维普资讯 http://www.cqvip.com ｝ 一ＳＨＡＮＧＨＡＩ ＢＵＳＩＮＥＳＳ 会计准则一借款费用》把 借款费用定义为：企业因借款 而发生的利息，折价或者溢价 摊销和辅助费用以及因外币借 有开发项目的建造，对于房地 产企业来说，并非固定资产投 资，只是产品制造而已，因此， 在实务中，房地产企业如何对 借款费用进行正确的会计处 理，影响到建造项目的开发成 本，影响到企业的经营成果和 ◆ 款而发生的汇兑差额。同时准 ’ 则也明确了借款费用可予资本 鲁 化的资产范围和借款费用可予 岚 资本化的借款范围，即只有发 微 生在固定资产购建过程中的借 款费用才允许予以资本化，其 他借款（如流动资金借款等） 所发生的借款费用作为期间费 用，计入当期损益。新颁布的 国家税收，同时也影响到消费 者的利益。 房地产企业借款费用会计 处理的现状 在众多的房地产企业中， 能获上市资格，通过社会筹资 开发项目的寥寥无几，大多数 房地产企业，通过各种方式向 企业会计制度第七十七条，就 借款费用作了祥细解释，并重 申了除为购建固定资产而发生 的借款费用外，其他借款费用 应予发生当期确认为费用，直 接记入当期财务费用。 众所周知，房地产企业就 其行业特性，资金投入高，生 产周期长，而在其较高的投入 银行融资来进行项目开发建 造，借款费用始终是一笔不可 忽视的支出。对于一个持续经 营多年的房产公司来说，在经 历了九十年代初期房地产热及 九十年代后期房地产低谷至 今，银行借款借了再还，还了 资金中，约有７０％以上是通过 外部融资筹资而得，发生较高 的借款费用是显而易见的。所 再借，借新还旧，为了借款，银 行帐户越开越多，随之借款费 用也越来越高，成为房地产企 ２００２￣１１期．Ｉ：悔商噤团 维普资讯 http://www.cqvip.com 业沉重的负担，不少企业将借款 费用用作调节利润，。调节成本， 调节税收的手段和法码，在实际 工作中，常见的做法有： １．有的房地产企业只要有开 发项目挂帐，不论是开工，停工， 或已竣工，发生的借款费用，不作 分析和分配，简单地将借款费用 全部记人某一工程项目或几个工 程项目，人为的抬高利润，造成开 发项目成本不准。 ２．有的房地产企业将发生的 借款费用不论是经营性支出还是 开发项目支出，也不论是流动资 金借款或是专项借款，全部予以 费用化记人当期损益，用此来不 交，少交或推迟交纳企业所得税。 ３．有的房地产企业将发生的 借款费用长期挂帐，尤其是暂时 无开发项目，而借款费用照常发 生，勉强支付了借款利息后，却没 有渠道列支，一旦记人财务费用， 形成帐面亏损，无奈之下，记入递 延资产或其他应收款，人为地制 造潜亏和虚挂资产，曾有一家上 市房地产公司，递延资产中４，０００ 万元为挂帐借款费用。 ４．有的房地产企业随意处 理，视金额而定。金额较小，记人 期间费用，金额较大，则记人开发 成本。 以上种种，给房地产企业会 计处理带来了很大的混乱，成本 核算受到很大的妨碍，会计信息 失去真实性和完整性。 房地产企业借款费用会计处 理的途经 在此必须要阐明一个观点， 借款费用资本化，必须符合三个 条件（１）为购建或建造固定资产 而支付现金，转移非现金资产或 霍 肖靠２００２年第１ １期 者承担带息债务形式已经发生。 （２）借款费用已经发生。（３）为使 资产达到预定可使用状态所必要 的购建活动已经开始。显然房地 产企业的工程项目建造开发，除 非为本企业建造办公大楼，其他 商品房开发建造属于产品制造范 畴，其较长的开发周期，是成本费 用归集过程，是存货资金的积累， 对照准则，房地产企业其所发生 的借款费用，属于生产经营期间， 为生产经营而发生的，不允许资 本化而记入相关资产，应费用化 记人当期损益。下文所谈如何进 行会计处理，并非借款费用资本 化所说。 １．必须遵循会计核算客观性 原则，以实际发生的交易或事项 为依据，制订符合会计准则，符合 企业会计制度，符合房地产企业 实际情况的成本费用核算制度， 特别要将借款费用处理归人其中， 并在实务中贯彻执行，如无重大 变动，则要求在相当的会计核算 期内保持一致。正确地反映开发 成本，客观地反映企业财务状况， 经营成果和现金流量。 ２．必须遵循划分收益性支出 和资本性支出的原则，凡支出的 效益及于本会计期间的作为收益 性支出，列于损益表中，正确地计 算企业经营成果。凡支出的效益 及于几个会计的作为资本性支出， 列于资产负债表中，真实地反映 企业财务状况。房地产企业借款 费用划分，首先要划清借款性质， 再确定借款费用的处理。凡开发 项目借款，目前各银行对房地产 企业较多采用在建工程抵押借款， 即以完成一定工程量的建造项目 抵押向银行借款，由此发生的项 目评估费，公证费及借款利 借款费用，应当记人该建造项 作为开发成本的组成；凡是岁 业购建固定资产的借款，由 发生的借款费用，应当按规忘 以资本化记人相关固定资产； 其他经营性流动资金借款，眭 而发生的借款费用，应当记／＾ 间费用，作为当期损益计算； 地产企业来说，较多的是以育 度遗留下来的借款，或者开 目已竣工，开发成本已结转，侄 项借款尚有余额，由此而发生 借款费用，从不高估资产或 考虑，应当记人期间费用，作 期损益计算。 在日常核算中，要分清 性质和借款费用并不难，但 是流动的，房地产企业的资 非常紧缺的，当开发项目，固 产购建以及经营性支出交叉或 维普资讯 http://www.cqvip.com 时现金流出发生时，就必须按一 看，利息支出为６０ｌｎ左右，设想如 同时这样会计处理最终会形成房 地产企业的大盈大亏。 定的方法合理地分摊，把借款费 用对象化，可借鉴借款费用资本 化计算公式，分别计算各开发项 果一个自有资金２，０００万元的房地 产企业，投资一项总额５，０００万元， 开发周期为２年的项目，根据现行 ４．必须遵循权责发生制原 则。房地产企业的开发周期，少则 一目，固定资产购建以及当期损益 应承担的借款费用。 （１）计算期内开发项目累计 资金投入加权平均数×银行借款 平均利率 房地产，自有资金２，０００万元 投入后尚未达到预售标准，那么 缺口３，０００万元只有通过银行借款 解决，按现行借款年利率５．８５％ 计算，一年利息１７５万元。如果将 年，多则三四年，从开工至竣工 期间，凡属于该项目的各类费用， 包括借款费用，无论款项是否支 付，都应作为开发成本的组成。在 实际中，开发项目前期投入资金 或：计算期内开发项目预算 完工进度×银行借款平均利率 （２）计算期内固定资产购建 累计资金投入加权平均数×银行 办理借款而发生的项目评估费， 评估公证费，抵押登记费等费用 计算在内还不止此数。该公司第 一年会计报表反映的是净亏损１ ７５ 是企业自有资金或其他借款，并 非专项借款，但这部分前期投入 资金发生的借款费用，属于项目 开发周期，无论款项是否支付，都 应作为该项目开发成本。项目于 竣工交付使用时，专项借款尚未 还清，借款费用仍在发生，但此时 发生的借款费用不能全部作为该 项目开发成本，而应根据应付工 银行借款平均利率： 篙 计算期内累计资金投入加权平均数＝￡（每笔资金投入数× 堕 昙 蓑 样数，主要是因为借款 费用 ） 记 程款金额分析计算记入该项目开 才使 发成本，其余作为其他项目成本 或期间费用。 借款平均利率 （３）计算期内借款费用总额 ＝当期损益减少，而影响当期损益 的借款费用是为开发项目发生的， 是对象化了的费用，应记入开发 成本，由此而编制的会计报表显 失损益的真实性和资产的完整性， 房地产企业借款费用会计处 理的一般分录 １．计算期借款费用发生时 借 其他 （１）一（２） 通过以上分摊，（１）记入开发 成本，（２）记入在建工程，（３）记 入财务费用。 ３．必须遵循配比原则。将收 待摊费用一借款利息及 银行存款 其他应付款 贷 入与其对应的成本费用相配比。 从因果联系意义上看，房地产企 业开发项目的所有投入是通过房 或贷 借 ２．计算期借款费用分摊时 开发成本一××项目一 屋销售收入的实现来收回的；从 时间意义上看，房地产企业在相 当长开发周期内的所有投入，也 借款利息及其他 借 在建工程一××项目 借 财务费用一借款利息及 其他 是通过房屋销售收入的实现来收 回的。房地产企业主营业务与其 贷 待摊费用一借款利息及 其他 对应的就是房屋的成本，房屋开 发成本除了土地成本，前期成本， （作者单位：上海华夏房地产 开发经营有限公司） 基础设施成本，建筑安装成本，配 套设施成本，间接管理费六个项 目，还应包括资金成本，即借款费 用。对目前房地产市场成本分析 ２００２￣１１期．１ｆ 肖莴匿
