资金时间价值在 如果各年的净收益均相等，即 ａｌ ａ２ ａ３ ａ４ …ａｎ ａ，各年的资本化率 也相等，即ｒｌ＝ｒ２一ｒ３－＝ｒ４…ｍ－－ｒ，由（２ １）式町以推导出收益法的最简单最常用的 收益价格的求取公式： 房地产估价中的应用 胡芳珍 武汉工业职业技术学院 湖北武汉【文章摘要】 随着我国房地产业的发展，房地产 估价业也越来越兴旺。房地产估价主要 ４３０Ｏ６４ １Ｅ １ （２ ２） 而这个公式实际上是后付年金的复利 支付，余卜的４０％・年后支付。假设年利率 现值的求取公式 川 】的变形。 为６％， 籽其付款方式统一‘到成交日期时 同样，通过（２ １）式还可以推导出 次性付清的价格。 解：根据已知条件，将付款方式统一到 收益法的其它公式，如 一是进行房地产市场价值的评估，所以在 估价方法的采用时，不可避免地运用到 成交日期时一次性付清的价格为： 资金时间价值。文章正是基于对资金时 ８０ｘ ３０％＋ ¨＿８０ｘ４０％ ７７ ５ 万元） 一间价值和房地产估价方法的认识，对四 （１＋６％） （１＋６％） 大估价方法中如何运用资金时间价值进 由此可知，虽然上述中的房地产交易 行了分析、总结。 总价款为８０万元，我ｆｆ】称之为名义价格，但 其是采削分期付款方式，首期的３０％价款即 【关键词】 ２４万元不变，半年后和一年后分别支付的 房地产估价；资金时间价值；市场比较 法；收益法；成本法；假设开发法 ３０％和４０％进行折现就不等于２４、３２万元， 因为资金具有时问价值。如果将其付款方式 房地产估价是运用估价方法对估价对 统一到成交口期时一次性付清的价格则为 象住特定的时点的特定的价值进行分析、测 ７７．５０万元，我们称之为实际价格。两者之 算和判断的活动，其中常用的估价 ‘法有市 间差异（２．５Ｏ万元）就是资金时间价值部分。 场比较法、收益法、成本法、假设开发法。 上例中，如果给定的利率是月利率、季 运用这些方法测算客观、公正、合理的房地 利 、半年利率，Ⅵｕ实际价格义有所 同。 产价格都离不开资金时间价值的运用。 资金时间价值是一个经济学概念，是指 如已知月利率为０．５％，其他条件均不变，将 资金在周转使用中由＿ｆ时间因素ＩｔｆｆＴｔＴ，成的差 其付款方式统一钊成交口期时一次性付清的 额价值。资金日１ｆ问价值的表现形式是多 而 价格则为 的，如将资金投资于某项活动，获得一定的 ８０ｘ ３０％ ８Ｏ ｕ，０＋！ ！ ：７７ ４３万元 （１＋０５％）。 （１＋０ ５％） 收益（或利润）；如放弃一笔资金的使用权 将两者进行比较，不难发现，虽然７７．５０万 力，而获得的一定报酬；如使川一笔资金而 元和７７．４３万元相差不多，仅仅７００死，但 需付出一定的代价等。这里淡到的“收益”、 说明ｒ 同的计息周期导致最终的实际价格 “报酬”、“代价”实际都是资金时 价值，在 也会有 别。 估价方法中其表现各有不同。 面针对四种 方法中如何运用资金时间价值进行分析。 二、资金时间价值在收益法中的应用 收益法，也称收益资本化法，是根据估 一、资金时间价值在市场比较法中的 应用 价对象的预期未来收益来求取估价对象价值 市场比较法是通过类似店地产的成文 的方法；也就是说，是预测估价对象的未来 价格来求取估价对象价值的方法。因为房地 收益，然后将其转换成价值束求取估价对象 产价值量人，其成交价格的付款方式往往采 价值的方法。将预测的未来收益转换成价 取各种不同的方式支付：有的是一次性ｔ、『清 值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本 房款，有的是分期分批支付；有的支付期限 化。资本化法实际上是一种现金流量折现 长，有的支付期限短；有的付款次数多，有 法，应用于房地产估价中，就是将房地产的 的付款次数少；还有的在付款期限内每笔付 未来各期净收益的现值累ｔ ｔ‘起来求取估价对 款金额不同，这些导致 实际的成交价格不 象价值的方法，即通过一次支付复利现值的 厅 同。在估价中，为＿『便于比较，需要建立统 计算公式Ｐ 来求取。 一的价格可比基础，即价格通常以一次性付 清所需支付的款项为基准，因此需要将分期 根据一次支付复利现值的计算公式， 分批支付的成交价格折算为侄成交日期 次 可以推导出收益法的最一般的公式： — —Ｉ——！———！＿— 性支付的金额，而折算就涉及到根据资金的 （Ｉ ）０ ）０一ｒ）ｑ ）Ｏ，）０，） ，一 １、 ＾ 一一旦——ｌ２ ｌ Ｊ 时间价值中的折现公式来计算。 （】 ）Ｏ＋ ）０一‘）０一 ） ０ ｒ１）０｝ｒ）０｝ｒ）Ａ ０ ） 以下而的实例来说明资金时间价值在 式中的ａｌ，ａ２，ａ３，ａ４…，ａｎ分别为估价 建立统一价格可比基础中的应用。 对象未来第１、２、３、４、…，ｎ年的净收益， 某宗房地产的交易总价款为８Ｏ万元，其 ｒ１，ｒ２，ｒ３，ｒ４，…１Ｘ１分别为第１、２、３、４、…， 中首付款为３０％，其中３０％的价款于半年后 １９年的资本化率。 剑坝代商业 ＭＯＤＥＲＮＢＵＳＩＮＥＳＳ （１）净收益在前若干年有变化的公式 一∑ ：ｌ１（ 一 ｌｌ １（２—３） 该式巾的后部分 （１＿ 是递 延年金现值的求取公式的运用。 （２）净收益每期按一定数额递增递减 的公式 （ｆｆｂ）Ｉ１， （ ］ （２－－４） 该式是由等差序列的现值公式的运用。 （３）净收益每期按一定比率ｇ递增递减 的公式 ＝ ｒ“ｇ ［１（ Ｊ十ｒ ¨ （２－一 －ｓ） 该式是由等比序歹１的现值公式的运用。 上述所有公式均为估价对象收益年限 为有限年的情形。如果估价对象收益年限为 无限年的情形计算公式则变化成永续年金现 值的计箅公式Ｐ！ｆ１９／，￣用，如（２ ２）式 变成收益年限为无限午的公式为 。 由此可见，收益法实际上是资金时间 价值的计算的相应应 。下面以一实例来说 明如何具体应用。 桀宗房地产的土地使刖权年限为５Ｏ年。 至今已使用＿ｒｌ５年；预计刊用该宗房地产正 常情况下每年可获得净收益５万元，报酬率 为１０％。试汁算陔宗房地产的收益价格。 解：根据公式 ｌ１＿ 】得，该宗房地 产的收益价格为： ４８ ２２ｔ／￣）ｕ） ｌ …１ １ 如果将上例巾ｒｉ％ｋ益年限改为无限年，， 其它条件不变，则该宗房地产的收益价格为 三、资金时间价值在成本法中的应用 成本法是求取估价对象在估价时点的 重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格 减去折旧来求取估价对象价值的方法。从定 义上看，资金时间价值好像与成本法没有关 系。但如果分析重新购建价格的构成则会明 白资金时间价值 成本法中的应用ｒ。房地 产的重新购建价格也就是假设在估价时点重 新购买取得，或重新开发建设取得伞新状况 的估价对象所需的一切必要费用、税金和应 得利润之和。草新购建价格的构成实际是房 地产的价格构成。房地产价格构成有：土地 取得成本、开发成本（包括土地的升发和建 筑物建筑安装两 ‘面）、管理费用、销售费 投资利息、销售税费以及１］下发利润。其 中，投资利息的计算涉及刮资金时问价值的 Ｊ、 用。 投资利息是指在房地产开发完成或实 现销售之前发生的所有必要的费用应计算的 利息。这里利息既包括借贷资金的计息，也 包括自有资金的计息。因为借贷资金要支付 银行贷款利息，自有资金失去了在银行存储 地产税费开发成本管理费用 销售费用 投资利息销售税费开发利润。 由于房地产的开发蒯期较长，其开发 完成后的价值、后续的开发成本、管理费用、 销售费用、销售税费等发生的时问不尽相 同，特别是大型的房地产开发项目。因此， 运用假设开发法估价必须考虑到资金的时 价值。考虑资金时间价值有两种方式：一是 采取现金流量折现法， 是采取传统方’法， 即计算投资利息的方式。下面就这ｌ两种方法 如何运用资金ｔ￣ｌＵ－］价值进行分析。 （一）现金流量折现法的运用 房地产价值取得待开发房地产税费开发 成本管理费用销售费用投资利息销 售税费外发利润 从公式中口Ｊ以看出，运＿ｆ『】传统法估价 时，资金时间价值主要应用于取得待开发房 地产税费、开发成本、管理费用、销售费用 的利息计算上（这与成本法一致），计息期 为估价对象开发完成时ｆ｝ 。 以上述实仞Ｊｌ求具体说明。 解：没！』！｛Ｊ灭｛ 地的最高报价为Ｖ计算 时，开发过程中发牛的资金按均匀投入。 根据公式：待开发房地 的价值开发 的利息或是进行其它投资的回报，所以为了 弥补机会成本的损失，要计算利息。凶此， 土地取得成本、开发成本、管理费用、销售 费用中无论是自有资金还是借贷资金，均要 计算利息。 在利息计算时，通常要确定资金所发生 的时间和金额。而在成本法中资金发牛时问 的确定比较复杂，不是按资金的具体投入时 间来确定，而是按资金在建设期中如何投入 束确定的。一般来说，资金在建设期的投入 分为两种隋况一是在整个建设期均匀投入， 是在建设期分期分批投入。如果资金是在 建设期均匀投入，则视为资金是任建设期的 中问时点一次肚投入，利息计算期为建设期 的一 如果资金是在建没期分期分批投入， 则视为在发生时段内均匀投入行具体确定为 是发牛时段的中间时点。下而举例说明。 某房地产项目总投资额为ｌ亿元，建设 期为３年，资金在建设期均匀投入。若年贷 款名义利率为６％，按季度 Ｉ息。试计算投 资利息 解：根据利息的计算蛩式ｒ＝，） ｆ（１ ） Ｉｊ・得 Ｉ＝１＾１。 ×Ｉ（１＋ ） ＿ｌｌ＝９３４ ４３万元 如果上例中资金在建设期分期分批投 入，第１年投入总额的４０％，第２年投入总 额的３０％，第３年投入总额的３０％，其他条 件不变，则投资利息为： Ｉ＝１ ｘｌＯ × ０％×【（１ 。：ｑ 。）”’１］＋３０％×［（１＋。 ）ｑ ’１］ ＋３０％×［（１＋￣ｏ／ｏ）：Ｉ１｝１０１３１ ７ｌ万 ．比较上述的结果，可以看出：资金投入 的方式不同，计 皂期数就有很火的不同，最 终的利息也有差异。因此，开发商在进行项 目建设时，一定要注意资金投入的方式以及 投入的时间段，避免过重的投资利息，从而 降低房地产 Ｊｆ发的成本。 四、资金时间价值在假设开发法中的 值 应用 假设开发法也称预期开发法，是预测 估价对象扦发完成后的价值和后续开发建设 的必要支出及应得利润，然后将开发完成后 的价值减去后续开发建设的必要支出及应得 利润来求取估价对象价值的方法。根据定义 假设开发法的公式为：待开发房地产的价值 开发完成后的房地产价值取得待开发房 现金流量折现法的 ‘算公式： 完成后的房地产价值～取得待开发房地产税 待开发房地产的价值＝开发完成后的 费开发成本～管理费用销售费用投资 房地产价值取得待开发房地产税费开发 利息销售税费升发利润，则 成本管理费用销售费用一销售税费 （１）开发完成后价值＝２００００×１．２ Ｘ 应 上述公式时，资金时问价值主要 ３５００＝８４００万元 应用于开发完成后的价值、开发成本、管理 （２）取得待开发房地产税费一０．０３Ｖ 费用、销售费用、销售税费等现金流量，根 （３）开发成本、管理费用、销售费用 据它们在未来发生的时间和发生的金额，将 ２００００×１．２ Ｘ １５００×（１＋３％｛６％）＝ 它们折算到估价时点后再相加减。因此，在 ３９２４万元 现金流量折现法中就不需要再考虑投资利息 （４）投资利息：由于地价和购买十地应 和开发利润了。 缴纳税费的占用期为２年，开发成本、管理 以具体实例来进一步说明。 费用和销售费用为建设期均匀投入，故ｒ 用 某城市定于２００３年６ １日拍卖一块多 期为１年。 层住宅用地，上地总面积为２００００下方米，出 投资利息（Ｖ＋Ｏ．０３Ｖ）￣ｌ（１ｔ５ ４９％） １ｊ＋３９２４ 让年限为７０年，规划要求的建筑容积率为１． ｌ（１十５ ４９％）‘ｌｌ ２１５ ４３＋０１Ｉ６２ ２０。如果某一竞买方经过调查研究预计建成 （５）销售税费 ８４００．００ Ｘ ５．５％－－４６２ 后住宅的平均售价为３５００元／平方米，土地 万元 开发和房屋建安费用为１５００元／平方米，管 （６）开发利润：已知希望投入的总资金 理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建 能获得１５％的年税前收益率，即开发利润的 安费用之和的３％和６％，销售税金与附加为 投资利润率应为ｌ５％。 销售额的５．５％，当地购买土地应缴纳税费 开发利润＝ ＋０￣０３／／ ３９２４）×１５％＝０１５４５Ｖ＋５８８ ６ 为购买价格的３‰正常开发期为２年，希望 （７） 地价格 投入的总资金能获得１５％的年税前收益率。 Ｖ＝８４００－０．０３Ｖ ３９２４（２１５．４３＋０． 那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。 １１６２Ｖ）…４６２（５８８．６＋０．１５４５Ｖ）＝：２４６７盘８万元 假没银行贷款利率为５．４９％。 综上所述，资金时间价值在房地产估 解：设购买土地的最高报价为Ｖ计算 价的四大方法中均有不同程度的应用。而这 时，开发过程中发生的资金按均匀投入。因 四种方法是进行房地产估价实务时必选的方 折现率就是预期收益率，所以折现率为 １５％。 ｊ、去之一。有时还会同时采用其中的两至三种 根据公式：待开发房地产的价值一开发 方法，由此可见资金时问价值对于房地产估 完成后的房地产价值取得待开发房地产税 价非常重要。圃 费开发成本管理费用销售费用销售 税费，则 【参考文献】 Ｉ、李道明．财务管理［Ｍ】．北京：中国 （ｉ）矸发完成后的价值现值一？ 财政经济出版社，２００５． （２） 导待开发质 『产税费＝＝ Ｖ卸．０３Ｖ ２、中国房地产估价师与房地产经纪 （３）开发成本、管理费用、销售费用现 人学会．房地产估价理论与方法［Ｍ】． ２００００￣１ ２ｘ１５北京：中国建筑工业出版社，２００８． ００ ｘ（１＋３％＋６％）～：３４１２ ｌ７万 ５。 ｌ＋ｌ５％ 、黄晔，胡芳珍．房地产估价［Ｍ】．北 （４）销售税金与附加现值＝６３５１．６１× 京：北京大学出版社，２００９． ５．５％＝３４９．３４万元 （５）土地价格Ｖ＝６３５１．６１ ０．０３Ｖ 【作者简介】 ３４１２．１７ ３４９．３４＝２５１４．６６万元 胡芳珍（１ ９７８一），女，汉族，湖北省 （二）传统方法的运用 武汉市人，现供职于武汉工业职业技 传统方法的计算公式： 术学院，讲师，经济学学士、管理学 硕士，研究方向：房地产经济管理、房 待开发房地产的价值＝开发完成后的 地产估价、房地产营销等。 ＭＯＤＥＲＮＢＵＳＩＮＥＳＳ 项代商业