物业基础管理考核细则(试行)

序号 标准内容 规定 分值 22 评分细则 基础管理 1、物业管理企业的管理人员和专业技术人管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗员持证上岗：员工着装规范，佩戴明显标志，3 证书扣0.4分；着装及标志符合0.3分；不工作规范、作风严谨 符合0分 2、物业管理企业应用计算机、智能化设备3 符合3分，基本符合2分，不符合0分 等现代化管理 手段，提高管理效率 包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种 类、用途分类统汁成册、房屋及共用设施3、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，4 设备 大中修记录。共用设施设备的设计安装分类成册、管理 完善，查阅方便 图纸资 料和台帐：每发现一项不齐全或不完善扣0.5分 一 4、建立24小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求符合6分，没有值班制度扣2分，末设服务助、建议、问询、质疑、投诉等 各类信息6 电话 扣1分，发现一处处理不及时扣0.5分，的收集和反馈.并及时处理，有回访制度和没有回访记录每次扣1分 记录 5、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改满3 符合3分，基本符合2分，不符合0分 意率达95％以上 建立并落实1分，建立但末落实扣0.4分，末建6、建立并落实便民维修服务承诺制、零修立 扣0.6分；及时率符合1分，每降低1个百急修及时率 100％，返修率不高于1％，并3 分点扣 0.3分；返修率符合0.6分，不符合0有回访记录 分：问访记录完整 0.4分，记录不完整或无回访记录0分 房屋管理与维修养护 1、区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、单位名录标识在区内明显位置.铭牌及各 类标识牌统一有序 2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋二 用途现象 3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻 璃幕墙的。清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍： 无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象 4、室外招牌、按规定设置，保持整洁统一11 1 符合1分，发现一处标志不清或没有标志扣0.2分 符合1分，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.5分 符合2分，房屋外墙是建材贴用的每发现一处脱落扣0.2分，是玻璃幕墙的每发现一处2 破损或洁扣0.2分，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.2分；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分 1 符合1分，未按规定设置0分；按规定设置，1 美观，无安全隐患或破损 5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。支架无锈蚀 6、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整 洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生 间、水房等管理完好 7、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损 8、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆 改管线和损害他人利益的现象 9、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及 建筑结构的安全隐患 共用设施设备管理 (一)综合要求 l、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保 养、运行记录管理、维修档案等管理制度.并严格执行 2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机 房环境符合设备要求 3、配备所需各种专业技术人员。严格执行操作规程 4、设备良好，运行正常.一年内无重大管理责任事故 (二)供电系统 三 1、保证正常供电.限电、停电有明确的审批权限并按规定 时间通知任用户 2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格抉何 3、备用应急发电机可随时起用 (三)弱电系统 1、按工作标准规定时问排除故障，保证各弱电系统正常工作 2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定 期限保存 (四)消防系统 1、消防控制中心24小时值班、消防系统设施设备齐全、完 好元损，可随时起用 但不整齐或有破损每处扣0.1分，有安全隐患每处扣0.5分 1 符合1分，每发现一处不符合扣0.1分 2 符合2分，如发现一处不符合扣0.2分 1 符合1.0分，发现一处不符合扣0.2分 1 符合1.0分，发现一处不符合扣0.5分 1 符合1.0分，发现一处不符合扣0.5分 34 5 1 符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分 1 符合1.0分，每发现-处不符合扣0.2分 1 符合1.0分，不符合0分 2 符合2分，不符合0分 3 1 符合1.0分，不符合0分 1 符合1.0分，临时用电措施或停电应急措施不符 合均扣0.5分 1 符合1.0分，不符合0分 2 1 符合1.0分，发现一次不符合扣0.5分 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 7 2 发现一处符合扣0.2分 2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时 处理各种问题 3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域 防火责任人 4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意 图.照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻 5、区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书 6、消防，用电有严格的管理规定.室内电线、插座 安装规范，无安全隐患 (五)电梯系统 1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属 设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁 3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货 运电梯由专人管理操作，严禁超载.客梯严禁载货 4、运行出现故障后，维修人员应在规定时问内到达现场维 修 5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 (六)给排水系统 1、建立用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划 2、设备、阀门、管道工作正常、大跑冒滴漏 3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐 全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人 6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生 7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积 跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案 1 每发现一人不符合要求扣0.2分 1 符合1.0分，责任人不明确每发现一处扣0.2分 无应急方案扣0.5分，各种标志每缺少一个及每 发现一处不畅通扣0.1分 符合1.0分，每发现一处安全隐患扣0.5分，未签订消防责任书扣0.5分 1 1 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 5 1 符合1.0分，不符合0分 1 每发现一处不符合扣0.2分 1 符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分 1 符合1.0分，不符合0分 1 符合1.0分，不符合0分 8 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 1 每发现一处不符合扣0.2分 2 符合2分，每发现一项不符合扣0.5分 1 没有管理措施扣0.5分，水箱周围每发现一处隐患扣0.2分 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 1 符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 (七)空调系统 1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标， 无严重滴漏水现象 2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内 到达现维修 3、制订中央空调发生故障应急处理方案 (八)供暖供气系统 1、锅炉供暖设备设备完好，运行正常； 2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 共用设施管理 1、共用配套设施完好，无随意改变用途 四 2、共用管线统一下地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻 3、道路、楼道、大堂等公共照明完好 4、区域范围内的道路通畅，路面平坦 保安及车辆管理 1、保安实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉工作区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责 2、进出区域各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行 五 3、停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐 4、室内停车场管理严格，出入有登记 5、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁 6、危及人身安全处设有明显标志和防范措施 环境卫生管理 六 3 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 1 无应急处理方案扣1.0分，有方案但不完善或执行不够的扣0.5分 2 1 符合1.0分，不符合0分 1 每发现一处不符合扣0.2分 4 1 符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分 1 符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分 1 符合1.0分，每发现一处不亮扣0.2分 1 符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分 9 符合2.0分，无专业保安队伍扣1.0分，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2分 2 2 符合2分，基本符合1分，不符合0分 2 符合2分，基本符合0.5分，不符合0分 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 1 符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分 1 符合1.0分，不符合0分 12 1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、1 符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分 垃圾中转站 2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责 2 员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁 任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.2 3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀 2 每发现一处垃圾扣0.1，未达到垃圾日产日清 的扣0.3，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.3 4、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定1 符合1.0，不符合0 分装，不得与其它垃圾混杂 5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天3 符合3.0，每发现一处不符合扣0.2 台、共用玻璃窗等保持洁净；共用场地无纸屑、烟头、积水等废弃物 7、无宠物、家禽、家畜进入 8、区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准， 无有毒、有害物质；贮放、清运管理有序；房屋外墙无污染；各类排气口安装统一有序，无安全隐患 绿化管理 1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 七 2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃 3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 精神文明建设 1 符合1.0，不符合0 符合2.0，发现一次环保部门下放整改通知扣 0.5，其它每发现一处不符合扣0.2 2 3 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 1 长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2 1 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 3 1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 遵守工业区的各项管理规定 2、设有学习宣传园地，宣传工业区管理、八 卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 健康向上的活动；宿舍区设信息公告栏；设有文化体育活动场所 3、区内的公共娱乐场所未发现重大违纪违1 符合1.0，基本符合0.5，不符合 法案件