我国廉租房制度问题及对策探析

政法论坛

２００８．１１（下）

我国廉租房制度问题及对策探析

王

悦

摘要廉租住房制度作为住房保障制度的一部分，涉及到社会的稳定与和谐。本文剖析了我国廉租住房法律规定存在的问题，提出了完善我国廉租住房制度的对策和建议。关键词廉租房资金来源管理机制退出机制中图分类号：D922.1文献标识码：A文章编号：1009-0592(2008)11-196-01

一、我国廉租住房制度存在的问题

我国自1998年提出廉租房制度构想，至今已经进行了近十年，各地在试点基础上逐步推进廉租房制度建设，并在一些城市取得了一定成效，但从全国来看，廉租住房制度的推行仍然十分缓慢。我国廉租房制度在推行中遇到了一些问题：

（一）廉租住房法规体系不够完善

目前，我国有关廉租房制度的法律法规体系不够完善，与廉租房有关的法律文件效力层级低，2007年新出台的《廉租住房保障办法》是部门规章，较之已废止的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》已经有很大的进步，但从整体上看，廉租房制度仍然不够健全，尚不能有效解决低收入家庭的廉租住房问题。

（二）没有建立稳定、规范的廉租房制度资金渠道

《廉租住房保障办法》第9条规定，廉租住房保障资金来源包括“年度财政预算安排的资金、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额、土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金、政府的廉租住房租金收入、社会捐赠及其他方式筹集的资金”从试点城市的做法来看，主要有财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和捐赠。然而由于对地方财政无益，地方政府普遍缺乏支持廉租房的积极性，经济欠发达地区更是无法提供充分的资金用于廉租房；若选择银行信贷融资，地方政府需直接或间接介入担保，住房租金回收周期长也易引发期限错配风险。

（三）廉租房房源不足

根据《廉租住房保障办法》，实物配租的廉租房主要包括政府新建、收购的住房、腾退公房、社会捐赠的住房等。政府新建住房已经在多个城市进行了试点，此方式维修费用较低，操作简便，但成本过高；腾退公房虽不需投入大量建设资金，但由于房改、许多公房居住者已购买产权等原因，可用于腾退的公房极少；社会捐赠住房属于特殊情况，但毕竟是极少的，也无法成为廉租房的主要来源。目前法律规定的几种房源都缺乏成为主要房源形式的现实可行性。

（四）管理体制和退出机制问题

与进入机制相比，建立完善的廉租房管理和退出机制也相当重要。政府在廉租房建设和管理上投入了大量资金，若不能建立严格的管理体制和退出机制，就无法保证廉租房使用的效率和公平。效率和公平依赖透明的收入水平和完善的信用制度，而在我国，社会信用体系还相当薄弱，因此要实现对廉租房动态监管困难重重，现实中由于监管不力，一部分住房解困后的家庭未及时腾退廉租住房，对此《廉租住房保障办法》规定了建立廉租住房档案、及时掌握承租户住房变动等有关情况，承租户应按年度向所在街道办或者镇政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况；到期不腾退住房的，责令其限期退回，逾期未退回的可按照合同约定采取调整租金等方式处理。这些规定较《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》虽有很大进步，但按“年”申报的要求仍严重滞后于现实情况，无法及时了解有关住户的住房解困信息。

参考文献

[1]巴曙松．中国廉租房的融资特征及其发展路径研究（上）．中国房地产．2006(9)．[2]巴曙松．中国廉租房的融资特征及其发展路径研究（下）．中国房地产．2006(10)．[3]张汝立、余期江．城镇廉租住房制度的问题与成因．新视野．2006(4)．[4]程建华．北京市城镇廉租房政策实施过程中有关问题研究．中国房地产．2006(12)．

二、完善我国廉租住房制度的建议（一）加强廉租房立法工作

完善廉租房制度的相关法律和政策，有关廉租房的法律制度应当根据实际情况的变化并吸取各地廉租房试点的成功经验进行更新和完善。在立法中应当明确各级政府和相关职能部门的责任，依法保障低收入家庭住房权益。

（二）保障多渠道的资金投入

截至2007年11月底，全国所有城市及91．8%的县城出台了建立廉租住房制度的文件，全国有80．2万户家庭获得廉租住房保障，但我国低保住房困难户达400万户，加上低收入住房困难家庭，将有1000万户需要廉租住房的群众。面临广大的廉租房需求，资金筹措是重中之重，而廉租房需要大量的财政投入。笔者认为，廉租房的资金来源应建立多渠道投入机制，具体做法是在保证财政投入的基础上，施行优惠的政策吸引民间资本投资建设廉租房，如地价优惠、贷款优惠，将有助于缓解政府的财政压力；除了吸引民间资本，还可在政府投资建设的廉租房中规划一部分商业区，或划定相关区域（如车位、沿街店面等）用于商业经营以获取稳定的租金收入，为廉租房制度增加资金投入、降低投资总额。

（三）加强廉租房建设

我国目前的廉租住房房源太少，货币配租的方式只能在短期内缓解廉租房源的紧张状况而不能从根本上解决问题。目前福州地区已经在新区开发中采取了将经济适用房与廉租房建设相结合的举措，政府根据需求在开发经济适用房中按一定比例（比如总建筑面积的1-2％）建设廉租住房。笔者认为，此举可以在有条件的地区推广，一方面可增加廉租房的来源，另一方面在经济适用房建设中适当开发一些廉租房，使新建廉租房在地域上分散，可以避免廉租住房过于集中，人为形成众多贫困户聚居的“贫民窟”，给社会安定稳定带来压力。

（四）完善廉租住房的监督措施和退出机制

廉租住房退出机制是廉租房管理中的一项重要工作。廉租住房不能只租不退，应当鼓励承租户通过再就业、增加收入解决住房困难问题，避免长期住在廉租房中，造成社会压力。许多租住廉租房的住户随着生活水平的提高可能不再具备承租廉租房的条件，对此，应制定动态监管制度，由管理部门每年数次定期复核租住者资格；建立住户收入监管档案掌握住户收入变化情况，当租住者的经济条件一旦改善到规定标准，及时启动退出机制，以便其他承租户能够及早受惠，确保制度的严肃性和公平性；在监管中还可发挥公众的监督作用，鼓励举报，并制定有针对性的惩罚机制，如停发租金补贴、采取措施追缴已发补贴、罚款、在信用系统记录等，确保不符合条件的承租户及时腾退廉租住房。

作者简介：王悦，厦门大学法学院2006级硕士研究生。