手册；7.电梯一般安装标准；8.电梯操作说明书；9.电梯维修保养手册；10.电梯安装图纸；11.电梯机械及电气控制图纸；12.电梯备品备件清单；13.电梯操作培训手册；14.电梯承包商竣工调试及自查记录；15.电梯应急维修电话；16.电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料；17.电梯等设备操作和维护保养手册。1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。2.建设许可证、工程建筑报建表。3.工程招、投、定标书。4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。5.征地批文、协议书（合同书）、红线图。6.初步设计方案、设计鉴定审批文件。7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录。8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。l1.消防设施验收合格证。竣工备案表、消防验收表等二次供水合格证、电梯使用合格证、卫生许可证原件等设备的各种说明书、合格证、图纸资料等各种交接验收表格各种入伙准备的表格、两书、入伙通知书等检查交接钥匙房间并投入使用采用峰谷平计费方式的项目：商业电价经核算如超出项目所在地单项商业用电电价标准，应在客户入住前签署用电协议，避免日后发生电价纠纷。按照规范对照外观进行检查记录、接收钥匙第 7 页，共 8 页

12电梯验收提交资料接管13综合资料验收阶段14各种验收资料15各种合格证书16各种说明书等17实体交接准备的资料18入伙准备资料19物业管理用房交接20电费问题21楼宇实体交接验收物业前期介入工作要点

阶序段号重点工作内容考虑范围及注意事项园区内各种指示、标识、警告标牌考虑是否符合环境，材料的选择是否耐用，地下车场标示清晰明确位置得当。考虑在路牌、标识上落款注明小区名称、物业公司名称或地产公司名称。各种管井、房间的检查和钥匙，各统一的数量较多管井、电井、机房使用大通钥匙，方便日后检修巡视。检查接收公告栏，公告栏位置是否明显便于业主客户观看。园区商业广告安装位置大小要符合国家相关部门规定，统一美观，并且及时向项目所在地区规划局进行申报。市政天然气、自来水、有线电视、电话合同等接管验23公共区域钥匙收阶24园区公告栏、广告段25与市政签定的合同22道路、园区的标牌第 8 页，共 8 页