第ｌ０卷第３期 ２０Ｏ８年９月 黄冈职业技术学院学报 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｈｕａｎｇｇａｎｇ Ｐｏｌｙｔｅｃｈｎｉｃ Ｖ０１．１Ｏ Ｎｏ．３ Ｓｅｐ．２００８ 浅论廉租房制度建设的必要性和具体措施 黄 忠 （黄冈职业技术学院 摘湖北 黄冈４３８００２） 要：住房条件的好坏是衡量居民生活水平高低的重要标志，是全面建设小康社会的重要内容。完善城镇中低收入 家庭住房保障制度，推行廉租房制度建设，维护中低收入家庭住房基本权益，对于构建和谐社会、保持社会稳定具有十分重 要的作用。 关键词：经济适用房；廉租房；住房补贴 中图分类号：Ｆ２９３．３５ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７２—１０４７（２００８）０３—０１００—０３ Ｂｒｉｅｆ ｄｉｓｃｕｓｓｉｏｎ ｏｎ ｔｈｅ ｎｅｃｅｓｓｉｔｙ ａｎｄ ｃｏｎｃｒｅｔｅ ｍｅａｓｕｒｅ￣ｏｆ ｔｈｅ ｌｏｗ ｒｅｎｔ ｈｏｕｓｅ ｓｙｓｔｅｍ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ Ｈｕａｎｇ Ｚｈｏｎｇ （ＨｕａｎｇｇａｎｇＰｏｌｙｔｅｃｈｎｉｃ Ｃｏｌｌｅｇｅ Ｈｕａｎｇｇａｎｇ ４３８００２ Ｈｕｂｅｉ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅ ｈｏｕｓｉｎｇ ｃｏｎｄｉｔｉｏｎ ｉｓ锄ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｓｙｍｂｏｌ ｔｏ ｊｕｄｇｅ ｔｈｅ ｉｌｖｉｎｇ ｌｅｖｅｌ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅｓｉｄｅｎｔｓ，ａｌｓｏ ｉｓ ｔｈｅ ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｃｏｎｔｅｎｔ ｔｏ ｅｓｔａｂ— ｉｌｓｈ ｔｈｅ ｗｅｌｌ—ｏｆｆ ｓｏｃｉｅｔｙ ａｌｌ ａｒｏｕｎｄ．Ｉｔ ｈａｓ ａ ｖｅｒｙ ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｒｏｌｅ ｔＯ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔ ｔｈｅ ｈａｒｍｏｎｉｏｕｓ ｓｏｃｉｅｔｙ ａｎｄ ｋｅｅｐ ｔｈｅ ｓｏｃｉａｌ ｓｔａｂｉｌｉｔｙ ｏｆｉｍｐｒｏｖ， ｉｎｇ ｔｈｅ ｈｏｕｓｉｎｇ ｇｕａｒａｎｔｅ ｓｙｓｔｅｍ ｏｆ ｔｈｅ ｌｏｗｅｒ ｉｎｃｏｍｅ ｆａｍｉｌｉｅｓ ｉｎ ｔｏｗｎｓ，ｐｒｏｍｏｔｉｎｇ ｔｈｅ ｌｏｗ ｒｅｎｔ ｈｏｕｓｅ ｓｙｓｔｅｍ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ，ａｎｄ ｍａｉｎｔａｉｎｉｎｇ ｔｈｅ ｂａｓｉｃ ｈｏｕｓｉｎｇ啦 ａｎｄ ｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓ ｏｆｔｈｅ ｌｏｗｅｒ ｉｎｃｏｍｅ ｆａｏｒｉｌｉｅｓ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：Ｅｃｏｎｏｍｉｃａｌ ｈｏｕｓｅｓ；Ｌｏｗ—ｒｅｎｔ Ｈｏｕｓｅｓ；Ｈｏｕｓｉｎｇ ｓｕｂｓｉｔｙ 党中央、国务院一直高度关心低收人家庭的住房保障 问题，因为住房问题解决不好，往往会影响到社会安全与稳 定。为了解决城镇低收入居民住房问题，目前各地主要采 金；⑧３％以下的利润。经济适用房以微利价出售，只售不 租。其成本价由七项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套 费、建安费、管理费、贷款利息、３％以内的利润）构成，约占 住宅总量的７０％。出售经济适用房实行政府指导价，其售 取经济适用房、廉租房、住房补贴等几种方式。 一、目前低收入家庭住房保障制度存在的问题 价有市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公 布，不得擅自提价销售。但该制度自１９９８年实施以来，遇 到了较多的问题，表现如下： （一）经济适用房制度存在较多问题 经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有 经济性和适用性的特点，是国家为解决中低收入家庭住房 １、经济适用房数量逐年减少。由于经济适用房建设总 量不足，供需矛盾十分突出，许多地方采用摇号抽签方式出 售，买房如同彩票中大奖。 ２、经济适用房价格逐年走高。由于建设规模减小，经 问题而修建的普通住房。所谓经济性是指其价格相对商品 房价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能 力；适用性则是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的 使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程 报建中的部分费用，而且土地使用权是行政划拨的，其成本 济适用房供不应求，价格年年大幅上升，反而成为了高价房 地产的保底价，为房地产价格暴涨推波助澜。 低于普通商品房，故称为经济适用房。 根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快 住房建设的通知》国发［１９９８］２３号精神，新建的经济适用住 房价格构成包括以下８项因素：①建设用地的征地和拆迁 ３、建设标准越来越高。一些地方在建设经济适用房 中，不顾本地的实际情况，标准过高，其套型设计，建筑面积 超标，中低收入家庭想买而无力购买。 ４、申购资格的认定非常困难。政府无力审查众多的申 购者，很多地方的政府就把资格审查工作甩手委托给开发 补偿、安置费；②勘察设计和前期工程费；③建安工程费；④ 住宅小区基础设施建设殳（含小区非营业性配套公建费）⑤ 商，导致审查程序形同虚设，于是出现了许多开着高档小轿 车住经济适用房的不和谐的音符。 以上４项之和为基数的１—３％的管理费；⑥贷款利息；⑦税 收稿日期：２ｏ０８一ｏ７—０９ 作者简介：黄忠，男，黄冈职业技术学院就业处讲师。 ・１００・ 第３期 浅论廉租房制度建设的必要性和具体措施 第ｌＯ卷 （－－）廉租房制度推行困难重重 １９９８年，国务院发文并明确提出在全国推行廉租住房 （一）廉租房建设滞后的原因分析 据业内专家分析，在许多地方，房地产税费收入是地方 制度；２００５年和２００６年，国务院又连续下发稳定住房价格 政府财政收入的重要部分。而建设廉租房，地方政府不但 得不到收益，反而要拿出土地，投入大量资金，使用大量人 力、物力，地方政府相关部门因此缺少积极性。 首先，土地出让金被称作地方“第二财政”，据报道，中 国东部地区的一些城市目前基建资金的４０％至６ｏ％来自 土地出让金。如果认真落实廉租房制度，廉租房的供应将 的重要文件，其中一项重要措施就是在全国范围内推行廉 租房政策。但这一制度在落实中却不尽如人意，廉租房制 度推行几年来，仍然举步维艰。 １、政府手中公房资源严重缺乏。由于房改，住房实行 了完全商品化的战略，使得各级政府手中公房资源越来越 少，没有公房，就谈不上廉租。由于公房缺乏，各地普遍制 订了“以发放租金补贴为主，实物配租为辅”的低收入家庭 住房保障方式。 ２、廉租房制度建设资金缺口极大。为了改变地方政府 投入不足的现状，财政部、建设部、国土资源部２０ｏ６年联合 发文，要求土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例 不得低于５％。但是，政策的实施却缺乏相应的有效监督 手段。各地政府对廉租房制度建设还没有真正重视起来， 实施力度很小，所需建设资金并未按中央要求，从土地出让 净收益中按一定比例提取。 ３、廉租房制度建设发展极不平衡。由于各地财政条件 不同，建设发展由此极不平衡。为此，《国务院关于解决城 市低收入家庭住房困难的若干意见》中明确规定：“城市廉 租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径”。 ２００７年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、 申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽 保；２００８年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五” 期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房 困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；２００８年底前，东部地 区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困 难家庭。 ４、廉租户界定管理较为困难。由于廉租房极其稀少， 申请的租户极多，因此对符合廉租房政策的对象不好界定、 收入难以审查，人群难以细分。部分廉租房住户，房屋租金 不缴，进住容易，但当其家庭收入有所改善和提高后，要其 退出非常困难。一些居民住房问题解决后，将原来的廉租 房视为私有财产，出租或交给亲友居住。 （三）住房补贴制度面广水平低 目前在住房完全商品化的大环境下，各地政府实际实 施，并落实得较好的是低收入户住房补贴制度。各地普遍 制订了“以发放租金补贴为主，实物配租为辅”的低收入户 住房保障方式。 “以发放租金补贴为主，实物配租为辅”这一城市低收 入户住房补贴方式是地方政府根据当前城市住房发展探索 出来的，比较符合当前客观实际情况的低收入户住房保障 政策，因此这一政策在执行中难度较小，广大低收入户根据 这一政策也得到了实惠。同时，这一政策较为灵活，实施成 本较低。但存在的弊病是，政府不能靠此政策对房价进行整 体调控，住房补贴只能被动地跟随房价和租房价水涨船高。 二、廉租房建设滞后的原因及解决措施 拉低房价。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松 表示，廉租房与市场房价呈负相关关系，廉租房的供给每增 加５％，就会迫使房价下降３％一４％。而房价的下降会带 来两个后果：一是地价下降，直接导致政府收入减少；二是 拖累经济增长、ＧＤＰ下降，从而使官员在考核中处于不利的 地位。而资金缺乏则导致地方政府对于廉租房制度执行不 力。韩国政府面对飞涨的房价，加大了廉租房供应后，房价 应声而落，就是一个明显的例子。而房价下跌，土地出让金 也会跟着降低，这将直接减少地方政府的“第二财政”收入。 其次，地方政府建设廉租房的动力不足。因为与房地 产有关的产业，如建筑业、建材业、家用电器等是推动地方 ＧＤＰ增长的最强劲的力量，倘若廉租房拉低房价，必然影响 ＧＤＰ的增长速度，在现有的干部政绩考核机制下，那些认真 执行廉租房政策的官员，政绩可能反而会受到影响。再说 现在并没有严格的评估和奖励、惩戒机制，不落实廉租房政 策的地方得不到任何处罚，廉租房政策被悬空也是必然的。 （二）推行廉租房建设的具体措施 廉租房比经济适用房更能有效地解决低收人者的住房 问题，因为，经济适用房富人可以钻空子，抢到购房的机会。 但是，廉租房富人却不容易也没有兴趣介入。廉租房天然 的抗投机性决定着，廉租房在房市调控中能够发挥重要作 用。专家认为，既然廉租房既能解决低收入者的租房问题。 又能调控房价，国家应该构建严厉的惩戒措施，对地方政府 执行廉租房政策的效果进行评估和奖惩，以使廉租房政策 真正落到实处。 １、要切实加强对廉租房建设的组织领导 廉租房建设是一项涉及面广、政策性强的社会公共服 务综合工程，为了便于协调建设中的立项、征地、规划、拆迁 以及资金筹措等事项，廉租房建设应由政府统一规划，统一 组织实施。为此，各地要成立由分管领导任组长的廉租房 建设领导小组，成员包括财政、计划、国土资源、建设、房管、 民政、公安、消防、税务、物价、供电、供水等部门的负责人， 各部门根据自身职责，齐心协力、相互配合，共同做好廉租 房建设工作。在领导小组下设办公室，抽调专人办公，负责 承办廉租房建设、审批、管理的各项具体业务。建议各县 （区）也要成立相应的工作机构，加强组织领导，抓紧开展工 作。国务院、省政府已经明确将实施廉租房建设工作列入 各级政府目标责任制的重要考核内容。 ２、统筹规划并制定政策 做规划，订政策，必须从当地的实际出发。只有底子 ・ ｌ０１ ・ 第３期 浅论廉租房制度建设的必要性和具体措施 第ｌ０卷 清，情况明，掌握了当地最低收入家庭的户数、人口及住房 公用基础设施配套费、人防工程异地建设费、定额管理费、 墙改费、统筹费、房屋拆迁管理费和道路占用费等行政事业 性收费；－要对廉租住房收入免征房产税和营业税等，以降 低建设成本。 ５、要严格资格审查，做到公平、公正、公开，阳光操作 现状、需求情况的第一手资料，才能在分析资金筹集、土地 供应可能性的基础上，客观地编制廉租住房建设规划。只 有客观实际的规划，才能落到实处，才能变为现实。在制定 切实可行的规划的同时，要依据当地最低收入家庭住房困 难状况等实际，结合各省有关廉租住房政策制订切实可行 的实施细则。 ３、加大政府投入，解决建房资金瓶颈 建设廉租住房最大的制约因素是资金，要切实推进廉 租住房建设，就必须突破这一瓶颈。地方各级人民政府要 廉租住房建设作为一种住房保障体系，是党和政府对 最低收入家庭解决住房困难问题的特别关怀，它所解决的 对象是城镇最低收入家庭中的住房困难户。因此，各地在 具体实施中，必须制定严格的申请、审批制度和退出办法， 并按办法规定实行动态管理，依照公平、公正、公开的原则， 实行阳光操作，广泛接受社会各界及群众的监督，以保障政 根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资 金。一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安 排；二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管 理费用之后全部用于廉租住房建设；三是土地出让净收益 用于廉租住房保障资金的比例不得低于１０％，各地还可根 据实际情况进一步适当提高比例；四是廉租住房租金收入 实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。 对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央 府资源切实落到保障家庭，真正把温暖送到最需要的困难 家庭中。 参考文献： ［１］陆克华，张小宏．房地产基本制度与政策［Ｍ］．中国 建筑工业出版社，２０ｏ５． 财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。 ４、切实落实廉租房建设的各项优惠政策，降低成本 廉租住房建设项目是政府关心弱势群体住房问题的一 项惠民工程，在工程建设的各个环节，都必须切实落实各项 ［２］Ｙ－晓瑜．入世后的中国房地产业［Ｍ］．中国建筑工 业出版社，２００２． ［３］邓宏乾，陈涉云，崔兵．房地产金融［Ｍ］．华中科技 大学出版社，２００４． 优惠政策。一要落实建设土地实行行政划拨方式供应，免 收土地出让金和土地登记费；二要对新建廉租房免收市政 ［责任编辑：王江］ （上接７６页）牺牲”形成了黄埔精神主题，也是思想政治教 育的主要内容。 为保证政治教育有步骤的实施，在共产党员熊雄的支 校园文化建设本身也离不开思想政治建设的有关理念 和原则的引导。黄埔军校始终站在“军事与政治并重”的高 度，立足于本校的特色，保持浓郁的文化风格，营造高尚 的校园文化精神，为国共两党培养了大批的革命精英，并为 持下，政治部制定了《政治教育大纲草案》，修订了政治教育 的科目：信仰科目主要包括《三民主义》、《总理学说》、《党的 组织问题》等，近代观教育科目主要包括《国民革命概论》、 《帝国主义侵略中国史》、《各国革命史》等，马列主义相关科 目诸如《苏联研究》、《社会主义运动》等，其他人文学科有 中国人民抗日军事政治大学的创办和思想政治教育的有效 展开提供了人才和经验，对当今高校和军队的思想政治教 育有一定的参考价值和借鉴意义。 《经济学概要》、《政治学概要》、《社会科学概要》等。这些科 目都体现了黄埔精神的各个层面的内容。 （三）丰富多彩的形式一思想政治教育实现的有效途径 军校本着孙中山的创校宗旨和要求，严格掌握“政治与 军事并重，理论与实际结合”的教学方针，由环境设施到训 练内容，都灌输爱国革命、奁斗牺牲精神。丰富的校园文化 参考文献： ［１］孙中山文集［Ｍ］．团结出版社，１９９７． ［２］傅智勇．略论军校校园文化建设的基本内核［Ｊ］．军 队政工理论研究，２００３，（１２）． ［３］广东革命历史博物馆编．黄埔军校史料［Ｍ］．广东 人民出版社，１９８２． 内容，决定了丰富的思想政治教育内容和形式，除了开展政 治教育科目外，还有组织专题报告会、开展学生讨论会、组 织学生社团、创办《黄埔月刊》和《青年军人》等宣传刊物，这 些丰富多彩的政治教育的形式，可以陶冶学生的情操，锻炼 他们的意志，培养他们健全的个性和人格，使学生在潜移默 化中受到教育，从而弥补了单一课堂教育的空白，逐渐养成 思想政治教育领导机构所提倡的行为习惯和思想观念。 ・ ［４］陈宇．中国黄埔军校［Ｍ］．解放军出版社，２００７． ［５］沈国权．思想政治教育环境论［Ｍ］．复旦大学出版 社，２００２． ［责任编辑：胡亚学］ １０２・