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房地产本钱控制最关键的十大本钱控制点
第一篇：本钱控制之?造价管控篇?
一、存在问题：
1、编制清单时，存在工程量少算或漏算以及清单特征描述
不准等现象。
2、施工单位投标价格上下不一，甚至还有施工联合串标单
价现象，公司无法对合理价格做出准确判断，麻木追求低价
中标；从而导致中标价格也许是经过施工单位抬价后的高
价；也许是低于本钱的价格出现豆腐渣工程。
3、投标人会利用清单工程量的可能变化进行不平衡报价，
对清单工程量预计结算时工程量会增加的工程报高价，反之
那么报低价；对于清单文件中无具体工程量的暂定工程，预计
要做的报高价，预计不做或拟再分包的报低价。利用设计变
更进行不平衡报价，对设计图纸中不明确或遗漏之处，预计
修改后工程量会增加的工程报高价，反之那么报低价。 4、在开标过程中，没有专业人士对技术标中的施工方案、
施工进度方案横道图、网络图、劳动力方案安排进行评审，
导致很多二三流企业乃至挂靠单位以低价中标的渠道进入
集团承包基建工程；造成工期浪费。
5、施工单位战线拉得太长，导致资金、机械设备、人力资
源周转困难，从而影响工期浪费；
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6、基建体系所建立的战略合作伙伴数量太少，参差不齐；
大宗建筑材料未集中采购。
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二、对策
1、对清单编制的质量建立奖惩制度，通过奖惩制度手段来
制约清单编制人，从而到达提高清单质量的效果。 2、公司在开标前需对该工程做出详细的预算，对本钱做出
分析，确定准确的拦标价格， 到达正真合理低价中标的目的。 3、公司首先应有一套完善的图纸及一份高质量的工程量清
撑銑輻驁躉魷崢闞鏃笺賭竄蓝垄坚。 单，以防止因图纸的不完善和工程量清单的编制失误给投标
人留下可乘之机。
4、建立集团内部技术标评定专家库，工程开标时通知技术
标评定专家进行评审；对技术不够成熟或实力不够雄厚的企
业予以否决。
5、应对施工单位做出明确规定，施工单位手头拥有两个以
上在建的三一集团工程不得参加第三个工程的投标，确保工
期不被造成的浪费。
6、按设计、总承包、专业分包、专业及大型设备供应、大
宗材设供应等建立战略合作伙伴关系。每种类同级别合作伙 伴关系不少于
3家以上。
如此操作，可缩短招标时间；基于建立在互信根底上，节约
工程费用；可加速验收移交使用时间；有利于后序保修与维
护。
对大型大宗、品质要求高的材料设备集中选定定供应商。签
订长期采购合作方案，如通风气镂、墙板、耐磨地面材料、
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铝型材、母线槽、电梯护梯、电缆、钢材、厂矿灯具、混凝
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土、外墙石材、卫浴洁具等。如此操作能保证材料品质到达
公司要求；在施工中能保证按时供货； 减少承包方采购本钱，
降低材料购置本钱、从而为公司节约建设投资本钱。
第二篇：本钱控制之?规划设计篇?
一、存在问题
1、使用部门提交的产能规划、使用需求没有经过认真地研
究及评审，经常在建设的工程中进行不断的调整，带来大量
的设计变更，增加了造价。
2、厂房的工艺设计滞后，建筑按照标准厂房设计，导致大
量的设计变更，增加了工程造价；或厂房结构局部设计偏保
守，存在浪费现象。
3、集团未制定统一的建设指标标准〔如那些部门在车间辅
房办公，那些部门在办公楼办公；普通办公人员、研发人员
人均办公面积指标；总裁助理、副总经理等领导办公的面积
及配置等等〕，建筑规模存在一定的超标。
4、办公楼、食堂、研发楼等存在二次装修的建筑，由于工
期紧，建筑施工图完成便开始施工，当单体施工到一定阶段
后才完成装修设计。装修设计时，经常对建筑的平面布置进
行调整，导致大量的设计变更，增加了本钱。
5、局部设计任务设计周期不合理，图纸质量难以得到保证。
6、设计类战略合作伙伴数量有限，局部单位设计质量不高，
管控机制效果不佳，导致设计图纸质量、效劳质量和及时性
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都较差，从而影响设计进度和工程建设质量。
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7、设计行业这几年由于工程量很大，普遍存在施工图纸质
量低劣、设计进度滞后、图纸不全、设计技术不合理的现象。
如不加管控，将严重影响三一的工程建设质量和本钱。 8、普遍存在无视报批报建工作，存在不办理土地证、施工
许可证、房屋产权证等现象，严重影响三一与政府部门之间
的关系，给公司品牌将带来隐患。
二、对策
1、在制定工程的进度方案时，给工程一个科学合理的设计
周期。
2、让公司决策层认识到工艺设计对建筑设计的影响，要求
事业部做最大的努力配合基建及时完成工艺设计。 3、存在二次装修的建筑，应明确各阶段的设计内容，对各
阶段的招标范围进行合理的划分，对可能存在变更的内容暂
不设计、不招标。
4、组织人力资源部、行政部一起制定集团统一的建设指标
标准。
5、扩充、优化设计类战略合作伙伴库，制定相应的考评机
制，对设计类合作伙伴进行优胜劣汰。
6、加强合同管理，增加对设计院在图纸质量、效劳质量及
设计周期等方面的约束条款，对设计院进行相应的处分。 7、每个月组织两次关于设计图纸存在问题的总结会，将半
釀磽躜屦鏜贶陳觊诼將赠鏢萬块耻。 个月来规划设计院、审图中心、工程部发现的设计图纸的问
题进行汇总，组织基建总部人员进行讨论学习，并发给设计
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院。做到同类型的错误不要重犯。 8、对设计质量管控采取以下措施：
方案评审：要求设计单位提交全面、完整的设计方案，
即不仅需要总图、建筑单体的平、立、剖面、效果图、技术
经济指标，而且需要提交有关结构、强弱电、给排水、暖通
空调、动力等各专业的方案；组织基建总部相关专业及造价
人员进行讨论、评审，以确定最合理的设计方案。 施工图审核地勘资料的合理性评审，地勘资料的准确性
将严重影响地基、根底的设计合理性，从而将严重影响工程
造价；组建强大的施工图审查队伍，集中行业内优秀的各专
业工程师对施工图纸进行严格评审，对出现重大问题的设计
院〔公司〕以及基建本部〔组织施工图设计的人员〕进行评
价和处分。
制定各专业施工图审核技术要点，标准审图人员的行为和审
图点，使设计图纸质量处在受控状态。
9、明确规划建筑设计院、审图中心等各部门职责；明确各
专业人员的岗位职责；制定内部管控流程。依据流程、岗位
职责要求进行奖惩管理。
第三篇：本钱控制之?结构设计篇?
一、存在问题
1、各建筑单体结构形式的选型：建筑单体结构的形式依据
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不同的房屋类别、高度、抗震等级可以有不同的选择。不同
的选择对于造价的影响较大。比方多层 (六层以内含六层 )宿撐熒觯鳄厉縋漣澠鲷塢壢狯雾鈹揮。9 / 189
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舍楼采用砖混结构与采用普通钢筋砼框架结构来说，每平米
造价明显不一样；而异型柱砼框架结构相比一般框架结构，
同样对造价造成影响；
2、根底结构形式的选型：不同的根底形式或是同类根底的
不同选型，均对造价的影响较大。设计单位对于根底形式的
选择往往过于简单及保守。比方可以采用浅根底的却采用桩
根底；可以采用三桩承台的却采用四桩承台等；
3、地勘单位提交的地勘报告：地勘单位提交的地勘报告中
有关承载力往往偏低，过于保守及局部资料不全甚至错误，
抗浮水位往往过高，有时地勘报告深度甚至达不到标准的要
求，导致大量增加基建造价；
4、重大或专项的技术措施方案评审：在施工过程中，重大
或专项的技术措施，如厂房地面裂缝及沉降的处理、深基坑
的支护及回填土夯实处理、码头基地吹砂填海等，如果没有
很好的进行技术把关，将造成造价的大量增加。
二、对策
1、各建筑单体结构形式及根底结构的选型，建议请各基建
本部及三一规划设计院在方案设计阶段严格把关，在施工图
阶段由审图中心重点审核，采用正确的结构形式；有地下室
的根底要综合考虑抗浮问题；
2、对于地勘单位提交的地勘报告，建议在付勘察费用之前，
应对提交的地勘报告进行结构审核，审核人员可由基建本部
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技术部或三一建筑规划设计院及审图中心结构总工组成，必
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要时可以外聘专家。审核完成并修改后，由基建本部付勘察
费用；
3、对于重大或专项的技术措施方案评审，建议由直管部门
组织专家进行论证。专家可以请审图中心总工及外聘专家。
深基坑的支护需要属国家严格控制的技术措施，必须要进行
专家评审，不能由本部会同监理评审落实了事。
第四篇：本钱控制之?装饰设计篇?
一、存在问题
1、装饰设计类战略合作伙伴数量有限，部份装饰设计单位
设计质量不高，设计内控机制欠缺，导致设计图纸质量、服
务质量和及时性都较差，从而影响设计进度和工程建设质
量。
2、缺乏高素质装饰专业技术人材，各区域基建本部对装饰
专业人员重视度不够，配备的装饰工程师较少，幕墙装饰专
业人材根本没有，造成装饰工程在实施过程中缺少监督与指
导，影响工程的最终完成效果。
3、使用部门对建筑单体的使用需求不明确，导致后期在装
饰工程的实施过程中因为无法满足需求而屡次变更，造成项
目的巨大浪费。
4、由于原建筑设计图纸中也有建筑装饰部份说明以及做法，
如该建筑单体有二次装饰设计时极容易造成工程量的二次
计算，给公司造成重大损失。
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5、我司各产业园内的建筑单体工程类型根本一致，许多建
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筑装饰材料类型也一样，由于各区域基建分管原因，容易造
成相同的装饰材料技术要求不同或工程单价出现较大差异，
影响我司工程造价的控制。
二、对策
1、扩充、优化设计类战略合作伙伴库，制定相应的考评机
制，对设计类合作伙伴进行优胜劣汰；
2、基建总部人力资源部应对区域基建本部技术支持部人员
满足度进行排名，促使各区域基建本部配备专业完整的装饰
工程师，完善各区域基建本部装饰工程指导职能； 3、对各需要进行二次装饰设计工程，可提早与使用部门进
行沟通，帮助使用部门提交完整的使用需求，并获得使用部
门领导审核批准，尽量减少工程实施过程中的变更，减少浪
费；
4、建议各区域基建本部在编制工程工程量清单时特别注意
该工程是否有二次装饰设计，在招标范围及技术要求以及工
程量清单流程评审过程中应该特别留意，以防止工程的二次
计量或者漏项；
5、针对集团内各产业园使用量大、使用范围广的建筑装饰
材料，可由我司商务采购或招标部门组织相应人员进行考
察，并与主要材料供应商签订战略合作协议，既可降低工程
本钱也可保障主要材料的供货时间。
第五篇：本钱控制之?景观设计篇?
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房地产本钱控制最关键的十大本钱控制点
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一、存在问题
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1、景观与规划建筑没有有效对接，景观应成为前期规划的
一局部。
2、打破专业之间的封闭式审图习惯，以及形成专业化的施
工图交底小组。
3、景观设计战略合作伙伴数量有限，设计质量不高，管理
不到位，从而影响设计进度和工程建设质量。
4、应提炼出品质高的限价景观模块和元素，推广到各产业
园。
二、对策
1、各工程立项后，现场勘查的根底上，考虑景观、规划、
建筑三个专业相互配合完成总体规划，为提升景观品质打下
规划根底。
2、各专业之间、各工程经理之间要形成讨论的习惯和气氛，
宜形成会议制度来打破闭关，形成景观施工图交底专业化小
组。
审图环节要加强对方案及施工图品质的审核，对设计质量管
控采取以下措施：
方案评审：要求设计单位提交全面、完整的设计方案，
即不仅需要总图、平、立、剖面、效果图，而且需要交通分
析方案、与建筑首层平面对接的方案、主要材料选择方案；
组织基建总部相关专业进行讨论、评审，以确定其方案为最
合理方案。
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房地产本钱控制最关键的十大本钱控制点
施工图审核首先审核施工图与领导确认的方案是否符
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合；制定各专业施工图审核技术要点，标准审图人员的行为
和审图点，使设计图纸质量处在受控状态。 主要技术要点有：
审核绿化设计对苗木市场不了解造成的浪费；不分级别与区域过分运用高档石材、不采取合理的工艺作法造成浪费；水景的设计是否合理，严格控制水景的规模，提高水景观的利用率，减少不必要的浪费。
毿淀灾蕭瀉钒剂麦谝绋辞礙衬雜蚁。 土建结构是否合理，杜绝因此造成的设计浪费。
审核水电的景观效果和本钱合理性。
形成景观施工图审核的专业小组，并作为施工交底的成员。
确保审图的连续性和专业配合度。
重点引进国内外行业顶尖设计团队，要求尽量不采用明星式的设计公司或设计组合，一个设计效劳团队必须拥有同重量级别的主创人员三人或以上，只有这样的设计团队出来的作品才会是客观优秀的。
3、借鉴以往三一成功的产业园景观和中外成功的工业园景观，提炼出高品质的设计细节、元素，作为三一景观风格的物化依托，创造性地应用到新建工程中去。景观美是有其规
详啭铩崂渊餓篮适阗鱖轮埚訂惡纜。 律的，可以尝试培养、确立三一景观美学的方向及认同习惯。 4、明确景观所和各人员的岗位职责，制定内部管控流程，
殚铌兖姗驶奮慘買據裝垆瘅袭毙鎳。 对照流程、岗位职责要求进行奖惩管理。
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