第三部分 户型

第三部分 户型

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第三部分 户型 当今住宅设计的八大走向和发展趋势 创新是一个民族的灵魂。当前出现的住宅设计活跃期，明显特征就是创新

(1)住宅设计由单纯技术设计走向策划设计。

随着住宅商品化进程的推进，设计也被迅速推向市场。与以往任何时期相比，设计对住宅市场的影响力越来越大。开发商不象计划经济时代把设计看作是-制图的过程-，而是把设计看成是策划的一部分。确切地说，设计实际是住宅销售策划之本，是提供有效供给之源，住宅的价值首先取决于设计，它的含金量是最高的。设计能给开发商带来-超值-的利润，这一点已被很多开发商所认识。深圳-华森建筑与工程设计顾问有限公司-设计的-百仕达花园-和-万科城市花园-就充分说明了这点。以往一谈住宅的价值开发商就会讲到造价多少，很少谈到设计值多少。现在设计与策划并提，是一种理念上的大转变。德国经济界认为，工程设计具有三个功能，即：实现企业目标的功能、社会功能、国民经济功能-。1998年住宅拉动国民经济1%，建住宅约3.2亿平方米，而这些住宅都要经过设计人员之手，可见设计在工程中所处的地位是相当重要的。设计费一般占工程造价的2-3%左右，就整个工程而言这部分花费绝对只算是个-小头-，但会影响工程的全过程。住宅设计在这方面表现的犹为突出。很多开发商为了省钱，压低设计费，造成设计上的粗制滥造和施工上的浪费，甚至发生事故，实际上这是种十分不明智的选择。设计是开发商的-外脑-，开发商不把设计看作为策划的合作者，他怎么实现自己的创意和构想呢？因此，在研究住宅的商品市场价值时，必须要首先认清设计的价值，以及它所带来的商机和利润，一定要把设计看作是住宅建设全过程的策划，设计的价值才能充分表现出来。

(2)住宅设计中的科技应用走向集成化。

住宅设计涉及到很多门类学，不掌握最新的现代化住宅科技的设计人员，不可能设计出高水平的住宅。在住宅领域中，科技成果向现实生产转化的程度愈来愈快，科技转化率由原来的22%升到30%左右，反映出转化数量和速度上的增长。另一方面新技术的推广和应用，由原来的单一性发展趋向集成化。(如结构外围护体系，隔断体系，整体厨卫等成套技术等)。 科学技术的集成往往成为住宅销售的热点和策划的切入点，起到促销作用，使住宅附加值提高。 科学技术的集成也会促进住宅部品的标准化、通用化。

(3)住宅设计走向信息化。

知识经济-1990年由联合国研究机构首先提出，现已成为全球最热门的话题。知识经济的浪潮现已开始冲击我国的设计领域。 知识经济是以知识为基础的经济，同以往的经济形态不同，知识经济不是直接取决于资源和资本，而是直接依赖于知识或有效的信息积累。工程设计正属于知识经济范畴，知识和信息这两个知识经济的主要要素与设计的特征相当吻合。知识的生产和应用以及信息的扩散是知识经济发展的关键所在，也是当今住宅设计的关键所在。一个设计单位住宅设计水平的高低，反映它对住宅技术信息掌握的多少。设计信息掌握

的多，应用的好，扩散速度快，就会占领设计的制高点，那么这个设计单位的整体实力就强。许多设计单位和设计人员由于缺乏对住宅最近技术信息的捕捉，就不能向市场提供对路产品，更谈不上销售策划。换一句话说，住宅信息获得的多少，决定了设计的内在水平。 现在住宅的信息来源俱增，设计知识和信息的更新及扩散速度的加快，使住宅设计发生了质的飞跃。住宅技术信息应包括设计理论、设计科技、市场研究、政策研究等诸多方面。 信息时代的另一个最主要提示是创新。江泽民主席曾多次讲过：创新是一个民族的灵魂。当前出现的住宅设计活跃期，明显特征就是创新，一些新设计理论和理念的形成，一些新型住宅的出现，一些新技术的推广都说明创新的活力和对住宅建设的贡献。因此，对设计人员不断创新意识的培养和知识更新具有重要意义，-不断更新和提高知识是竞争优势的原始源泉-。

(4)住宅设计走向精品化。

我国住宅设计已开始从粗放型逐渐转向精细型，最近，宋春华副部长曾提出住宅要搞-精密设计-，要像设计飞机客舱一样设计住宅。陈旧的设计观念和手法将会被逐一摒弃，新的设计观念和手法应建立在-精细化-的基础上。创造精品应成为设计的神圣追求。 精品是市场优胜劣汰的必然产物，只有创精品才能在市场竞争中立于不败之地。住宅设计精品所带来的无形资产是巨大的，-精品效应-已成为设计单位的生存之本。 精品不但提高了住宅本身的价值，同时也提高了设计自身的价值。 住宅房型也要创造出精品，这些精品在适应居住人生活行为的同时，还是引导居住人的生活行为，甚至改变人的生活方式。上海万里小区的六种主要平面户型中，其中有一个南侧为客厅，北侧为餐厅的三室二厅平面，在短期内就销售一空，正说明消费者研究户型的水平也在不断提高，什么是好户型，消费者是再明白不过的了。

(5)住宅设计市场走向开放化。

住宅设计活跃期的另一个表现就是设计市场的进一步开放。改革开放初期住宅设计市场在很长一段时间受到地方保护主义的约束，只搞肥水不内流，不搞竞争创新，导致了本地区住宅设计水平停滞或下降。现在闭关自守的大门已被住房商品化的浪潮冲开，尤其国外建筑师和外国建筑设计理论和思维方式已从多渠道引入中国，使我国住宅设计市场异常活跃，竞争日趋激烈，同时也大大促进了中国住宅设计水平的提高。

(6)住宅辅助设计走向专业化。

单纯靠结构、建筑和水暖电这些主要专业解决更细化的设计问题，来满足人们对舒适度提高的迫切要求，显然是不够的，因此，住宅辅助设计日渐兴起并走向专业化。主要包括：智能化系统设计、室内装饰设计、室外环境设计。智能化系统设计最早起源于美国，首先是在办公商业建筑中应用，逐步延伸到居住建筑中。西欧、日本、东南亚各国也步其后尘，开展了大量的推广和应用工作。中国住宅业广泛采用智能化技术应该说是从1996年开始的。但短短几年，智能化几乎成为开发商和设计人员耳熟能详的名词。尤其是在安全防范系统有很多方向已超过了众多发达国家的配置水平。最近公布的-全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则-中将住宅智能化划分三种类型：一星级(普及型)；二星级(提高型)；三星级(超前型)。分类型设计智能化系统能满足不同居住对象，不同建设标准的住宅要求，有利于资源的合理配置和合理利用，这个建设要点与技术导则指明了我国住宅智能化产业的发展思路。 环境设计日益被广大民众所重视，没有 环境就没有卖点，已被所有的开发商所接

受。建筑学专业即要完成建筑设计又要完成环境设计的时代已经过去，因为建筑学专业缺乏种植绿化知识。而单纯的园林设计公司又缺乏空间概念，不能完全表达建筑师的环境构想，因此，建筑学专业、规划专业、园林专业、艺术专业等多学科的联合，组建专业环境艺术设计队伍是形势发展必然结果。只有专业化了才能出现高水准的设计。目前如世界著名环境艺术设计公司--易道-公司、贝尔高林公司都已进入中国环境设计市场，为人注目。

(7)住宅空间设计走向多样化。

随着经济的发展和人们的多种需求变化，住宅单体设计从单纯的平面设计走向三维空间设计，主要表现在室内不同层高的设置上，如跃层、错层、高空间厅房设计，这些变化给开发商带来了新的卖点。

(8)住宅生态环保设计走向系统化。

生态环保是世界各国都提到日程上的重要课题，对住宅设计而言尤为重要。住宅的生态环保设计主要包括下面几个系统：①绿化种植系统；②产品材料系统，即所谓的绿色材料、保健环保材料；③节能系统，如利用太阳能、风能、二次利用水源等；④污染防治系统，防止水污染、粉尘、电、声、光、垃圾污染等，住宅的生态环保关系到人类可持续发展，是未来住宅研究的主流。所以人们将21世纪称为生态健全的--绿色世纪。 2 楼市发展还需升级住宅设计

纵观楼市，旺销、畅销的楼盘，无一不是设计定位科学合理的市场先觉者

\"想不想买看环境、掏不掏钱看户型、满不满意看管理\"，这已经成为时下房地产消费普遍认同的观点。住宅设计好坏已达到是否能使消费者掏钱的程度，重要性由此可见一斑。纵观楼市，旺销、畅销的楼盘，无一不是设计定位科学合理的市场先觉者。那么，什么样的设计应该能够称得上是好的设计呢？ 居住适用原则 适用是住宅建设的基本要求，也是根本要求，户型设计的第一位选择因素就是使用方便，离开这点就谈不上户型设计的先进性。 面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。厅内要有良好的光照、通风与视野。厅内不要有太多的门，以方便安排家具。 厨房最好靠近门口，以利扔弃垃圾，避免污染，厨房与餐厅最好紧邻，以便端上与撤除餐具。 卫生间与卧室要相近，夜间使用、老人使用均不会发生麻烦。 集中归纳起来，动静分区、干湿分区、公私（公用区与私密区）分区应是使用功能合理的基本原则。 功能房的面积 好的面积定位应该是引导性的前瞻设计与现实性的市场定位的结合体。所谓引导性的前瞻设计，主要强调的是在功能面积上的趋前考虑与创新，对新的流行趋势的把握。如今后的厨房面积随着现代化设备和家居人口的减少，会随之变小，大厨房概念不复存在；而卫生间的设立，以前由于功能单一面积偏小，现在随着人们卫生要求的提高和清洁功能的增多，大卫生间应运而生。两卫也越来越普遍， 高科技与环保相结合 高科技与环保相结合的智能化住宅，将成为新世纪的住宅流行时尚。高科技智能住宅中，新增了许多高科技产品，目前设计中主要是将各种与信息相关的住宅设备通过家庭内部网络系统连接起来，并保持这些设备与住宅间的协调，从而构成舒适的信息化居住空间。 智能住宅中，布线系统设计最为重要，它是整个网络系统的基础。当住户购买了有关网络、家庭娱乐、保安等设备后，只要直接将设备接在接口上即可使用，不必再因为要增加一个新的功能而花钱重新布线。

3 北京楼盘崭露十大趋势

绝大多数住户都觉得不用改动的户型布局才是最好的布局

\"三大一小\"已过去 前几年，京城楼盘的户型流行\"三大一小\"，即大客厅、大厨房、大卫生间和小卧室。这种设计的流行，主要是因为以前的房子厨房、卫生间很小，人们渴望能在这两个功能空间找到舒适的感觉。另外，大客厅、小卧室的设计是基?quot;面子\"的考虑，即使自己住的小一点，也不能让客人小看了自己的家。现在，人们越来越强烈地感到，在\"家\"中，卧室和卫生间应该是最舒服的空间，因此，卧室和主卫的空间越来越大，设计得越来越合理，\"三大一小\"的户型设计已经过时了。 \"阳光\"成为主旋律 在今年最新推出的楼盘中\"阳光浴室\"、\"阳光厨房\"、\"阳光卧室\"、\"阳光观景台\"等带\"阳光\"的空间都成了开发商的新卖点，这恰恰是迎合了当今房地产市场中买房人对\"阳光\"的需求。因此，开发商在户型设计上力求让每个房间都有窗户，实现明厅、明卧、明厨、明卫。在万科星园，不但厅、卧、卫有窗户，就连衣帽间都安装了窗户，以避免潮湿。 楼体越来越丰富 以前，在一个房地产项目中，一栋楼三个户型，一栋楼的设计在二期、三期接着用并不新鲜。造成的结果往往是十几万平方米的项目，\"千楼一面\"，买房人可选的户型就那么有限的几个。现在呢？在一个项目中，不但一栋楼就有几个甚至十几个户型可供买房人随意挑选，而且小区楼体也多样化了，不仅有塔楼、多层，还有带电梯的板式小高层，整个小区也不再是\"军营\"式的排排房了。一个小区中，楼体结构多了，颜色也多了，红、黄、蓝、粉把小区装扮得多姿多彩。 智能化越用越广 现在的住宅越来越聪明：从普通的楼宇可视对讲到方便的水电气三表远传；从小区电视监控和周界防范的安全系统到IC卡小区进入、停车管理。网络生活和电子商务正逐渐成为人们生活的一部分。宽带、专线上网等已是常规动作。像今日家园、富润家园、光大花园等项目都采用了千兆以太网技术，解决了带宽和传输速率的\"瓶颈\"问题，使得上网更快捷、更安全、更便宜，电子商务的环境更可靠。 配套越做越齐全 如今买房，市民对社区配套更加关心，在规模较大的项目中，幼儿园、学校、医院、超市、停车场、老年活动中心更是一个也不能少。不但如此，这些配套还向更高层次发展。华清嘉园、怡海花园、兴涛社区等还纷纷把名校名幼儿园引入社区，成为项目卖点；曙光花园引入了著名的万客隆大型超市；芳古园采用了先进的全自动停车系统；都会华庭则兴建了多个平民化会所。所有这些努力使百姓生活在社区中更加舒适、便捷。 设计更显人性化 项目设计中更加强调以人为本：小区人车分流，车入地下车库，可直接从电梯进入所住楼层，避免小区人车交叉的不安全因素。恋日嘉园、嘉铭园等项目园林绿地化整为零，人可浏览其间；喷水池高不过半米，儿童尽可嬉水无忧；无障碍设计使得老年人起居出入不再烦恼；户内双层中空玻璃窗，隔音降尘、保温性能好。三防门使防盗门失去市场。子母门不仅富态，在搬家具电器时，也进出自如。 借景造景显身手 绿色成为楼市永恒的主题。在强调景观环境时，开发商分别采用不同手法，提高居住品质。万科星园强调紧靠万亩国家森林公园，光大花园则位于万柳绿化带中，优势天成。而人济山庄背靠紫竹院公园，绿水碧竹，打出\"公园里的家\"的招牌，此乃借景。 环境设计成为热点 以网络时代特有的敏锐思维和眼光，你走过流行的智能化门禁系统，穿过住宅楼刚刚开始风行的大堂，在以挑剔的眼光审视了户型、比较完精装与粗装的优劣后，你在刚被冠以新名字的\"外飘窗\"前坐下来，将目光投向了窗外：你被告知那是一片\"欧陆风情\"、\"乡村特色\"或是\"中西合璧\"式的小区景观。透过超大面积、自然生态及若干绿化率的字眼，你开始考虑一个新问题。据说，在户型、精装粗装、大堂、外飘窗等楼内文章做得功德圆满的时候，现在住宅项目的流行用语是：功夫在\"楼外\"，小区的环境设计已成为人们最为关注的买点和卖点之一。 但与此同时，我们也发现不少楼盘与策划人在其\"卖点\"设计与炒作上过于把\"功夫\"花在了\"楼外\"。专家们认为，当环境设计日渐成为楼市热点

的时候，开发商应保持清醒的头脑，别让环境设计走上\"歧途\"。 动静分离总相宜 到底什么样的户型才算是好户型？只要动静分离就是好户型的标准吗？这些问题一直困扰着许多购房者。明确合理的功能分区 ：住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区：1．公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。2．私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书房、保姆房等。3．辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、健身房、阳台等。 这些分区，都有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。平面设计要使之使用合理而不相互干扰；讲究房间的间隔分布：前几年，\"大厅小卧\"之风从香港刮过来，一时形成气候，房产商纷纷效仿。有的厅大至 40～50平方米，而卧室则很小，造成严重的比例失调，很不实用，不符合市民的居住习惯和需要。从面积的大小来看，人们较理想的卧室面积应在12～15平方米之间，较理想的客厅面积在21～30平方米之间，卫生间、厨房、健身室、贮藏室各占5～8平方米，阳台5～6平方米；重视客厅的设计：客厅是家庭住宅的门户，在整套房子中占有重要的地位。关于开间，流行4．2米的做法，更有\"三米九是起步，四米是小康\"的说法。这种面积配比更适合现代人对家庭布置、家具摆放的实际要求。但是，客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于通行路线交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的私密性和安静。从方便的角度出发，厅内连续可使用的墙面的最小长度最好在4米以上；注意厨、卫的功能和面积：厨房及卫生间是居所最重要的辅助使用空间，由于在其中活动的时间较长且频繁，更由于以前对其设计的忽视，所以，现在开发商越来越把它们作为招徕顾客的一个重要因素。厨房除了放大其使用面积之外，还应注重功能的开发和室内环境的保护，充分考虑冰箱、微波炉等物品的位置。厨房、餐厅、小阳台采用\"三位一体化\"设计，好的厨房带有一个2 平方米左右的服务阳台。厨房与餐厅联系方便，便于家庭什物放置在小阳台，也便于厨房操作人与用餐人交流，产生一种舒适的生活情调。卫生间的设计，现在是向两个方向发展：一是设置双卫生间，通常是一间供主卧室专用，一间公用。另一趋势是公共卫生间：浴与厕分离。即推门进去，先是一\"洗澡间\"，里面才是 \"厕间\"。这种卫生间的发展方向，在创造舒适卫生的环境条件和提高使用效率方面，颇具吸引力；重视其他次要功能的设计：所谓次要功能，是指以下几个方面。 1．\"玄关\"，即住宅分户门以内引伸出的一小块地方或独立式住宅的门斗。这一区区弹丸之地构成的过渡 空间可增加住宅的私密性或实用性。还可以进一步利?quot;玄关\"顶部做成吊顶或吊柜，适当压低该处空间高度，让人进门时先抑后扬，感受空间变化的趣味。同时，也有利于空间形态的塑造，使客厅趋于规整。若做成吊柜，还可适当存放一些物品，节省空间。 2．贮藏功能的考虑。可以是走入式的贮藏室，也可以在卧室中设计嵌入式的壁橱。 3．洗衣机的位置。 4．健身器材的布放。 房型设计追赶发展趋势。 一是建筑面积在90－120平方米、得房率不低于83%的三房两厅两卫房型将被人们看好，其主要设计特点为：大开间设计，南向开间11米，分别设置为客厅、主卧、次卧，以满足沪上人士对南向偏爱和私密性要求的生活习性。 二是进门玄关设计。这样的设计符合中国人传统的审美情趣――\"曲径通幽、聚气藏风\"，同时也满足客户进门后换鞋的功能需要。 三是住宅的智能化设计。追求家庭办公和居家网络休闲开始越来越受到人们的欢迎，这也是浦东新区的万邦都市花园和联洋花园世纪苑热销的一个重要因素。 四是独立更衣室设计。独立更衣室设计在很大程度上改变了人们传统的更衣环境，私密性更强，使住宅功能更趋完善和明朗化。 五是窗户的多样性设计。房间采光多少和采光效果如何，关键看窗户设计，要通过高窗、低窗、凸窗、凹窗、法式窗台和威卢克斯斜窗等多样式窗户设计，塑造建筑美学，令室内通透明亮。 六是客厅和餐厅的错位设计。两厅错位设计，既明显的区分了各自的使用功能，又保证了采光的直接性和通风顺畅，其两厅自然演变成为了三厅：客厅、餐厅和家庭厅。 七是住宅的功能性设计。住宅的各区域具有鲜明特点的功能已成为人们购房要求的一项主要内容，是一非

二、是二非一，将为整个住宅合理的划分出各自的使用功能，减少了相互间的搀杂和干扰的影响。 住宅户型布局相当重要，它关系到业主入住之后是否舒适、方便、是否有利于身心健康。如果布局不合理，要么大大增加您日后改动布局的烦恼和费用，要么有可能给您带来难以挽回的遗憾，让您日后的居住感受如鱼刺在喉难以言表。那么，什么样的户型布局才是最理想的布局呢?用一句精辟的话来说就是：绝大多数住户都觉得不用改动的户型布局才是最好的布局。

4 新世纪，哪些房型受青睐

为市民度身定做，装饰新居，迎合了市场需求，逐渐受到人们的青睐

如今，上海市民在购房中对房型的要求越来越高，一些新建楼盘由于符合市民置业标准的变化而热销，房型的多元化发展已渐成趋势。那么世纪之初，究竟哪些房型受青睐？ 讲究室内功能的房型受推崇。时下市民对房屋功能的要求至少包括：起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习及阳台八种。人们对住房美观、舒适的要求使得储藏室将在今后受到宠爱。与以往简单的半封闭格局?quot;壁橱\"不同，现在对储藏室的要求是一个全封闭独立进入式空间，就像一个小房间。有的房屋设计中，已经考虑到储藏室内部的设计，使之更方便于物品的摆放。此外，阳台的操作性也受到了重视，一些设计已把放置洗衣机纳入阳台的布局中。至于北向的工作阳台，则被考虑为厨房的辅助空间。 一室一厅重新走红。对于来沪工作的白领、尚未具备一定经济实力的新婚夫妇来说，选择交通便利、总价相对便宜的一室一厅作为过渡住房较为实用，这一需求导致了曾被\"打入冷宫\"的一室一厅焕发了生机。同时，一些未婚子女也开始离开父母的\"羽翼\"，独立生活。城市新生代的生活需求使得一室一厅的需求有所增长。 \"袖珍型\"三室二厅、二室二厅走俏。有调查显示，目前商品房销售中，二室一厅、三室一厅仍占主导地位，但在预售商品房中，三室二厅、二室二厅已经排在各种房型预售的前两位。此类房型总面积在趋小，三室二厅基本控制在１３０平方米左右，室内功能十分齐全，基本做到动静分离。 全装修现房崭露头角。由于现在上海装潢市场还处于一个良莠不齐的状态，应运而生的全装修房推出了住宅的装修标准，为市民度身定做，装饰新居，迎合了市场需求，逐渐受到人们的青睐。

5 大物业如何营造小特色

开发商首先要有一个清醒的头脑，即认清开发成本和市场的接纳能力，再算清楚自己的利润和期望值

近年来，申城楼市的一些大规模物业小区常常出现这样的情况：一期工程闹猛，二期工程正常，三期工程平常，四期工程冷场。最后市场会有这种传言，这一楼盘没人要了。是什么原因造成这种局面的呢？这是因为大物业缺少了小特色.上海有个购房习惯，一个楼盘越是闹猛的时候，他就越想挤进这支本来就已经很热闹的队伍，否则似乎就不赶时髦，即使没有沾上合算的光，那么哪怕是鸡头鸡脚也要拎回来。但是，一旦这个楼盘冷清起来之后，他就再也不愿去助上一臂之力，深怕自己上当吃亏。一些大盘开头时热，到后来冷清，深究其实，大凡有以下两大原因。 一是房价的杠杆在在起调节市场的决定性作用，许多楼盘一贯采用的销售方式是低开高走，这本身没有错，楼盘的起始价应该要低一些，因为这些购房业主实际上用他们的购房款参与了物业的建设，率先入住的业主在方方面面有着诸多不便，也等于帮开发商完善物业，为小区带来人气。待房价上升时，业主们会有一种安慰感：物业升值了，

早买不吃亏。但是，物业升值也有一个科学的方式和进度，因为如果开盘价太低，一味想从后期工程中赚回来，弄不好购房者就因你的房价太高而又去寻觅新的低开楼盘了。 二是规划设计的滞后和市场需求的超前性之前产生了矛盾。一个几十万平方米的大楼盘，规划设计时，也许很得市场的欢迎。然而由物业规模大，不是一年、两年就能建成的。你前几年设计的楼盘在造，别人新规划设计的楼盘又出来了，因为就一般情况而言，越往后的规划设计肯定要比先前设计的要全面得多。由于新楼盘是吸取了前人的经验和教训，所以一旦新楼盘热闹起来了，那么老楼盘就势必遭到冷落。要改变这种情况，开发商首先要有一个清醒的头脑，即认清开发成本和市场的接纳能力，再算清楚自己的利润和期望值。其次，对于规模较大的物业，开发商可以试行一次规划，分期弹性设计、而且每一期的工程量不宜过大，小至一两万平方米，中至三四万平方米，最大也不要超过五至七万平方米。那么，即使几十万平方米建筑面积的大物业楼盘，它的规划设计，尤其是房型设计也不易发生滞后于市场需求的问题。因为如果这样操作，在每一期工程的开发之前，还可以根据目前的市场需求对原先的规划设计在不增加容积率的情况下，对小区的规划、对小区房型的设计进行重新审视，进行适当的调整，这样既不违反小区的总体规划，又能满足市场不断变化的需求。为此，有关人士认为，物业规模大小不要紧，要紧的是每一期工程都要拥有紧追市场的小特色，这样的物业即使开大也不会造成冷清的局面。万科城市花园，之所以取得骄人的销售业绩，在于开发商吸取了第一期工程的经验教训之后，以后每开发一期新的工程，都体现自己崭新的特色，而这些特色都是比较符合市场的需求的，所以，万科城市花园能创造出一期比一期好的销售业绩，也就不足为怪了。

6 小康居家的情怀---自然过渡式客厅隔断

所谓\"自然过渡式隔断\"就是利用低尺度的家具以其艺术动人的造型自然将会客与就餐空间分隔开来，它不是屏障式隔断那般神秘，也不是人为地造成封闭 小康居家的客厅以其宽敞明亮\"共享\"气势，让世纪之交的城市居民感受到幸福美满。客厅面积在20平方米的已成为新住房的格局，大的客厅面积在30~40平方米之间，按人体生理功能要求，这种建筑结构是合理的。 大客厅被称做\"共享空间\"，要容下大型沙发、大屏幕彩电、长条低柜、音响设备和银器橱，载体要求就是面积大，这样才会有协调均衡之美。当然，人的品位和经济条件起了决定作用。在家庭装饰装修中，人们想到了采用自然过渡式隔断来衬托客厅的风姿。 大客厅一般由两个区域组成，即会客和就餐，这两个区域尽管都处在一个大的空间界面中，但实用功能不尽相同，在视觉上要有区别。如果按传统方法做，就是用玻璃格子门或类似博古架的装修来区分，这种办法比较复杂，一旦不得体，就会造成就餐区域光线不足，从美观上看，通透敞亮的客厅优势消失了。现代人的审美观普遍带有开阔自由的意识。流行将厨房与大客厅之间的一道墙打通，如果再配上一套品位较高的厨房家具和大餐台，与会客厅区域空间联体，那就气派多了，这类装修方式在欧美国家是很普遍的，优点是更能体现客厅的共享氛围和装饰文化的时代韵致。 所谓\"自然过渡式隔断\"就是利用低尺度的家具以其艺术动人的造型自然将会客与就餐空间分隔开来，它不是屏障式隔断那般神秘，也不是人为地造成封闭。一般有三种隔断方式：一种是大型单人沙发和茶几，立式灯具作为会客与就餐区域的视觉区分，简洁大方，明快通透，既有隔的区分，又有连通的方便；一种是书柜式隔断，高度在80公分以内，柜上铺压金花米黄色大理石，饰以工艺品或盆花，雅观亮丽，富有造型，同样起到视觉上的隔断区分；一种是采用罗马柱头隔断，就是在会客和就餐区大空间内，靠左右两侧部位设两根罗马柱头，柱头之间用拱桥连接，视觉上就自然得把两个区域界面分开了。这三种方式，我们通常讲?quot;隔\"而\"不断\"的自然过渡式隔断。人们一进大客厅，就能看到会客区是一个主体空间，畅通明亮，无矫揉造作，一切都显得那般坦荡大气。三件套大

型沙发，无论是布艺还是真皮本身就有工艺化之美,其中一件单人沙发和茶几\\立式灯具,就自然成了隔断的载体,这种方式目前已成为一种时尚;而长条架式低柜作隔断,给空间增添了高雅别致气韵;?是物质和精神文明在家庭装饰文化方面的对应写照。 自然过渡式隔断之所以流行,原因是它符合人体生理和心理功能之需.我们通常把大客厅比做一个宾馆的\"大堂\"或\"共享空间\缘由无非是波特曼式的\"人看人\"、\"人与装饰和谐对话\"的美感哲理。当亲朋好友相聚时，大客厅也就提供了聚会、娱乐的环境。客厅的会客区域以沙发、低柜、音响组成\"LI\"字型布局，朋友坐在沙发上围成一圈，津津有味地看着电视节目或者闲聊，这是一种气氛，而在同一空间里的就餐区域里，一方朋友围着大餐台，品茗交谈，这又是另一种气氛，其中有的或许会被会客区域一方朋友高谈阔论而转移注意力，时时插上几句而引起哄堂大笑。这时，居室主人则在这两个区域中间东走西忙，为客人提供最佳服务。这与宾馆共享空间的大堂客人一边喝咖啡，一边看着对面消费者在购物或服务小姐端着茶盘进进出出的热闹场面何其相似！自然过渡式隔断就是这样，为空间、为人造成了这种气氛。它没有把整体空间的不同界面完全隔开，反而使人们共同享受着一份自由，增添了几分欢悦，充满了浓厚的人情味。 自然过度式隔断在地面铺设上可以借鉴欧美流行的方式，即在就餐区域，地坪以大理石铺设为宜，主要是便于清洁；在会客区域里地坪宜铺设复合地板主要是不会起拱和开裂。就餐区域的顶棚宜用彩绘玻璃吊顶，给人一种明快、亮丽之感，而客厅一般不做吊顶，刷进口乳胶漆，给人一种简练大方之感，这也是造成视觉上有区隔的好办法。另外，如果厨房 与大客厅打通的话，厨房家具要有排列整齐之美，一般在家具商厦购买定做，目的是使厨房就餐会客三个区域的整体界面能协调起来。 时下，不少家庭装饰在处理大面积的分隔问题上还存在着许多误区，仍然有传统的烦琐观念。我们讲装饰不仅仅为物而存在，应是为人的喜闻乐见而所赋予的实用美和艺术美。现代人在物质文明比较发达的情况下还得重视文化，讲究时空艺术，装饰是在建筑空间六个面里做文章，本身是一个三维空间，但又赋予了时代、人的个性风格，因此，家庭装饰有成了一个四维空间的文化艺术。因此，我们在创建小康家居文明时，应从自然、流畅、明亮、方便和实用角度上去考虑整体布局的完美，使大客厅回归到\"共享\"效果上来。

7 哪些房型引爆市场卖点

百姓的选房标准也越来越新潮。讲究方便、舒适、周全

近年来，住宅户型的变化发展很快，大量小康型、生态型住宅浮出水面，随着大量好房型不断被市场接受，百姓的选房标准也越来越新潮。讲究方便、舒适、周全。那么，哪些房型引爆市场卖点？一些专家将百姓在房型上的各种需求归纳为十个方面： 房型基本功能全 时下好卖的房型应不少于八大功能，即起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。否则房子就难卖，对购房者来说，功能不齐，房子就难保值了。 套房要公寓化 小高层和多层住宅日益向公寓化发展，即指一个楼面尽量少安排住户。目前大都布置二户，最多三户，考究点的只有一户。此种布局往往采用单元拼接法设计，这样既能满足每个家庭的私密性，同时也能满足房屋的充足采光和通风。 立面讲求三段式 楼房外立面往往采用三段式设计，既底部、中部和上部。底部墙面以深褐色的条形石布置，而中上部墙面则采用明快鲜艳的色彩。三段立面大都有纵横线条装饰，讲究玻璃、铸铁、瓷砖、不锈钢等建材以及空调板、凹凸窗配置，具有较强的现代住宅质感和丰富层次感。 复式房微型化 复式房已流行多年，今年则有复式房小型化趋势。过去复式房每套至少200平方米以上，如今对总面积进行控制，出现150--180平方米的\"微型复式房\"。不少高层住宅的底层和顶层都有复式结构，有的整幢都是复式。 阳台多功能化 北阳台的设置是近几年开始流行起来的，现在越来越强调北阳

台的操作功能使之成为厨房间的辅助空间，同时开始考虑在北阳台放置洗衣机。有的还把北阳台设计成半封闭式，让洗衣机有个\"室内\"空间。 储藏室再次受宠 尽管储藏室已被普遍采用，但以往大都是简易的半封闭布局。现在已把储藏室做成一个全封闭独立进入式的空间，如同一个正规小房间。有的甚至考虑储藏室内部的设计，使之更美观实用。 墙面分隔有凹凸 室内墙面从来都是平面的，然而现在出现了凹凸分隔墙，购房者可以嵌入一些家具或书柜，有的利用凹凸分隔巧妙地装饰成层次丰富的天然摆设。 多变起居室 目前人们已把厅分成\"客\"和\"餐\"两类功能，客厅和餐厅错落分开，不在同一直线上，手枪柄的起居厅设计已被广泛使用。客厅朝南带落地门阳台，餐厅朝北带工作阳台，有的把客厅抬高20--30厘米，造成\"落差\"，使厅的布局更丰富和活泼，同时也区分了厅的两种功能。 袖珍小户型 三房一厅房间近期需求仍很广泛，但总面积在趋小。不少住房已把三房一厅面积控制在110平方米以内，人称\"袖珍三房\"。一方面避免房间面积过大抬高总价，另一方面已考虑孩子长大的分居趋势。目前市场上一室一厅的房子需求也有增长趋势，这是因为城市新生代一族特定的生活需求所致。 小区园艺化环境 小区环境绿化日益走向\"园艺化\"，不少开发商在绿化造景上刻意追求建筑与观景、自然地形与人工景点融为一体。同时尽量扩大绿化空间，并做到各建筑之间的相互呼应以及可识别性。

8 今年住宅消费关注小空间

这种设计既吸取了西式厨房设计的优点，又避免了完全敞开的厨房不适于中式烹饪多油烟的弊端，是一个比较理想的折衷设计 在一套住房里，厅是社交空间，卧室是休息空间，除此之外的厨房、卫生间、阳台以及其他区域都可称为服务空间。别看这些区域各自的面积都不大，但在住房中的地位却十分重要。曾有人戏言\"小康不小康，关键在厨房；超前不超前，全看卫生间\"，由此可见，服务空间的优劣直接影响住户生活品质的高下。 厨房、卫生间--功能性与舒适性并重 鉴于目前新建商品房大多是毛坯房，所以评价厨卫的优劣主要是从位置和面积两方面着眼。 现在比较流行的房型多把厨房和卫生间（主要是公用卫生间）放在相邻设置，这种厨卫一体的设计有利于合理布置管线，比如厨卫共用上下水管道，这样可以提高有效使用面积，也便于住户安装其他设备。厨房的位置最好接近户门，否则进门要绕一大圈才到厨房。扔厨房的废弃物要从房屋内的多部分经过，不但有碍观瞻，而且这些东西容易使其他地方受到污染。厨房的面积一般在10平方米左右比较适宜。现代人的生活很忙碌，往往在星期天大采购，将一周的食品都放入冰箱内，这样，厨房不仅要考虑冰箱等电器的位置，还要考虑容量、体积的大小，不要为最后相差一点放不下而留下遗憾。 在新建较大面积的住宅中，双卫生间已是很普遍的设计。主卫生间一般在主卧室内，供主人专用。随着人们对生活品质的要求越来越高，按摩浴缸、蒸汽室等大型卫浴设施都已进入家庭，主卫生间还要兼顾女主人化妆的需要，这就要求主卫要有足够的面积。在设计上，卫生?quot;洗间\"与\"厕间\"呈分离趋势，要满足浴、厕、洗分离的要求，不少客人使用的卫生间推门进去先是一\"洗间\"，里间才是\"厕间\"，\"洗间\"除设洗面盆之外，还留出专门位置给洗衣机，并设排水地漏。还有些公寓工人房（保姆室）专设卫生间，使主、客、佣卫生间分离，更显高档。 以目前的趋势来看，厨卫正向功能性与舒适性并重的方向发展。一是体现为厨房、餐厅、小阳台三位一体化。好的厨房设计带有一个2平方米左右的小阳台，厨房与餐厅连通在一起，当中半隔墙，辅以推拉式玻璃窗，这样既便于家庭杂物放置在小阳台，也便于厨房操作人与用餐人交流，产生一种舒适高雅的生活情调。这种设计既吸取了西式厨房设计的优点，又避免了完全敞开的厨房不适于中式烹饪多油烟的弊端，是一个比较理想的折衷设计。二是体现为增加厨卫的面积，提高功能性。以厨房为例，现在有些厨房不仅设计了烹饪区，还安排了小家庭简单用餐的区域（可称之为早餐吧），很有生活品位。其实以一套住房而言，从二三

十平方米的厅内省出三四平方米给厨卫，对厅的使用质量不会有影响，而厨卫的使用质量却提高了一个档次，这笔加减账是购房者需要清楚的。三是体现整体设计渐成潮流。目前整体浴室、整体厨房都已面世，整体设计的厨卫造型流畅，符合人体工程学原理，尤其是杜绝了卫生死角的产生，不为厨卫藏污纳垢、滋生害虫提供可能。 阳台--功能性与休闲性并重 随着城市居住条件的改善和现代家庭生活的多样化，人们对于阳台的观念，已不再停留在晾衣、晒物或能摆上几盆花草上。阳台，实际上是居住空间的一种延伸，随着阳台功能的发展，已形成生活阳台和家务阳台之分。生活阳台多设计成封闭式的，形成厅或主卧的扩展，一般以落地窗外加透空雕花护栏使厅（或主卧）在采光、通风和视野等方面有较为理想的效果。家务阳台主要与厨房相连，便于晾晒衣物及其他家务活动。有些设计在家务阳台安设了上下水及电源管线，这样，住户就可以把洗衣机安置在阳台上，洗好的衣物不必穿过厅、室拿到阳台上去晾晒。至于拖把等不登大雅

幌滦那椤? 至于阳台的发展趋势最明显的是阳光室的出现。阳光室与阳台的不同就在于与厅（卧室）直接相连且多面采光：直接相连是指去掉了以往房间与阳台之间的分隔墙；多面采光是指阳光室凸出外墙，两面甚至三面采光，主人可在窗前织织毛衣、喝喝茶，享受阳光、风景、音乐带来的好心情。 其他--玄关、工人房及储藏室 所谓玄关，一般是指住宅户门以内引伸出的一小块地方。就住宅来说，这一区区弹丸之地所构成的过渡空间，对增加住宅的私秘性和实用性，都显得很有必要：它为人们进出家门时换鞋、挂衣、存放雨具等提供了方便；它可以在顶部设置吊顶或吊柜，适当压低该处空间高度，让人进门入室时先抑后扬，感受空间变化的妙趣；更可以避免各房间的门过多地开向客厅，使客厅趋于规整，便于布置，可谓是一举三得的处理手法。 工人房（又称保姆室）对某些家庭而言是必不可少的。一般工人房与厨房相连通，高档住宅更另设保姆和货物出入口。工人房面积不要求很大，既可以住保姆，也可以放杂物或打通以扩大厨房。 据调查表明，购房者对储藏室的需求率高达42％，几乎和对餐厅的需求一样高，由此可见储藏室的重要。另有一种走入式衣帽间（WALK－IN－CLOSET）。这种衣帽间或许您在外国电影中见到过，您可以走进去挑选衣服或放一些杂物，非常方便。

9 今年怎样的房型热销

已从单纯围绕人的居住、休息、娱乐等方面的要求而逐步转向注重温馨、舒适、讲究功能与布局，符合健康居住的理念

什么样的房型最热销？这是众多房地产开发商都十分关心的问题。来自市场的信息给予我们一些启发。据一项调查显示：在住宅类型选择中，多层选择占79.88％，小高层9.56％，高层6.93％，复式2.77％，别墅0.86％；在户型选择中，高档偏好的居住为三室、二厅、二阳台、双卫生间，选择率分别为58％、53％、70％、60％。了解市场的需求之后，综合分析近期热销的房型，可归纳为以下几方面的设计特色。 明确合理的功能分区 住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区：1、公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。2、私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书房、保姆房等。3、辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、健身房、阳台等。这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这3个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 讲究房间的间隔分布 前几年，\"大厅小卧\"之风从香港刮过来，一时形成气候，房产商纷纷效仿。有的厅大至40平方米－50平方米，而卧室则小至平方米－6平方米，造成严重的比例失调，很不实用，不符合人们的住房情结和居住习惯。从各房间的大小来看，人们较理想

的卧室面积应在12平方米－15平方米之间，较理想的客厅面积在21平方米－30平方米之间，卫生间、厨房、健身房、贮藏室各占5平方米－8平方米，阳台5平方米－6平方米。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前都市人们生活使用的需求和习惯。 房间不能绕厅走 客厅是家庭住宅的门户，在整套房子中占有重要的地位。关于开间，如流行4.2米的做法，更有\"3米9是起步，4米是小康\"的说法。这种面积配比，更适合现代人对家庭布置、家具摆放的实际要求。但是，客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于通行路线交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的私密性和安静。从方便布置二三件套的角度出发，厅内连续可使用的墙面的最小长度最好在4米以上。 功能齐备、有情调的厨卫 厨房及卫生间是居住最重要的辅助使用空间。厨房除了放大其使用面积之外，还应注重功能的开发和室内环境的保护，充分考虑冰箱、微波炉等物品的位置。厨房、餐厅、小阳台采用\"三位一体化\"设计，好的厨房带有一个2平方米左右的服务阳台。厨房与餐厅联系方便，便于家庭杂物放置在小阳台，也便于厨房操作人与用餐人交流，产生一种舒适的生活情调。 卫生间的设计，现在是向两个方面发展。一是设置双卫生间，通常是一间供主人卧室专用，一间公用；另一趋势是公共卫生间：浴与厕分离。即推门进去，先是一\"洗澡间\"，里面才是\"厕间\"。这种卫生间的发展方向，在创造舒适卫生的环境条件和提高使用效率方面，颇具吸引力。 次要功能设计要考虑周全 所谓次要功能，是指以下几个方面：1、\"玄关\"

?quot;玄关\"顶部做成吊顶或吊柜，适当压低该处空间高度，让人进门时先抑后扬，感受空间变化的趣味。同时，也有利于空间形态的塑造，使客厅趋于规整。若做成吊柜，还可适当存放一些物品，节省空间，可谓一举数得。2、贮藏功能的考虑。可以是走入式的贮藏室，也可在卧室中设计嵌入式的壁橱。更应考虑到一年四季时序的变化。设立衣橱，利用方便。解决贮藏功能，既可堆放什物，又可保持房间整洁，节约生活空间，提供更多的方便。3、洗衣机位置的考虑。一个好的房间设计必须考虑到这个因素。可在卫生间或阳台辟出一定的位置来摆设，以免洗衣或晾衣时弄湿地面或穿厅越室带来诸多不便。4、健身器材的布放。随着生活水平的提高和健身意识的增强，健身器材已开始走入普通人家。有条件的，可以专设健身房，一般的可将贮藏室空出一部分，或置于较大的平台上亦可，尽量提供一个能活动的空间，为家庭室内健康运动提供方便。 现代购房者对住宅户型的要求，越来越讲究，迎合市场的设计，已从单纯围绕人的居住、休息、娱乐等方面的要求而逐步转向注重温馨、舒适、讲究功能与布局，符合健康居住的理念。

10 什么叫错层房型？

可以较好得满足现代人交际、休闲的双重需要；而立体空间的配置又可以使空气对流更佳，也为生活注入了更多的情趣

目前市场颇为流行错层式房型，其正规学名应该是\"多层面梯级跃升式住宅\"。 为何市场上流行称此房型为错层?因为上海市第一家用此房型申请国家发明专利的上海望源房地产开发有限公司于１９９８年６月开发的第一个\"多层面梯级跃升式住宅\"《荣和苑》的楼书上广告语是：\"典藏上海第一套错版房。\"于是错层房便在购房者中叫开了。 多层面梯级跃升式住宅，即一套住宅有两个以上的层面，但它们又不同于一般化的简单的上下两层跃层式住宅房型。进门的第一层面为公共区域，南面是４．２米开间的大客厅，北面是餐厅、厨房和公共卫生间；往里上３级楼梯形成第二区域，由一间或两间中、小面积房间组成老人房间、儿童

房间或客房；继续往里上８级楼梯，是第三区域，即主人活动区域。不同的错层形成了不同的功能区。 错层房不同于现在流行的复式或跃层式住宅。虽然错开了住宅的层次，但可以合理有效地控制单套住宅的面积，以楼梯为例，复式楼梯面积上下层均要计算建筑面积，错层式只需计算一层面积，因此错层可设计出８０－９０平方米的住宅，让普通市民有能力买到层面丰富、面积、总价合理控制的新型住宅。 错层房屋的另一个特点是丰富了居家生活的画面层次，许多人在买房装修时，还要特意在房间内做个踏步、设计个平台，目的是要改变传统固有的生活空间，以享受美满的立体生活，错层住宅在动静分区、私密性，舒适性方面有了提高和完善。 另外，错层房型设计对其提升高度有一定限制，同时对抗震性要求较普通住宅更高。由于对通风、采光的要求，错层亦采用东西向错层为主。 \"错层\"类型知多少 房型、地段、价格、物管、环境、外立面这六大影响因素中，房型是变化最快的因素之一。最近在看房直通车的抵达楼盘中有不少是错层房型，它们以其居住空间的多层次性、生活的私密性、功能区域的独立性等诸多方面的优势吸引着看房者的目光。但许多购房者并不清楚目前错层的形式有哪些错层与复式到底有何区别为此，在此特意收集了一些有关错层的资料供购房者参考。 错层住宅虽与复式一样同属在空间上拓展平面的创新设计，并且上下层之间用户内独立的小楼梯相连，但却与复式有着本质的区别。复式占用的是两个完整的高度层面，而错层则是将一套住宅放在几个不同的平面上统一进行设计建造，这比单纯的同一平面上划分功能区域更优越，也更合理。它打破了旧式的平面造型，利用格局的变化，将居室空间一分为二：楼上是舒适的私密空间，楼下是日常的公共空间，几级台阶不但减少了不必要的交通面积，提高了房屋的居住效益，还使各居室之间有了良好的过渡，入户空间更加丰富，可以较好得满足现代人交际、休闲的双重需要；而立体空间的配置又可以使空气对流更佳，也为生活注入了更多的情趣。 在目前的错层房型中，主要分为立体错和平面错两大错系，平面错又可按相错的两个楼板的朝向不同分为东西错、南北错、东西南北复合错三个类型。立体错的特点是利用二至三个自然楼层制造出三至四个不同的平面空间，既有房型横向的相互交错，又有纵向上的空间交错，充满了立体感与层次感。在平面错中，东西错的楼盘占了大多数，几乎所有的东西错房型都是将客厅、餐厅、厨房、卫生间做为首层，上层为主卧、客卧和卫生间，错层的落差为６０-９０厘米。而南北错的错层落差则较小，一般以二至三个阶梯相连接。为了体现住户的私密性，该楼盘做成二户间错半层，利用楼梯两端的平台分门进户，似一梯一户的格局减少干扰，这种动静分明的设计、高度层次的区分的确让错层比一般平面住宅多了一份居住的魅力。 如果说复式住宅对普通收入者是一种可望不可及的美好享受，错层住宅则兼备了复式住宅的居住优点，既合理得解决了复式住宅面积大、总价高的问题，又能让一般购买力的人初尝错层带来?quot;别墅\"情结。 错层住宅并非越错越好 现在的开发商，越来越注意摸索消费者的心理，因而在建房时，也越来越把精力注重于 居住生活空间的舒适性，多层住宅、中高层住宅、高层住宅，联体别墅、独立别墅，错层住宅也应运而生。 对于错层住宅的是非利弊，目前还有争议，其中重要一条是住宅设计与抗震安全要求不 符。但是另一方面，错层住宅确实有效地传播推广了创新理念。错层住宅及其设计注意事项有如下几点。 错层住宅的概念 每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面层上，形成多个不同标高平面的使 用空间和变化的视觉效果。住宅室内环境错落有致，极富韵律感。 错层住宅探源 错层住宅可以说是从小别墅、公寓的空间变化演变而来。作为一种创新的房型，它推动 住房建设者对房型的设计，作出了更多的思考，也在一定程度上促使人们对房型和市场、房 型和结构设计安全，进行着深入的探讨。 错层住宅的错层方式 1．左右错层：即东西错层，一般为起居室和卧室错层。 2．前后错层：即南北错层，一般为客厅和餐厅的错层。利用平面上的错层，使静与动、食寝、会客与餐厅的功能分区，避免相互干扰，有利于成具有个性的室内环境。 错层的上下尺度 1．错层上下以30-60公分为宜。因为目前住宅层高2．8米，净高约2．62米左右。 错层若大于

60公分高差，要注意上部楼板结构梁或板底的相对高度关系，避免碰头或产生 压迫感。 2．错层上下高差较大，可采用其他错层形式，如\"L\"、\"ㄇ\"型。 错层对结构抗震安全的影响 根据抗震规范要求，错层住宅确实带来新课题。抗震规范要求有以下几点： 1．在建筑物的整体布置上，应尽量保持体型上的对称和简单、质量和刚度的对称和均 匀分布，避免平面上和立面上的突然变化和不规则的形状。 2．建筑的平、立面布置宜规则、对称，建筑的质量分布和刚度变化宜均匀，楼层不应 错层。按照上述抗震规范要求，错层住宅的结构设计要相互协调。虽然错层住宅一般体型也 较简单，重量、刚度对称和均匀分布，但毕竟它的立面和平面有了变化，故必须深入研究确 保工程质量。 注意使用上的安全 因平面层有高差，注意老年人和儿童的安全，在高差部位应做栏杆，栏杆竖杆间距不应 大于12公分。 错层住宅日照间距要求 住宅平面错层，使建筑立面造型带来创新，因为有高差，日照间距应以檐口高的部位计 算，即比原来的要宽一点。在小区规划日照采光建筑容积率等方面，应统筹考虑。 错层住宅的经济造价 由于上述原因，在日照间距、结构设计上，肯定会使建筑成本提高，增加商品住房的售价。 错层住宅的出现，促使住房建设者对市场和房型进行着深入的探讨。只要有市场需要， 在处理好造型和保证质量的前提下，允许作尝试，但正负作用总是同时存在的，不能说越错越好。 错层住宅缘何受青睐 随着楼市的发展，人们传统的居住习俗正逐渐受到新潮理念的强烈挑战，旧式的居住观念已被迅速发展的现代都市生活理念所替代，在住宅的品位和生活质量上人们已对此提出了一个相当高的要求。 楼市的房型变化来看，人们注重的是生活质量，在小区环境、售后服务、地理交通优选的情况下，要求住宅房型功能完善、分割合理。并具有较强私秘性。也就是说，人们对住宅的选购和要求已完全从以前的传统实惠型向舒适性、小康型、超前型、休闲型、温馨性发展。 因此，住宅在房型上的变化，在目前楼市中已经有一个极大的突破，在平面布局成为主力房型的今天，又派生有复式结构及错层住宅。复式住宅一般有顶层复式，而最为热销走红的却是一跃二、三跃四的多层复式，被市场称之为复式丽宅，又有空中别墅之称。而在目前相当部分的新开楼盘中，根据市场需求，一种被称之为新型住宅的错层房型，正逐渐成为楼市中相当热门的流行房型。 错层房型的住宅，缘何受到消费者的青睐？错层房型的住宅，其最大的优势在于既有平面住宅的割据，也有别墅搬的居住感觉。错层房型住宅的多个特点，并非一般住宅和别墅所可比拟。 首先是错层房型住宅在居住功能上具有较大的合理性，进门通过玄关后是起居室和餐厅，二进或三进的均有卧室和书房、另配卫生间和壁橱。其次是在使用功能上搭配独特，如层层设有卫生设备，区域布局动静分离、干湿分离。其三是居住的私秘性大大加强，起居室和卧室互不干扰，不同功能的区域完全是一个独立的空间。其四是居住的便利性，错层住宅没有别墅中的环形楼梯，每进一般只有4-5级台阶，进出方便、来去自由。其五是居住的档次和品位得到提升，错层房型同样具有别墅的功能和感觉，比一般平面住宅更富有层次感，在居住的舒适程度上有着一般住宅所无法比拟的超前性和实用性。 目前楼市中的错层住宅设计较为合理和渐趋流行是上上型和上下型，二进款式一般在100-120平方米左右，有二房二厅或三房二厅，三进款一般在130-160平方米以上，有三房二厅或四房二厅。错层房型的住宅之所以成为流行，当然是因为市场有这方面的需求。但错层房型也有不足之处，这就是总建筑面积标的过大，而造成总销售价格过高。因此，开发商应根据自身楼盘的实际情况来设计房型，切忌一拥而上，楼市有过这方面的教训。任何流行的东西，亦往往存在很大的局限性和一定的时段性。楼市竞争不靠流行，只要有市场。就会有机遇。\"错\"了，也招人爱。 东\"错\"西\"错\"，南\"错\"北\"错\"，一\"错\"再\"错\"，\"错\"上加\"错\"，全盘皆\"错\"……\"错\"了，就销得不错。 错层的持续热销，使一向持保留意见的老专家们也对其刮目相看，在今年的最佳房型评选中，14个优秀\"错\"版房型获奖，占了全部奖项的30％。 然而对错层的批评也时有所闻，应当如何认识这些问题呢？记者请教了获得错层设计\"专利著作权\"的建筑师龙健。 \"错\"能火多久？ 错层一直是新潮房型的代名词，原以为它会像

其它时髦玩意儿一样一阵风地起，一阵风地逝，不想却风靡市场2年多，且至今不见隐退之意。从住宅样式来说，别墅可谓最高境界，生活水准提高后谁都会向往别墅生活。而公寓住宅中的错层、复式（即100％错层）和城郊结合部的联体住宅等，则正好满足忙碌的都市人对别墅生活的向往。短短几级台阶，使动、静更加分明，空间更加活跃，也为家庭装饰带来丰富灵感。所以\"错版房型\"的受宠不是\"追风\"，而是有一定的心理渊源，也会长久地延续下去。 \"错\"浪费面积吗？ 对错层的一个批评是浪费面积，特别是复式住宅，楼梯间太小有撞墙的压迫感，大了又无端增加了交通面积。是否楼梯的设置要有很多讲究？ 一般主张\"东西错\"，它有利于动静分离；\"南北错\"的台阶不宜太多，否则会影响南北通风。\"一错再错\"、\"错上加错\"之类太复杂的\"错\"，容易造成老人、孩子行动不便。 楼梯应尽量避免建在进门处，因为楼梯都会将人们的目光引往私密空间。每种房型都有交通面积，建在过道上的错层楼梯，是最经济的设计。 楼梯的建造方法跟面积使用也很有关系。有的楼梯用钢筋混凝土建造，造型没有修改余地，还会给楼下增加2道梁。如果采用轻质小钢梯，不仅可自由移换或改变造型，还可在楼梯下建造贮藏室、书橱、休闲区……给室内设计师留有很大创作空间。有的全复式高层住宅，每3层设一个电梯间及走廊，另2层则省却，得房率可提高到82.7％，这样高效地使用土地，是平面高层无法胜任的。 \"错\"够安全吗？ 据说错层结构会影响住宅的抗震能力，是否意味着错层住宅不够安全？ 复式住宅相当于两层平面的叠加，其结构与平面住宅相同，不会影响安全。几级踏步的错层，由于楼板呈不同平面而形成剪力，对抗震性能构成一定影响，但可通过加固结构的方法予以解决。对此，有关方面高度重视，在审批错层房型结构时把关很严，所以现在购买错层住宅不必担心安全隐患，今年最佳房型评选中错层住宅的高比例获奖即是证明，但加固结构提高了建筑成本，楼价会比平面住宅略高。

11 大错特错 错在上海

一错走红，万商学错

岁暮时节，走马上海滩，纵观上海房市代表性楼盘，感受最深的应算是上海人对错层、跃层、复式等有空间变化感房型的错爱了。 最典型的例子莫过于远在闸北区的望源公寓了。闸北区位于上海市北部，望源公寓处在通往上海市区的主干道旁，终日车水马龙，烟尘滚滚，喧嚣不绝，四周旧楼陋室，一片灰蒙。其售楼处亦显然因陋就简，取路边一破旧平房而用之，令人?quot;灰径不曾缘客扫，蓬门日日为君开\"之感。你万万想不到这样的售楼处会卖出楼去。然而，其七 幢多层住宅已售之将尽。其最大的卖点是独特的房型结构--全错层，且这已是望源房地产开发公司所开发的第二代错层结构的房型了。早在1998年春天，在上海春季房交会上，望源第一版错层房型就已令购房者一见钟情，爱不释手。一个月之内，就卖出90%，创造当时上海楼市之一大奇迹。 其广告词曰：\"望源错版珍贵，犹如一颗钻石嵌入这片宝地，接受四方拥戴，使您出入间比别人多一份值得骄傲的尊?quot;。开发商宣称望源错版可使\"大大小小都喜欢，丰富生活多层面\"；入住其中，可?quot;三代同堂其乐融融，弘扬中国人的美德，望源公寓的设计理念正是体现这一传统美德。\" 望源错层的基本概念表现为多层面梯级跃升式结构，是一种错层错位式住宅房型，进门的第一层面为公共活动区，南面是大开间客厅，北面是餐厅、厨房和公共卫生间，向里上三级楼梯形成第二区域，可作为老人房儿童房或客房，继续向里上7级楼梯是第三区即主人活动区。 多层面梯级跃升住宅房型的特征，是在一套独立单元住宅里营造出数个功能区层面，人们日常生活中所涉及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、学习，都可在不同的功能层面上进行，较好地满足了人们对现代家居的需求。 一错走红，万商学错。位于徐汇区赵家浜路与陕西路交界处的新加坡美树馆，

地处闹市，人声鼎沸，交通繁忙，其容积率高达1：8，高层叠立，人在中庭，有坐井观天之感。但是销势很好，因全为错层结构。 相距不远的四季园更因户型结构的差异而导致销售上的鲜明反差，它的四幢高层住宅，其中二幢错层房型的已卖完，而另二幢平层房型的则销售艰难。早就听说素以精明著称的上海人特重房型，果然不虚。 位于杨浦老工业区内的银河世纪花园也以错复式房型一鸣惊人，一炮打红，一售而尽。该园深居厂房林立的工业区腹地，小区主出入口距交通主干道近百米，出行可谓不便之极，四邻亦无景观可言，但是，其楼花甫一入市，短时间内即告售磬。个中奥秘，一言以蔽之曰：胜在户型。 房子作为一种商品，它满足人们基本居住需要的这一根本特性是不容改变的，诚如卡尔.马克思先生百余年前所指出的那样，使用价值是价值的基础，价值是使用价值的表现形式。产品内容和形式是不可分离的两个方面，对于房子而言，其形式和内容有时甚至是统一的，结构决定功能，因此，明智的开发商应对户型结构给予足够的重视。只要房子真的好，就一定能卖的好。房型设计是不容轻视的。 从产品开发角度而言，单体的平面设计经房地产开发十几年的经验，已然高度成熟。由于受容积率、户型比、单套总面积等因素的限制，就目前的开发条件而言，要想在平面布局中寻求革命性突破，是困难重重的。我们的设计师们在房型设计时是不是应该在空间上考虑突破呢？错复式房型在上海的热销是不是已给我们提供了足够的良好启示呢？ 我们知道，住宅作为一种较为特殊的商品，属于消费者谨慎购买的对象，其开发生产与销售不能不考虑当地的地形、气候等自然因素，更须密切联系当地由历史、现实、民俗、民风等因素塑造而成的地域文化心理。每一种商品的旺销售固然取决于多种因素的综合作用，但符合特定人群的文化心理需要却应是其中备必的要素。错复式房型在上海的受宠现象的背后，我们可以发掘出目下在上海房地产市场上起着重要影响的地域性历史文化心理因素。 首先是上海人的怀旧心理的萌动与强化。上海作为中国第一大经济发达城市，在历史上曾是最早的五个通商口岸之一，是《西学东渐记》作者容闳先生盛年活动的主要场所，代表着中国文化与西洋文化交流碰撞的最高境界。百多年来，西洋文化与文明在上海的痕迹可谓触目皆是。仅就建筑而言，上海就已有\"万国建筑博物?quot;的雅号。而在改革开放以来的房地产开发热潮中，上海房地产界可谓已将西洋风格模仿到了无以复加的极端。 物极必反，在欧风过盛之际，人们开始反省自身本体文化的地位，开始怀念曾有过的属于自己本土风格的居住建筑。上海著名学者赵鑫珊先生曾充满激情地说过：\"上海有好些弄堂的建筑场和被它营造出来的氛围实在是一首城市散文诗。\"他自己就经常出没于六种弄堂之间，企望欣赏和解读这些古老的、凝固的哲理诗--老式石库门、新式石库门、广式房屋里弄、新式里弄、花园里弄和公寓里弄。 于是从政府到媒体到开发商都不约而同地开始宣传或开发能够体现

? 其次，从上海人居家行为习惯模式来看，错复式房型充分满足了

他们对住宅动静分区、主客分区、洁污分区、公私分明的心理需要，具有高度的私密性与足够的活动空间。使人居其中，既可享受数代同堂的天伦之乐，又可拥有安静无扰自由自在的个人私密空间。诚乃一举两得。而上海人对私密性的一向看重，也可以说至少是部分地受欧美文化影响的结果。欧美国家中对私人住宅及私人空间的重视与卫护是人所共知的事实。身受西风百余年的劲吹，上海人不知不觉中也表现出了染于苍则苍的心理迹象。 千禧之际，作为在中国房地产市场上占有巨大份额而具有不可动摇地位的上海，开发商们错招迭出，将错就错，一错再错，错上加错，大错而特错！应是一种值得关注和研究的现象。 错层经典楼盘鉴赏 未名园 \"未名园\"首期房型，引入实用型错式结构，这已成为这座环境文化主题凸显的小区内引人关注的房型。错层房风行楼市，一是因为能突破单一层面中布局上的单调，二是由石库门 式居住习惯到海派居住文化的提升。\"未名苑\"的错层风格，以不牺牲居住面

积 为原则，利用走廊面积，做出数级踏步，符合人体趋前的生理结构，既轻松拾级， 又形成明显的居住功能，这和一些追求八九级台阶的\"错复式\"比较，\"未名苑\" 框架式小高层错层房，更符合结构的科学性及居住的实用性。室内空间的处理，充分考虑错层的通畅、光照、空气及排列，做到层次分明，尺度宜人。如双错房型 ，入门近３０平方米的客厅正座朝南，第一\"错\"，三级弧形台阶，既踏入北向餐厅，又跨书房及厨卫区 域；第二\"错\"，延续弧状台阶，再抬步数级入南北大卧，整座套室浑然有致，大气凛然。 尤其是那怡人的飘窗，使室内空间无形外延，又能透窗观景，一览无余，成了小区内 强项房型。再可一提是的，所有错层得房率颇高，平面紧凑，空间得当，就寝与超居独立，极易家俱布置；又因厨 房与餐厅的可隔可断，可合可分，提供了大小由之的便利，给人\"错\"而不错之感。而由错层房型引出的外 形变化，如通风竖井造型，增加了建筑外形轮廓与坡面层顶形成的对照；阁楼跃层加老虎窗等由内而外的设 ，使单体错层俨然富有豪华别墅的效果。 盛大花园 \"盛大\"独创了领先于楼市的小型错层，使居住功能更显机能化和超前化。小错层突破传统空间居住观，以家庭为整体，将功能区独立分隔，使各生活区域互不干扰。整套房子建筑面积又控制得很好，格局更加实用，节省，犹如别墅楼中楼，一个空间二重谐奏，家庭立体生活交响曲?quot;盛大\"开始。 望源公寓 在保留原有错层设计布局特长的基础上，汲取了平面设计热销楼盘的诸多精华，如两卫位置按功能不同设 置，进门线路自然分割两厅，餐厅临窗又与厨房呼应。在功能齐全的的前提下，有效完成各部位面积配比，控制了总面积，多层的三房只有111.64平米。 建错层房有规则 错层房是近年被房地产市场追捧的新房型，今年更成为各个发展商\"克隆\"的对象，一时间东西错、南北错、东西南北一起错的房型屡见不鲜。虽然各地已经出现了些取得不俗销售业绩的错层楼盘，但也有一些楼盘，因盲目追求\"错层效果效果而误入歧途。其实，总结错层成功的经验，不难发现错层要在楼市中脱颖而出，需要符合一定的规则，才能成为方圆。 首先是有效控制的套内面积。错层可综合传统平面住宅和复式住宅的优点。目前流行的复式结构有受上、下管道走向的限制，而且单套面积不易控制，总面积较大，得房率偏低。而错层住宅是将一套住宅放在不同的层面上进行设计建造，不同的层次形成了不同的功能区，从而合理有效地控制单套住宅面积，可设计出81至186平方米各种面积不等的住宅。因此，错层设计要抓牢这种先天优势。 其次，以地方文化为纲。如上海购房者受海派文化影响，对新事物的接受能力较强，追求新潮，强调住房的私密性、合理性和舒适性，这就为错层房大行其道提供了广泛的买方市场。 再者，错层需要当地设计师进行设计。前几年上海楼市盛吹\"新加坡之风\"的状况已有所退潮。因为住宅受地理位置、文化背景、生活习惯、经济发展水平等诸多方面影响。所以，只有受海派文化熏陶的设计师才能设计出真正符合沪上市民居住要求的住宅。 有关行家认为，错层还要纠正三种错误倾向。第一，有些楼盘采取东西南北错的方式，有房型复杂、抗震性羞的弊端。第二，

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12多层高层不抵小高层

比起板式住宅的多层和高层，小高层更是优点突出

从今年春秋季的几次开盘高潮看，相对塔楼而言，板式小高层所占比例逐渐递增，简直是以\"加速度\"冲进了北京楼市。在近期的新开楼盘中，板式小高层所占比例已经明显超过了塔楼，成为了北京楼市的新宠。面对这种局面，许多企?quot;住进高楼\"的购房者显然缺少心理准备，不知道板式小高层到底好在哪儿。日前的一项调查显示，６０％以上的消费者最中意的仍然

是多层商品房。上月２７日，在一个住宅研讨会上，许多房地产业专家就板式小高层住宅的建设和走势，发表了自己的看法。 什么是板式小高层 国家住宅工程中心副总工程师开彦先生认为：\"板式小高层\"是一种不规范的叫法。我们目前常说的\"板式小高层\"是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在９至１２层左右。６层以下的称为\"多层\"；更高的则称为\"高层\"，这与标准规范有些出入。\"塔楼\"主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内；而板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看，不一定都?quot;一\"字型，也可以是拐角、围合等形状。 板式小高层是由南方传入北京的，在上海、广州等地板楼已经成主流，占到整个市场的８０％至９０％。专家认为，现在流行的板式小高层比起我们７０年代建造的板楼，有了根本的变化。其一，设备、建材、智能化等都有了质的飞跃；其二，更加注重环境，前后庭院的绿化、园林小品的营造使居住质量有了飞跃；其三，开间增大，户型更趋合理，厨房、卫生间加窗，阳台观景的作用增强，设计理念更为先进。许多项目六层也配有电梯，更加充满人文关怀。 板式小高层到底好在哪 相对塔楼而言，北京市建筑设计研究院副总建筑师刘晓钟认为，板楼具有三大优势：一是每户占的面宽比较大，进深较小，通风、采光各方面条件比较好；二是从室内空间的行为路线来看，大进深的塔楼或其它住宅，从单元门口到各个房间的路线比较长，而板楼是从中间进，两边相对近；三是从朝向来看，一户可占到两三个面宽，朝南的房间自然就多了。 比起板式住宅的多层和高层，小高层更是优点突出。清华大学建筑设计院叶茂煦教授认为，过去的多层住宅存在容积率和舒适性的问题。多层住宅容积率相对比较低，无疑增加成本，拉高房价。而且我国大城市已经进入了老龄化，６层没有电梯，对老年人来讲就很不舒适了，这也是近年来高层以每年１０％的速度增长的原因。但高层越来越高，每层的户数也越来越多，一层平面达七八百平方米，甚至１０００多平方米，也令住户很不满意。北京作为高纬地区，如果没有朝阳的房子，住户的舒适性要求就满足不了。另外，高层带来的其它问题还有开发周期长、造价高等缺点。 小高层介于多层和高层之间，按规范要求１１层以下至少配一部电梯，既解决了上下交通的问题，同时又保留了多层住宅的优点，自然受到了人们的欢迎。 塔楼真的会被淘汰吗 板式小高层越来越多，塔楼已经落伍了吗？会被市场淘汰吗？ 专家认为，高层塔楼肯定不会消失。板式小高层的规划限高，因此容积率受到了限制。而且，板楼一梯两户至少要一部电梯，从投资和维护费用来讲成本也比较高，使用系数比塔楼低，所以在寸土寸金的市区依然应当是塔楼的天下。 阿特金斯国际设计公司的刘嘉峰先生认为，板式小高层应该建在北边四至五环，或是南面的三至五环的范围内，在地价、交通、市场需求三者之间找到一个平衡点。就北京来讲，这一圈也确实是板式小高层出现频率最高的地方。北有嘉铭园，东有东润风景，南有恋日家园，都是比较成功的小高层设计，这不仅仅是一个做法，而成为一个现象，交通、价位、品质三者结合得比较好，就能够比较现实地满足市场的要求。而越往外走，地价越便宜，自然会出现低层的、多层的房子。 看来，对于北京这个地理位置、文化、经济差异很大的市场，盖塔楼、盖小高层都不是绝对的，与地理位置、周边的情况、社会购买力，包括开发商对土地的评估等都有相当大的关系的。从北京畅销楼盘来看，塔楼、多层、板式小高层全有。美林花园、颐源居都是塔楼，但都卖得很好，而且是北向的房子卖得最快，因为北边有绿化带、公暗木肮邸１

α? 板式小高层虽然越来越多，但目前北京９０％以上的房子还都是塔楼，许多发

展商对产品研究得不够，只看到容积率，于是做了很多一梯１０户的大塔楼。从对积压房的调查来看，积压最多的还是这种塔楼。专家普遍认为，只要精心设计、迎合市场，塔楼还是完全可以做好的。采用预应力技术的今典花园、居家办公概念的现代城、一梯七户\"瘦身\"设计的太阳园、\"偏心\"设计的华清嘉园、前卫户型设计的阳光１００，都是受到购房者欢迎

的塔楼。今年上半年，华清嘉园、阳光１００、恋日嘉园、百朗园这四大明星楼盘中，塔楼、板式小高层就各占一半。 怎样选择板式小高层 说小高层好，也并不是个个都好。建设部住宅产业化促进中心示范工程处孙克放处长就为小高层的设计找出了不少应当避免的问题，这些问题也是购房者在选择小高层时应当特别注意的。 一是有些小高层为了出面积，进深太大，造成了房间的采光不足，应当控制在１４米左右为宜。 二是每部电梯带多少户的问题。过少会增加业主的后续支出；过多则造成使用不便。一部电梯的费用包括折旧费、维修费、运行费和电费，电梯的服务面积太少，运行费用高，摊入物业管理费中则相对较高。 三是电梯噪声问题。一梯两户情况下，电梯都是安在中心部位，而户内中心部位往往都安排的是起居厅、卧室。现在比较好的做法是用壁橱来隔音，但振动干扰可能还会存在。 四是一些小高层中的错层设计会给老人和残疾人的行动带来不便。 五是空间围合过度，通风不利。一些小高层过宽、过密或是围合过度，都会阻碍小区内的整体通风，也势必会影响到每户的通风和采光。 六是电梯入口厅和宽度过窄。现在许多电梯的宽度还不足以容纳担架，不利于抢救病人。应有一部这样的电梯来应付老年人的突发情况。另外，也使得钢琴和大件家具没法搬运。对于一些高标准住宅来说，应当考虑。 七是一些小高层中没有设垃圾间，业主将来只能拿着垃圾袋坐电梯、走楼梯。

13 \"连体式\"户型走俏京城

因其以人为本、弹性十足的特点而被众多开发商看好

近来，北京房地产市场上出现了一种\"连体式\"户型。这种户型一般是将一个大户型拆分为两个小户型（多是一大一小）的平面连体住宅，两个户型紧挨着并各有自己的门户。打开大门，穿过公共过道，看似两间房，其实是各有独立房产证和齐全配套设施的两套房子。 这种连体住宅的主要消费对象是子女父母同住的家庭。其最大特点是分合自如：\"合\"是指两个单元拥有共同的大门、公共的走廊，安全系数高；\"分\"是指关上两个单元各自的小户门，两代人便各有自己的居住生活空间，互不干扰，私密性强，从而减少了许多矛盾与麻烦。 此外，由于可分可合的\"连体式\"户型有各自独立的房产证，对房屋将来的出租、出售十分有利。一旦居住双方的情况发生变化（如子女迁出、父母去世等），住房处理起来十分方便。其这一特点也吸引了不少投资型买家，可以一套自己住，另一套出租，两套房之间留有施工洞，随时可以根据实际需要打通，连成一套大户型。 应市场需求、业主需要而生的\"连体式\"户型，因其以人为本、弹性十足的特点而被众多开发商看好。

14 两代居创造户型新卖点

顾名思义就是要老人和年轻人都有各得其所，各安其居

自古以来，中国人就习惯于以家庭为中心，几代人同居一室，互相照顾，互相依赖，老有所养，小有所依。然而，这种聚居方式，往往由于生理、心理、年龄、生活习惯以及思维方式、文化水平、行为方式等等的差异，产生各种不和谐与矛盾，以至于造成种种感情上的伤害。所以近年来，年轻夫妇开始脱离大家庭的束缚，追求独立的无人约束的小家庭生活。这使传统的家庭观念受到严重冲击，同时也不可避免地带来一系列社会问题，比如老人无人照料；子女缺乏关爱；年轻夫妇的不良情绪得不到及时调节等等，这些因素不知不觉中给小家庭埋下很多潜在危机--两人世界也有两人世界的\"不方便\"。另外，我国城市人口的激剧增长已经给城市住宅建设带来巨大压力，以至于选择一套合适的\"两人\"住房成为一件并不太容易的事

情，所以很多年轻夫妇尽管有心\"独居\"，但却无力面对许多困难，结果越来越多的年轻人希望住在能够与老人有分有合的房子里--既能照顾老人，又让老年人有自己的生活空间，同时还不影响和改变年轻人自己的生活起居和生活习惯。也就是说，两代人虽然居住在一起，却又互不干扰--这就是我们所说的\"两代居\"。在房地产经营越来越注重户型的今天，这种具有广泛市场需求的\"两代居\"，前景一定是一片光明。 怎样才能两全其美 \"两代居\"，顾名思义就是要老人和年轻人都有各得其所，各安其居。要做到这一点，必须解决以下问题： 其一，为适应两代人不同的生活需要，应该进行合理分区，使两代人的生活起居分而不离。这样，老人可以得到照顾，年轻家庭也可以有人看管。 其二，充分考虑老年人的生理、心理特点，在专供老人生活起居的空间应重视细部设计。老年人多反映迟缓，肢体活动受阻，且有一些急性病突发的可能，所以在老年人的居室、厨房、卫生间等处应设急救按钮，并与年轻人的居室相通。另外，墙角要平整，不能出现尖角，以免碰伤。居室内壁柜的位置和细部尺寸应考虑老人手臂活动的可能范围与使用方便。室内尽量不设台阶、坡道、门槛等，以防老人摔倒。地面采用防滑措施以防老人滑倒。卫生间内马桶、浴缸旁要设置保持身体平衡的扶手。在设计各种设施的开关、把手等时，应考虑使用方便，易于操作等等。总之，老人生活起居空间细部设计周到与否，是老人生活是否舒适、安全的重要因素之一。 其三，由于老年人退休或身体较弱，在家的时间相对多一些。在这种情况下，老年人的起居室宜朝阳布置，朝阳亦应相对宽敞，最好能够摆下一个小桌，以供老人休息和娱乐。年轻人的卧室则需要一大一小两个房间，以供年轻的夫妇及小孩居住。 其四，住宅分配应避免老人或年轻人房间全部朝北或全部朝西。 其五，在进行室内环境设计时，年轻人起居部分可以尽量保持分隔的灵活性，并在条件允许的情况下，保持年轻人自己创造的可能性。老人部分则应相对稳定，并且宜采用明快的色调，使其富有亲切感，避免使用沉闷的颜色和冷色调。 其六，这种住宅设计应具有可变性，以适应家庭人口变化的需要。例如当老人亡故之后，方便年轻人对\"两代居\"进行改造。这种改造可以有这样三种方式：首先，将其卖掉另购新房。这要求\"两代居\"能适应新买主的要求。其次，全部自用。这要求一些空间有扩大的可能性。再者，部分出售或出租。这要求原有住宅有改造成两套标准住宅的可能性。 其七，在考虑规划时，\"两代居\"宜以低层或多层为主，最好将其设计成一个组团。应注意环境优美、安静，并根据不同的地形进行灵活布置，将公共设施、文体活动设施有机地组合在一起。以围合或半围合空间布置成不同形式的庭院，在庭院中布置绿化小品、花架石凳以及硬地、儿童游戏场所等，为老人提供一个活动、交谈和照顾儿童的安全而舒适的环境。 两种形式可供选择 \"两代居\"住宅总体上可分为单元式和独立式两大类。 单元式 单元式多适用于城市大量性建筑，这对于想\"分而不离\"的住户来说，可以减少辅助面积、降低购房投入。但\"分\"的顺序依次应该为：卧室、卫生间、厨房、餐厅和客厅。一般说来，卧室都是独立设置的，那么要解决的主要是其他房间的\"分\"与\"合\"的问题。对此，可以有以下几种组合方式： 独用卫生间，合用客厅、厨房和阳台。这一类标准较低，但面积较为经济。老人独用卫生间比较方便，两代人共用厨房，共用进餐可使老人免去一些寂寞。 独用厨房，合用客厅、卫生间和阳台。这一类标准亦较低，面积较为经济。独用厨房可减少因口味不同和家务劳动而造成的矛盾。 独用卫生间、客厅，合用厨房、阳台。客厅分开使用，可减少因休闲娱乐方式与社交方式不同而造成的相互影响。 独用厨房、客厅，合用卫生间、阳台。厨房、客厅分开使用，可减少因饮食习惯不同、休闲娱乐方式与社交方式不同而造成的相互影响。 独用厨房、卫生间、和用客厅、阳台。此种户型独立性较好，合用客厅和阳台对两代人不同要求的影响不是很大。 独用客厅、厨房、卫生间。这一类小而全，独立性较强，两代人既可使用同一个入口又可分开入户，对于避免相互干扰较为有利；另外又可较方便地分隔为两个独立的户型，适用性较强。 独立式 一般2－3层，都有各自独立、完整的生活起居空间和设施，标准较高，比较适合于城市中高收入者。通常老人住底层，年轻人住楼上。根据入户方式不同，可分为：

公用门厅，分区使用。这一类\"合\"的成分较多，老人的底层客厅可大些，以供两代人团聚或社交使用。楼梯紧靠门厅，尽量减少相互干扰。 公用门厅，再增设一个直通上层的辅助性室外楼梯。这一类子女的自由度比较大，可通过室外楼梯直接上楼，避免打扰底层。 底层分设两个门厅入口，其中一个直上二层。这样，两代人既可以从内部相互来往，又可以相互隔离。两代人独立性更强。 未来会是什么样 随着我国经济的发展，人们对住房的要求会越来越高，这也给未来\"两代居\"住宅的设计提出了更高的标准。具体表现在： 除了要有优美安静的环境和适当的交往、休息空间以外，更要求利用环境和当地地理、气候条件以及现代新材料、新技术，组织好住宅的通风、保温与隔热，做到冬暖夏凉，最大限度地降低能耗。 同时，在住宅选型方面，跃层式将更受欢迎。这就意味着两代人各有独立起居空间?quot;小而全\"的\"两代居\"，将会在今后较长时间内成为需求量较大的一种模式。 当然，为适应人口变化和社会需求的变化，居住空间要打破开间上的束缚，争取纵横两个方向的灵活度，使居住空间具有可以灵活划分和面积扩展的可能性。比如大柱网的框架结构体系、大开间少内纵墙的板墙体系等。大空间结构体系要处理好方便拆装、轻而经济的分隔墙体以及设备管线、电器插座与开关、灯具、三热等的可变性。 另外，室内空间更加丰富，细部处理更精细，更符合两代人的生理、心理特点，更体?quot;以人为本\"的设计理念。 最后，社区交往活动空间、文体活动、医务、就餐以及急救等设施更加完善、齐全，更方便住户。 我国已经步入老龄社会，老人的问题越来越突出；还要看到，我国仍是一个发展中国家，人们生活并不富裕；与此同时，由于城市发展造成的土地价格日益升高，使\"有分有合\"的\"两代居\"无疑将成为相当长时间内一种有价值的住宅形式，有眼力的开发商从现在开始就应该对此引起足够的重视，并将其纳入市场营销的总体计划。

15 小户型2代给你\"活\"空间

小户型2代让人从全新的角度来看小户型，让人们发现小户型一旦从现代的大跨度预应力楼板技术中生长出来，便有着蓬勃的生命力，绝非是什么\"过渡产品\"

今典花园推出小户型时，因为市场此种户型稀少，号?quot;珍藏小户\"，曾经引发了一场购买热潮，董事长张宝全没有见好就收。后来，今典花园二期工程又推出小户型，标明是一种具有全新意义的\"小户型2代\"。小户型2代让人从全新的角度来看小户型，让人们发现小户型一旦从现代的大跨度预应力楼板技术中生长出来，便有着蓬勃的生命力，绝非是什么\"过渡产品\"。8月份，小户型2代刚刚宣传，未等到开盘，一个月时间，已经有100多户签合同，有的客户甚至整层购买。预计，秋季房展会上亮相后，会引起更大的轰动。今典花园的小户型为什么这样受欢迎呢？ 小户型---任意组合的\"活空间\" 小户型2代并不是单纯空间意义上的小面积套室，而是以最小的户型面积单位50平方米为户型设计基础，同时又具备积木式组合功能，空间可大可小，真正做到\"量体裁衣\"。这一特性也是小户型1代与2代最大的不同：一个是\"死\"空间，在设计时就没有为未来预留发展空间；一个是\"活\"空间，空间可以随意剪接，既可以是小户型，也可以变成大户型。小户型2代是百变户型，可积木式自由组合的\"活\"户型。 今典花园的\"活\"户型是建立在大跨度预应力楼板技术之上的。 由于楼板跨度大，能把很多墙拆移，增强了户型空间的开放自由度。另外由于整个楼板是现浇的，因此把所有的钢筋和暗梁都绑扎在楼板里了，既看不到明梁更看不到暗梁，增加了观瞻性，给装修也带来了方便。同时建筑的韧性增加了，结构重量减轻了，抗震性能也随之提高。同时，大跨度预应力技术使户与户的墙都可以随意拆移，可以自由组合户型，二户并一户、三户并二户都能成为现实，甚至能组合出京城最大的户型，面积达1000平方米，一层做一户；也可以分割出京城最小的户型，面积只有40余平方米。户型上还可以追求相邻户型的组合式，

局部组合，多出一个卧室、卫生间或厅堂等；或根据未来的变化与发展，对空间再次组合与改造。活的户型、活的空间、自由拼装、自由组合，使整栋楼、整个小区都可以做到一家一个样。 过去，大跨度预应力技术在国外以及国内的一些高档楼堂馆所或豪宅才被使用，因为这些场合需要大跨度空间。在住宅领域应用极少，除了因为造价昂贵，一般的项目不愿使用外，还有个观念问题。过去是福利分房，老百姓只有一居、二居、三居等面积不断扩大以

Ω

?代把空间的组合权力交给了房

子的主人，可以自己来定夺生活空间。 小户型---实现\"个性化\"追求 不久前，建设部副部长宋春华在青岛进行了一次专业性很强的学术讲演，其中重点说到户型回归，国际住宅户型正面向面积小型化，配套智能化的方向发展。日本国内新住宅80--100平方米的户型占70％，而欧洲已占到80％左右，以生活功能需求来看，城市居所的使用面积过大会造成能源、土地资源的浪费和社会资源的分配不公，适当控制户型面积是发展商应该直面的问题，舒适的生活并不完全取决于住宅面积的过大，而取决于面积的合理设计和户型组合程度。居住小户型也将成为一种时尚。 空间的自由组合，一直是人们的梦想，现在成了新世纪住宅的一个设计亮点。把房间自由拼装，自由组合，在过去简直想都不敢想。现在大跨度预应力新技术的运用，终于实现度身定做空间。如果你现在的经济能力只能买一居，后来事业小有发展，需要大点的空间，您可以买相邻的单元重新组合，可以根据自己的需求、审美情趣来组合自己的空间，营造出有个性化的空间，实现人的个性化追求。 北京大学建筑学研究中心张永和教授曾撰文说，住宅应该和生物一样会新陈代谢。日本建筑师曾提出了一个\"新陈代谢\"的概念：即一栋建筑不能一成不变地只满足一个时期的一种功能，而是要能够和生物一样，π

岢鲆恢置?quot;多米诺\"的结构。它是一个板柱体系，没有任何的梁。所有的墙都是不承重的，加之平平的楼板，因此可以布置在平面任意位置上。如果功能有所改变，打掉或移动一堵墙都很容易。他说，迎接中国种种新兴生活方式的，并不是一个个固定的建筑模式，而是诸如\"新陈代谢\"、\"多米诺\"和\"自由平面\"等灵活开放的建筑概念和结构体系。 张永和的观点竟然和张宝全的小户型2代不谋而合，看来不仅小户型因其可以自由拼装，可以生长、变化，而且小户型将适合当今世界新兴的生活方式而极具生命力。

16 双书房能否成为新卖点

给孩子一个属于自己的书房，无疑是对孩子阅读行为的极大认可和鼓励

今后，中国的孩子也将有自己的书房。最近，由北京太合龙脉房地产公司开发的\"欧陆经典\"在国内首次推出\"双 书房户型，希望由此培养孩子从小读书学习的兴趣。 对于如今的家庭来说，城镇绝大多数都是三口之家，计划生育之后形成的家庭新结构带来了住宅开发的新要求。如今的家庭消费更愿意在孩子的教育上投资。多一间卧室的房子和多一间儿童书房的房子，作为父母的消费者一定愿意选择后者。?quot;欧陆经典 市场销售部副经理于海花女士介绍，\"双书房 户型是他们的独家特色，在今年8月中旬一推出，便处于热销之中，短短半个月中，销售率已达70％－80％。 孩子身上寄托着未来和希望。知识经济时代，人们着实领略到了知识的魅力。还带着孩子气的网络英雄们给人们演绎了一幕幕精彩的传奇故事，它告诉人们知识就是财富。不久前被称为出版奇迹的《学习的革命》的疯狂热销，反映了残酷竞争下的人们对学习改变命运的热望。为人父母者又如何不希望尽早培养孩子的读书习惯和学习兴趣。中国有句传统的俗语：三岁看大，七岁看老。而孩子最早受到的教育并非来自

学校，而是来自父母和家庭?quot;太好了。给我的孩子一个独立的小书房，他会有一种被尊重的感觉，而不会有被迫读书的沉重感。 在\"欧陆经典 的售楼大厅，前来咨询的在一家外企工作的张女士听说了双书房户型后这样表示。 给孩子一个属于自己的书房，无疑是对孩子阅读行为的极大认可和鼓励。专家认为，那些阅读能力强的儿童，大多是受家庭环境的影响。父母爱读书，子女都会仿效。儿童读书的兴趣，大都得到父母的鼓励，并非强迫。而在市场上这种户型设计的改变能否成为新卖点，还有待更多买家的认可。

17 上海房型设计向个性化迈进

个性化的设计将会带来房型设计的又一个春天 在上海，人们对房型的要求不断提高，客厅开间的增大，阳台功能的发展，多功能室的出现，错层的创新等使房型设计在短短几年内出现一次又一次的变化。

?80平

方米以上的住宅需求量增大；市中心地段，单身白领需要度身订制的公寓；市郊，度假居住两用别墅受到追捧；另外，厂房改建成住宅也将成为一种趋势……凡此种种，都在告诉我们，房型设计也随人的需求的变化而不断发展和提高。 从上海现在的市场情况分析，人们对新建住宅的购买热情极高，有创新概念的住宅销售要好于普通住宅。从人们的需求的扩展性和市场实际分析，上海的房型设计正在向个性化迈进。这一点可与品种应有尽有的服装市场作类比，人们已不愿意见面时看到互相都穿着同一品牌、同一颜色的服装，生产数量小、有创意的服装开始成为抢手货。 墙面是制约房型变化的一大因素。去年，万科的新房型中出现了弹性分割墙，客厅与书房间的弹性墙既可以保留，作隔离之用，又可以打开，扩大客厅的面宽，更显住家气派。可隔可开的弹性墙，满足了住家选择的多样化。 而今，更有不少楼盘以更直接的方式让住家选择。如有的楼盘在客厅与相邻的房间之间，取消了非承重墙的建造，让购房者在较大的空间\"白纸\"上发挥想象力，实现个性需求。 另外，母子型房型的出现亦是房型弹性分割的一种深化。一梯两户，大小两套相邻，既可以打开连通，成为平面布局中的大面积住宅，又可以分离为两套，一个家庭，两代人虽分住两套却交往方便。在本次获奖房型中，南方房产公司的\"春满园\"就是一个成功的例证。 随着150平方米以上大房型需求的增多，为房型设计带来更大的空间，而人们对室内功能区的各种要求，又使房型中出现了家庭第三客厅、音响室、进入式衣帽间、信息室等新的功能区域。 房型设计可以根据不同购房者的需求，创新设计功能区域。如对\"网虫\"、家庭炒股大户们，可以按他们的要求，设计一个较大型的家庭信息室，既可上网、炒股，又有家庭的休闲氛围。新一代的SOHO族---家庭办公已出现，房型设计也可以为他们度身定制。 可以预见，随着职业分工的细化，

δ瓜云涓鲂浴? 走道和玄关的不同，可以使房型显得区别明显。大型进门玄关，成为住宅的门厅，起到过渡、间隔、停留的作用，有的门厅还设有分门，专供保姆等直接进入厨房而不影响主人会客；有的门厅用艺术壁画等隔离，显示主人的情趣；有的在住宅内设计第二第三玄关，增加了住宅的幽深感和私密性。因此，设计不同的门厅，也可以表现住宅房型的特点。 对走道来说，应该用\"该短则短，该长则长\"来突出个性。有的居室较小，应尽量避免长距离的交通道路。而对于大房型来说，弯曲、较长的过道和走廊是室内的\"线条\"，可以创造纵深感、幽深感和一些居室的美感，这些\"线条\"的变幻，也增添了住宅房型的特色。 可以相信，个性化的设计将会带来房型设计的又一个春天。

18 上海楼市区域热点和产品热点

供应热点越是与目前及今后的需求热点吻合，就越容易产生销售热点

全面了解目前及今后上海住宅市场的区域热点和产品热点，对房地产发展商及代理商有着积极的指导意义。热点既可以是需求方面的热点，也可以是供应方面的热点，又可以是销售方面的热点。供应热点越是与目前及今后的需求热点吻合，就越容易产生销售热点。从需求、供应和销售三方面进行分析，可以看出目前及今后上海住宅市场的区域热点和产品热点。 需求热点 九十年代以来，上海的商品住宅购买群体变化十分明显。目前，上海商品住宅的购买主体已从过去的以中高收入者为主、中低收入者为辅的格局转变成以中等收入者为主、高收入者和低收入者为辅的格局。此外，随着市政建设的发展和经济要素从市中心的外移，城市空心化日益明显。这些因素综合起来，造成了目前市中心边缘区域特别是交通便捷的浦东和闵行区的中介楼盘需求量不断增加。 从需求的内容来看，需求热点是市中心边缘地区120平方米左右的三室二厅，此为需求量最大的套型，而100平方米左右二室二厅则是略低于前者的套型。这是因为中等收入群体作为目前的主要购房群体，现在基本上居住在50－80平方米二室或小三室的旧有住房内，其中60－80平方米套型占绝大多数。他们购买住房时强调使用功能要有所增加，使用面积也应有所增加，在使用功能上希望增加一个厅（成为二厅），增加一间房（一卫生间），且房、厅、厨、卫的面积 又要求有所增加。这样，他们购买住房的面积大致比原有住房面积增加40－50平方米。从购买能力分析，他们可选择市中心边缘房价较低的住宅，利用积蓄、出售原有住房的收入、组合贷款，他们就有能力购买比原住房面积增加40－50平方米的使用功能较完善的新房，即三室二厅120平方米左右或二室二厅100平方米左右的市中心边缘区域的理想住房。 由此可以预计，市中心边缘区域，特别是交通便捷的浦东和闵行区的品质不俗的住宅，将在市场上有较强劲的需求。此外，根据上海购房群体的需求及购买力结构分析，作为次级群体的高收入者中，需求一般以别墅、联体别墅和高级公寓为主，其中，新出现的联体别墅产品的需求增长更快。而同样为次级群体的低收入者，存量低价房和二手房将是他们的重要选择，他们购买新建低价商品住房的总量将较小。 供应热点 研究上海住宅市场可以发现，主要供应区位的分布及供应量的大小往往都受到可供开发土地和需求因素的双重影响。前几年闵行地铁沿线一枝独秀，就是因为地铁建成带动了此地的大量的物业需求，加上该区域可供开发土地供应量巨大，造成了此区域楼盘的集中大量供应。 目前，此区域理想的可供土地减少，加之需求的高峰渐过，而浦东特别是陆家嘴以外区域的居住条件已十分完善，以至浦东区域需求巨大且迅速增长，而浦东目前土地供应又比较充裕，因而造成了目前楼盘开工量巨大，供应量居上海第一（闵行第二）。 从供应上看，目前上市的新盘建筑、环境规划设计普遍良好，价格与品质相称。高层、小高层、多层、别墅和联体别墅，产品细分、目标客户细分明显。总的来看，适合中等收入购房者的中等偏高档次的产品占大部分，供应的产品从总量分布、产品定位、产品细节和总价单价上，均与目前市场的多层次有侧重的需求形态比较吻合。在这种情况下，新盘推出欲一枝独秀是比较困难的。从未来趋势看，以三室二厅为主、二室二厅为辅的需求趋势与目前上海住宅总体供应以三室二厅和二室二厅并重（其他为辅）的现状有所不符。这种趋势对目前楼盘销售的总体影响较小，但未来的新开楼盘，应充分重视这种趋势，以避免产品定位偏离的风险。 销售热点 1、热点区域 1999年，上海商品住宅批准预售面积与已登记预售面积之比已上升至1：0.75，中房上海住宅价格指数自1999年10月以来，也结束了长达4年多的持续走低，呈现微升走稳态势，加之各项综合因素分析，上海住宅市场目前已呈现供需两旺、价格止跌回稳的特征。在1999年的已售、预售的总量中，浦东占20.4％、闵行占20.3％，其他区域均低于11.4?8.39万元，平均单价3095元／平方米，平均建筑面积92.92平方米。 1999年浦东的楼盘销量列上海第一，且市场需求潜力仍远未充分挖掘，加之目前浦东的住宅新开工量庞大，预计未来一段时间内浦

东的住宅销量仍将排名第一，且比重仍可能有所增加。闵行则可能略有减少（新开工量及预售量排名在下降），其他市中心边缘区域（普陀、徐汇边缘部分）销售比例可能有所增加。 2、热点产品 市中心边缘三室二厅二卫的套型较好销 未来需求以120平方米左右三室二厅为主、100平方米左右二室二厅为辅的趋势，与目前新购住房平均成交建筑面积92.92平方米及三室二厅和二室二厅并重（其他为辅）的现状略有差异。业内人士应充分认识到这种趋势与现状的差异，特别是对于单价总价略低的市中心边缘区域，开发产品有必要考虑以120平方米三室二厅为主、100平方米二室二厅为辅，三室二厅二卫的套型肯定很受欢迎（面积增加有限，而又增加一卫生间）。目前仍有部分120平方米左右的空置房存在，但这对新盘的影响并不大，因为此类空置房有着较明显的其他方面的劣势。 产品规划设计优良且比较超前的受欢迎 上海住宅市场在竞争中演进到现在，规划设计一般的产品已很难达到热销。产品规划设计包括建筑规划设计和园林规划设计，这两个因素目前已成为产品热销的基本条件。 在规划设计中处处体现符合潮流的前瞻性理念，是为了在项目开工至销售完毕这一较长周期中不被市场淘汰，始终保持适度超前性，以此吸引越来越有前瞻性的精明买家。前瞻性的产品规划设计在2000年大量涌现，这对目前销售良好、品质良好但超前性不足的楼盘会产生一些冲击。 前瞻性表现在项目设计的很多方面，如冷热净水系统、中央空调、多层带电梯、车位充足、规划设计和物业管理的人性化和智能化等等，所谓适度超前是指产品与目标客源未来几年、十几年的需求相吻合。 产品定位准确易热销 随着上海住宅市场需求向纵深梯度发展，要求市场供应也与之相适合。同时，上海住宅供应的总量大于需求，也使发展商以特色产品激发出购买者新的消费偏好，以此使购房者产生购买冲动，从而超越其他竞争者。例如，开发水景住宅则是明显激发新的需求之举，可谓以创造力拉动了市场需求，效果较佳。 产品定位准确，是根据地块情况、未来市场情况、不同客源需求情况和市场竞争地位，准确地为产品的各个方面做细化的定位，并将此细化定位体现在项目开发的各个方面。产品定位准确，对于中小楼盘是如此，对于大型楼盘也是如此。大型楼盘虽然开发规模十分庞大，但仍需避免将所有层次客源一网打尽的做法，因为高收入客源不愿入住楼房品质、人群层次混杂的社区，而中低收入购房者也不希望社区住户间贫富反差太大。在上海住宅产品日益紧贴市场需求、日益进行细化的今天，产品定位的精细化和准确化，是产品热销和规避风险的一个关键因素。