试析土地收储融资的现状及对策

试析土地收储融资的现状及对策

摘要：土地是一个国家的命脉，土地收储是政府对土地进行宏观调控以实现土地科学发展的制度。土地收储给社会带来巨大效益的同时，因其不成熟还存在部分问题，有待于进一步的完善。本文探究了城市土地收储政策存在的部分问题，提出了相应的解决措施。

关键词：土地收储；可持续发展

1896年，土地收储政策首现荷兰，1996年上海土地发展中心的建立标志着土地收储政策开始落户中国。时至今日，已在全国得到全方位的推广，对城市优化带来了巨大的效益。然而，由于历史短暂，不可避免的存在制度不成熟性和局限性，甚至存在社会隐患，这些问题都亟待解决。面对这些问题，需要进一步研究、优化政策，多方面下手，全面改进，充分发挥其积极性。

一、土地收储中存在的问题

1、收储资金来源较少

土地收储工作过程中，需要大量的资金投入。现今我国土地储备融资的主要来源渠道有：

（1）自有的资金。土地收储自有资金量总体偏小，基本无法满足实际的工作需要。

（2）由财政部门从土地收益基金中划拨出安排用于土地储备的资金。

（3）向银行或金融机构贷款。目前，这是我国土地收储筹集资金的最主要的方法，但影响它的因素有很多，实施贷款较为困难。

2.筹资风险较高

土地的收储过程就是钱与土地的交易过程，土地收储很大程度上会增加城市的财政收入，但也需要巨额的资金投入。因此，在初期却不得不面临一个资金无法筹备的问题，当政府资金无法筹备或者资金筹备不足时，就无法圆满完成土地收储工作，也就无法对城市土地进行宏观调控与优化配置，这就意味着土地收储工作的目的无法达成。而资金的筹备，则主要依靠银行贷款，巨额贷款又带来高风险，处理不好就容易适得其反，损失巨大。

3.补偿标准不一

土地收储工作推迟，无法顺利进行，大都因为补偿标准不同所导致，同时还会带来社会负面影响。上访事件屡有发生，其中多因土地补偿不和人意所致。补偿的合理性直接关系到土地原使用者的切身利益，现在全国补偿标准不一，补偿方式也较单一，只设立3到5个补偿点，导致土地使用者感到不满，拒绝合作，土地收储工作遇到阻碍，无法定期完成土地的转让再开发，延误城市建设。

二、土地收储中的应对措施

1.健全法律法规

良好的法律环境是促进土地收储工作又快又好进行的保证，这就要求在现有法律的基础上增加具体实施细则，形成一个完善的土地收储实行办法体系，处处有法可依，才能工

作事半功倍。切实从法律方面入手，完善补偿标准，从长远眼光补偿被征地者，实行完全补偿方式，增加补偿的范围，增加补偿项目，切实让人民生活不因征地而产生过大的改变。此外，还要完善土地分配制度，最大化的实现土地征收优化配置的目的，防止土地的二次浪费。同时，健全的法律还需要加大执法力度，从根本上将法律贯彻下去。

2.建立多渠道融资机制

资金筹备压力大，是因为银行贷款融资渠道单一风险大。因此，可以建立多渠道共同融资，同担风险，如在银行建立土地基金，将土地回收再转让的资金当作土地基金，逐步丰富土地基金，成为土地收储支出的主要依靠；还可以发放土地债券，土地债券对社会的发放，可以有力的给经济带来生机，增加了市民存款，社会保险的投放渠道，还有利于丰富我国的债券形式；还可采用资金信托方式，资金信托方式适合中长期贷款，对土地储备资金筹备较银行贷款，无论安全性还是合理性都比较突出。

3.完善标准的补偿机制

完善补偿机制，就要建立一套系统灵活的补偿政策，成立专家小组对被占财产进行研究分析，给出统一补偿标准，从土地使用者的切身利益出发，提高补偿金额。另外应扩大补偿范围和方式，如采取多种补偿方式并存，不单单是现金，还包括债券等，既解决了补偿问题还解决了筹资问题，这种补偿模式值得学习。

4.强化政府对土地的一级垄断

明确政府的职能，实现“一口进，一口出”的一级垄断。通过土地收储，对所有土地进行整体规划，土地的实属权归政府，且交易也由政府组织实施，强化政府对土地的控制

和优化，真正实现土地的一级市场垄断。对不同土地不同对待，一部分实物储备，一部分授权土地储备中心转让，对暂时不能回收的做好信息记录，禁止私自转让，所有土地要符合政府的统一规划，提高利用率，在政府的有效规划下实现可持续发展，提高效益。

三、对于解决当前土地收储融资问题的对策

1、加大对土地收储资金的投入，拓宽其融资渠道

我国土地收储的自有资金量偏小，筹集资金的渠道较少，总是过分依赖银行贷款，但向银行贷款非常困难，同时也存在着一定的风险等等。这一系列的问题，对土地收储工作的顺利进行产生了较大的阻碍，因此，我们要解决这些问题，必须加大对土地收储资金的投入，拓宽其融资渠道。这种做法可以使土地收储资金的筹集工作变得简单，但是要从根本上解决这个问题，只靠国家投入资金还远远不够，还要不断地拓宽其融资渠道。然而要怎样拓宽融资渠道呢？这需要我们解放思想，开拓视野，不断创新，采取一些新的形式，对此我有以下几条建议：

（1） 制定相关的法律规定，鼓励商业银行开展抵押贷款的业务。

（2） 政府通过发放债券鼓励百姓对其购买，从而获得融资。

（3） 由政府出面，采用市场运作模式，向社会筹集收储资金。

这样做不仅可以解决融资难的问题，还可以惠及百姓，促进经济发展，当然融资方式并非这些，政府还可以通过网络等方式，面向全国广范征求建议。

2、减少政府行政干涉，按市场规律运作

在我国，国家拥有土地的所有权。国家规定土地收储由地方政府垄断经营，但这并不意味国家对其进行行政参与，这是两回事，不能混为一谈。土地收储工作同样是一种经营活动，政府不应该对其具体的经营和收购进行干涉，否则，将会影响其运行效果。

3、制定更加完善的法律法规，规范土地的分配和使用，重视融资平台

在我国有关土地收储方面的法律法规并不完善，关于这一点，希望政府能够制定更加完善的法律法规，规范土地的分配和使用。国家应该严格规范土地的征用和出让，要科学、有计划的来利用土地。

结语：现今我国土地收储存在着融资困难的问题，这主要表现在融资资金来源渠道少，融资风险大；银行贷款期限短，而土地收储工作周期长；干扰银行政策的因素多，导致银行利率波动大，为投资带来了许多风险；银行贷款难，贷款对象要求严格等等。这个问题并非没有解决的方法，国家应该完善相关的法律法规，制定科学的土地收储计划，加大对土地收储资金的投入，拓宽其融资渠道，减少政府行政干涉，让其按市场规律运作，规范土地的分配和使用[5]。当然还会有更多、更好的方法来解决在土地收储工作中出现的问题，由于本人对土地收储的了解比较浅显，文章中存在着许多不足，今后我会更加努力学习的。

参考文献：

[1]雷 炜：土地储备运作机制与对策研究-以金华市本级为例[J].管理学报，2008，（05）.

[2]杨松柏：从法律视角谈完善土地储备制度的必要性[J].产业与科技论坛，2011，（12）.

[3]安 其：中国城市土地储备制度研究[M].北京：经济管理出版社，2009.