某某物业管理有限公司位于新区汉江路52#园区内闽江路，成立于2001年初，隶属于？？新区房产管理局，公司注册资金50万元。
公司现有专职管理和技术人员数量为40人，其中中级以上职称人数为11人，工程、财会等业务负责人都有相应专业中级以上职称。公司物业管理专业人员都有职业资格证书。公司拥有洗地机、打蜡机、吸尘（水）机等大型专业清洗设备，且已具有一定的清洗经验及技巧。公司内设办公室、财务科、房产业务科、工程科及各直属物业管理处，已拥有一支管理规范、制度健全、技术过硬、服务周到的专业化队伍，全面为企业提供保安、清洁、房屋保养、水电维修、绿化养护一条龙服务。
公司的物业管理范围有新洲花园、新区行政管理中心、外商公寓、出口加工区、创新创意产业园、新都会、机电工业园、工业园区标准厂房的外资企业，物业托管类型有行政办公大楼、住宅小区、标准厂房等，物业托管总面积约达100余万m2，受益人口约5万余人。同时负责外资企业的水、电费的代收取工作。
公司认真学习实施ISO9002质量体系，对物业进行科学、专业的管理，努力为业主创造安全、优美、整洁、舒适的生活和工作环境。
公司成立以来，按照现代管理理念，坚持规范管理、热忱服务。赢得了广大业主和领导的支持与信赖。
某某物业公司服务理念
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公司目标： 树立企业形象，担负社会责任，争创一流服务。 公司宗旨： 诚信、平安、亲情、创新。 服务特色： 提供贴身管家式服务。 发展理念： 不断开拓，锐意进取。
质量方针： 满足业主的要求是我们的责任，超越业主的要求是我
们不懈的追求。
管理处组织结构
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在工业园区园区的物业管理实施中，我们将运用公司充实的资
源，对园区内实施一体化管理，公司拟设工业园区园区物业管理处作为公司的外派机构，全面负责园区内的日常管理运作，处理园区内外事务，在公司统一领导下对园区内实施专业化物业管理。
管理处人员配备
岗位设置 管理员 维修人员 人员配备（人） 2 3 岗位职责 全面负责园区内物业管理工作 负责园区内的日常 修理、小修及各项保养工作 收费人员 保洁员 保安员 1 3 21 负责园区内相关费用的收取工作 负责园区内垃圾的收集与清运工作 负责园区内安全保卫、 车辆疏导（停放）工作 合计 30
管理内容
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一、园区管理
管理处将在工业园区地块园区内实行封闭式的管理。
52#地块内共有3个出入口（A块泰山路口1个，B块汉江路2个），因园区内地理位置影响，使之成为三个相对比较独立的园区。在各个出入口位置设立保安岗亭，增设挡车器（电动移门），派保安人员驻守。园区内企业固定车辆需要办理车辆登记，领取《园区车辆出入证》。临时进出园区车辆需在保安岗亭做好登记，方可进入园区，如有货物需出园区，应提供相关单位货物（发）放行单。
在园区内车辆实行单向行驶方案，划分停车区域，临时停车区域，装卸货物区域（见附图），各单位的车棚实行统一建造，外观统一，有序停放（用于停放自行车、电动车等）。保安在区域内实行动态巡逻制度，在巡逻过程中，有序指挥车辆的停放、出入等，维持园区面貌，在巡逻中发现问题，解决问题。夜间实行半封闭的管理模式，根据各单位上下班工作时间的不同，制定相关计划，关闭出入口大门，自行车、摩托车等进出园区，需提供园区企业的出门证，从而有减少车辆的失窃现象。白天保安巡逻不低于6次，夜间园区内保安巡逻次数不低于8次。同时，应做好相关《车辆出入登记》、《保安巡逻记录》、《保安交接班记录》等相关台帐。
42＃地块内有6栋标房，其内企业各自实行内部管理，各自有一个出入口，管理处将根据企业自身要求，自行开启关闭出入口处大门。保安定时进行巡逻。 二、收费管理
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1. 收费项目合理、合法、公开。
2. 每项收费都应开具正规的发票或收据，应字迹清晰、数据准确。 3. 准确、及时做好实收账册，统计应收费用、实收费用以及欠收费用，做好收费报表。
4. 管理服务费的收支账目每半年公布一次，接受业户的监督和查询。 5. 开展特约服务收费根据服务要求和服务标准，本着收支平衡，略有盈余的精神与业户协商定价。
6. 服务人员在服务过程中乱收费、向业户索要劳务费或徇私舞弊，一经发现严肃处理。同时管理处书面向业户道歉退还费用并加赔同等金额。 三、保安管理 基本要求
1. 保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。不准吸烟、闲聊、阅读快报、做与保安服务无关的事。 2. 值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。
3. 业户需要帮助时，应主动及时提供服务，对业户及访客的询问应热情接待。
4. 为保障业户、访客的人身、财产及厂房物业的安全，保安人员应认真值守，实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作，尽到管理人的义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，
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果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。 四、保洁管理 （一）基本要求
1. 保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄。 2. 为管理区域内提供一个清洁、舒适的工作和生活环境。 3. 操作规范化、管理科学化。 4. 适时、及时、准时进行保洁服务。 5. 爱护物业各项设施及财物。
6. 及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放。 7. 节约用电、用水。 8. 遵守安全条例和操作程序。
9. 作业时使用的材料和清洁剂不应对建筑物材质造成损害，维护建筑物原貌。
10. 文明、有序作业，最大限度地减少对周围环境和生活区、工作区的影响。 （二）保洁质量要求
在园区内统一、合理设置垃圾桶（或建造垃圾收集房），实行垃圾袋装化，统一清运。园区实行8小时保洁制度。 [道路]
目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙。 每天巡回保洁 人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹。 每天巡回保洁 [绿化带]
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花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。
每天巡回保洁 [垃圾处理]
垃圾桶周围墙壁面无污迹、粘附物。 每天1次保洁 垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。 每天1次保洁 垃圾袋装化，桶内垃圾不满溢，盖好垃圾桶盖。 每天1次保洁 在垃圾桶周围5米内进行消毒、灭虫。 不定期保洁 [照明设施]
灯杆无脏污、粘附物。 每周1次保洁 [保安岗亭]
室内地面干净无杂物。 每天2次保洁 墙面四周无污物迹，顶部无蜘蛛网。 每月1次保洁 岗亭外面无积灰。 每周1次保洁 [排水沟]
目视干净无杂草、杂物。 每周1次保洁 排水畅通无堵塞、积水。 每周1次保洁 [外墙]
外立面二米以下无污垢。 每天1次保洁 建筑物外立面按委托合同要求清洗。 （三）保洁质量三查制度
1. 员工自查：每个员工根据有关工作的规程，对自己负责分管区域的保洁项目进行自查，及时发现问题、解决问题，并做好记录。
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2. 管理员巡查：管理员应把巡回检查作为自己的主要工作，对管理区域所有保洁部位、项目进行巡回检查，每天不得少两次，并做好纪录。 五、维修管理
1、屋面检修，雨水管疏通 每季度 2、雨污水管道清淤、疏通 每年 3、水箱、阀门清洗检修保养 每半年 4、各类进出水管的防冻、检修工作 每年 5、化粪池清坑 每年 6、消防设施检修 每季度 （一）编制各种大（中）修计划： 1）屋面防水修理工程 2）标房外墙粉刷工程 3）栏杆（围墙）油漆工程
4）单（双）跨厂房屋面雨水沟、维修更换工程 （二）报修流程：
1）凡是业主发现设备、设施损坏、异常或有疑问可立即报电话到管理处报修。
2）管理处接到报修后应填写报修登记，同时立即按报修内容指派维修员工在规定时间（半小时）内到达现场，进行修理。
3）业主在维修单上确认签名，维修结果上报管理处，管理员进行业主回访，并做好相关的台帐记录。
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六、绿化管理
1、保洁：经常/天，保洁率99%以上；
2、浇水：夏秋季一遍，冬春季二天一遍，均匀适量，不伤花木； 3、施肥：夏秋季一遍，均分无重无漏；
4、除杂草：一遍/月，基本无杂草，纯度99%以上； 5、草坪修剪：二遍/月，高度适中；
6、杀虫：一遍/季，发现虫害时连续多次至消灭为止，用药正确、卫生安全不污染环境，长势优良；
7、整形造型：春、夏、秋季各一遍，乔木剪下重枝、内生枝，灌木造型。 七、装修管理
企业进驻园区，如需要进行装修，则必须提出申请，经物业审核，总公司批准后，签订装修施工协议书，方可进行施工。如占用绿化、道路、外墙开门等，须经过相关部门批准后，向物业提供相关批准文件及复印件后，方可开展施工。 八、交接厂房管理 （一）交付厂房流程：
1）提供厂房租赁合同 2）交房验收
3）验收通过，交接钥匙，归档
验收不通过，存在问题的填写报修单，根据企业要求的不同划分总公司和物业两部门处理
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（二）接管厂房流程：
1）提供退租申请报告 2）提出相关厂房恢复要求
3）厂房恢复后，物业、总公司、房管科共同进行验收 4）验收合格后，办理退租手续 5）交接钥匙，归档
岗位职责
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管理员
1、全面负责管理处内部管理、业务服务；保安服务、保洁服务、绿化服务、应急服务、特约服务等工作；
2、组织拟制、审核物业贯彻管理服务的工作计划和作业文件； 3、负责管理服务的质量控制； 4、负责管理服务的费用控制；
5、负责协调与厂方、物业行政主管部门、管理部门及专业专项物业管理公司之间的关系。
6、负责厂方的选择、评价，审批管理服务公开文件和管理处作业文件的发放；
7、负责组织公益性活动； 8、完成公司交办的其它任务。 门岗保安
1、对管理员负责，服务上级命令； 2、在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；
3、验证《物品出门证》，施工人员的《临时出入证》后方可放行； 4、劝阻闲人进入；
5、发现责任区域公物损坏向上级报告； 6、负责外来人员登记，备用钥匙管理； 7、协助管理员进行紧急服务处理。 巡岗保安
1、对管理员负责，服从上级命令；
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2、巡逻中遇到需要服务应及时提供服务； 3、接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场； 4、巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证； 5、检查机动车辆、非机动车辆、停放情况。 保洁员
1、对管理员负责，认真执行各项管理制度； 2、认真做好承包区域的环境保洁；
3、在管理员带领下，认真完成本职工作和其它交办任务； 维修工
1、维修员工在接到指派修理后应在15分钟内到达业主修理点进行修理。
2、进行修理工作时，应着装整洁，对客人要有礼貌，修理动作要轻。 3、修理工对设备设施修理后，应清除设备、设施上的油污、灰尘等，对散落在地上的垃圾要清除干净，修理工具和备品备件要收好，不得有遗漏。
4、所有修理人员应按所修理设备的操作规程进行，不得违反各种设备的安全操作规程，确保安全生产。
某某物业管理有限公司
二OO七年一月
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